淺析我國商業銀行個人房貸業務的風險范防與控制

孫烽烽 陳石昊 馬林東

淺析我國商業銀行個人房貸業務的風險范防與控制

孫烽烽 陳石昊 馬林東

浙江師范大學行知學院 浙江金華 321004

本文對引起國外金融危機的個人房貸業務加以關注，分析和闡述了我國商業銀行個人住房貸款潛在的各種風險類型、形成原因、表現形式進行了客觀的分析，并從政策、市場、銀行、個人等方面探討了防范、控制風險的處理措施和對策。

金融危機；個人房貸；風險防范及控制

就我國而言，銀行儲蓄存款眾多，中間業務收費占比過小，利益最大化的要求只能寄希望于放貸產生的利差。特別是1998年以來，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，商品房市場蓬勃發展，相應帶來的個人住房貸款發展迅猛，它已成為商業銀行一項重要的利潤來源。

一、正確認識我國商業銀行個人房貸業務存在的風險

（一）信用風險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風險

目前我國的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。一方面，國外的金融危機已經逐步影響到我國的實體經濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現違約導致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。

（二）流動性風險，個人房貸引發的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關注

商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業銀行的個人房貸業務在各項貸款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產業正處于快速化成長階段，這一占比在短期內超過20%也不會出現太大風險。但對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始要關注到流動性問題。

（三）操作風險，普遍存在，應引起銀行高度關注

由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業務范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風險漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業銀行在發放貸款后應對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現實上我國商業銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現居住地址、工作單位發生變動，甚至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風險，主要是房地產開發商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金。

上面的分析告訴我們，個人房貸風險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人房貸業務的快速發展終會給我國的商業銀行積累巨大的風險隱患。

二、對癥下藥，防范和控制我國商業銀行個人房貸業務風險

要防范和控制我國商業銀行在個人房貸業務上面臨的風險，首先，頒布通過房地產市場相關管理部門充分協商制定的《房地產管理條例》，從法律高度規范、約束房地產市場健康發展。其次，在充分調研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎上，由銀監會出臺各家銀行對個人住房貸款應遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業機構和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監管，規范銀行個人房貸業務市場無序的競爭。再者，商業銀行管理層必須改變思想認識。

（一）加大金融改革，穩妥引進新的金融商品

盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

（二）推進資產證券化市場的發展

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。

（三）強化內控制度建設

按照要求制定了商業性房地產貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策，根據房地產貸款的專業特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定了相應的操作規程，明確了權責和考核標準，并強化貸款操作過程的監督管理。

（四）推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度

將貸款風險轉移給專業保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質的保險公司，投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。

風險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業銀行個人房貸業務的各類風險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設，嚴密內控監督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，范防和控制風險是水到渠成的事。

[1]楊帆.趙曉.江慧琴.亞洲金融風暴后的中國.石油工業出版社.1998

[2]趙其宏.商業銀行風險管理.經濟管理出版社.北京.2001