房地產企業營改增后的稅收籌劃分析

何玉蘭

摘要：營改增是新時期我國稅收制度改革的一項重要措施，是我國在稅收管理方面做出的一次重要變革。營改增改革對房地產企業而言，能夠有效地減輕房地產企業的納稅負擔，但是由于房地產企業特殊的性質，如果籌劃管理不當，則有可能增加房地產企業的納稅成本，因此，必須對房地產企業的稅收進行科學的籌劃和分析。基于此，本文對營改增后房地產企業的銷售環節的稅收籌劃進行了相關的分析和探究，暫不涉足項目后期的土地增值稅等環節，以期為新時期房地產企業的科學納稅提供一定的參考。

關鍵詞：房地產企業；營改增；稅收籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-02

作為我國稅收管理發展歷程中十分重要的一項稅收改革項目，營改增是一項十分重要的減稅措施，在促進經濟社會更好發展方面發揮著十分重要的作用。營改增對各行各業稅收活動都產生了重大的影響，是房地產企業和建筑企業2016年的頭等大事，營改增既能夠減輕企業的納稅負擔，但是也可能會帶來重復納稅、加重稅負的風險，在這種情況下，必須結合房地產企業的實際，做好營改增后房地產企業稅收籌劃，為新時期房地產企業的更好發展奠定良好基礎。

一、營改增對房地產企業納稅產生的影響

營改增對房地產企業納稅產生的影響是兩面的。首先，營改增對房地產企業納稅產生了一定積極的影響，一是在營改增情況下，房地產企業的營業稅重復納稅、無法進行抵扣、退稅的問題，二是營改增改變了房地產企業的價格體系，將營業稅變為增值稅的做法相應的建立起來增值稅進項、銷項的抵扣關系，這就會促使房地產企業進行自覺的內部結構調整。三是營改增政策帶來了房地產行業的優勝劣汰，自身規模小、管理不夠規范、與建筑業等協作能力不夠、資金管理存在風險的企業在營改增體制下很難適應行業發展的節奏，相應的稅收不僅不會降低，反而會增加，營改增后長期的運行過程自然會淘汰規模小實力差的建筑企業。同樣的，營改增也對房地產企業發展產生了一定的負面影響。一是在政策改革的過渡階段，很多房地產項目的持續時間是比較長的，前一段銷售的時候還是繳納5%的營業稅的含稅價，后續的銷售受到營改增政策的影響稅率增加到11%，但是相應的售價卻沒有辦法更改，在這種情況下房地產企業會面臨比較嚴重的損失，并對項目后期清算的土地增值稅扣除額度產生較大的影響，對土地增值稅的計算產生重要影響。二是營改增后建筑企業的負稅會相應的增加，并且增加額會相應的轉移到房地產開發商方面，這對有自己建筑部門的房地產開發商來說受到的影響會更大。三是營改增過渡時期，按規定要采取新項目新政策，老項目老政策，新項目按增值稅率納稅，老項目繼續按照營業稅處理。由于房地產項目開發的周期較長，對于已經較長時間持有土地并進行大量前期工作但仍沒進入主體開發的新項目，已經發生的費用或者簽訂的合同不能取得的增值稅進項，實際上會增加房地產開發企業的銷售環節的稅收。四是營改增后建筑材料企業、勞務服務企業以及融資機構等與房地產企業的增值稅稅率差，這在一定程度上也會增加房地產企業的經營成本，這在一定程度上增加了房地產企業的經營成本。四是房地產企業需要繳納包括城市建設配套費在內的大量政府性規費，但是這些繳費項目屬性不屬于營業性質的收入，按照相關稅收政策不繳納營業稅，但是實行營改增后，政府性規費同樣不繳納增值稅，因此房地產企業在繳納政府性規費的時候不能取得增值稅的專用發票，因此也就不符合進項稅額抵扣的條件，不能在繳納增值稅的時候從銷項稅額中進行扣除，這對房地產稅負來說是一個比較消極的影響。五是營改增之后房地產企業面臨的聯營合作風險增加，在增值稅下，銷項稅額是不含稅的工程造價與增值稅率之間的乘積，進項稅額是增值稅專用發票上標注的增值稅額，如果聯營項目不能取得增值稅的專用發票，增值稅的進項稅額就會變小，繳納的稅款較多，可抵扣的稅款減少，實際稅負可達到6%到11%，甚至有的會超過利潤率，風險增加。

二、房地產企業營改增后稅收籌劃的建議和措施

（一）合理籌劃企業各個經營活動中的稅收

早介入早謀劃，必須全過程合法合規籌劃稅費。一是對于房地產增值稅一般納稅人，要從籌資、土地取得、項目設計、供應商合作者的選擇等前期環節介入，直到項目營銷的各個環節的費用和成本都要盡可能符合銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣，加強對材料供應、勞務服務、融資渠道等合作企業的選擇，要加強對增值稅發票的管理，提高增值稅抵扣意識；二是加強與合作企業的合同約定，要對材料等供應商的資質和材料的報價進行對比分析，在一般納稅人處購進零散建筑材料的時候，通過索要增值稅專用發票的方式能夠最大額度的抵扣。如果是在小規模納稅人處進購材料的時候，如果是無法進行抵扣或者是抵扣比較低的情況下，可以在價格上進行協商。第三，要充分的利用稅率差異，一般情況下，物資的稅率是17%左右，而建筑行業的稅率則是11%，如果是政策允許，可以利用納稅對象之間的稅率差異來減少房地產企業的稅務負擔。另外，要對房地產企業的納稅人身份進行相關的利用，做好稅收籌劃，例如小規模納稅人的進項稅超過了銷售額的8%，在這種情況下，如果要減少稅負，房地產開發企業可以申請成為一般納稅人。最后，可以通過納稅時間延遲、爭取優惠政策等措施進行稅收籌劃。

（二）房地產企業要積極地轉變營銷策略

針對營改增對房地產企業稅收產生的影響，要想在新的稅收政策下降低成本，就必須結合實際做好營銷策略的轉變工作。例如在定價不變的情況下，通過營改增能夠有效降低房地產企業的相關費用和成本，在提升利潤方面能夠發揮十分重要的作用，但是如果材料、人力、設備等相關因素的變化，則會導致成本上升，在這種情況下，房地產企業就要對營銷策略進行有效調整，升級業務，擴展業務范圍，不斷提高企業的競爭力，房地產企業要積極實現產品的多樣化，并且盡可能的根據實際實現住宅項目和商業項目的同步開發來實現稅負降低的目的。

（三）做好新老項目稅收籌劃

不論是針對房地產的新項目還是老項目，在實行營改增之后都要開展積極合理的稅收籌劃，按新老項目區別對待進行全過程稅收籌劃和管理，最大程度的降低稅負。一要準確判斷、區分新老項目，選用合規的稅率，一是以是否取得工程施工許可證為標準來判斷。營改增之前簽訂的建筑施工合同，但沒有辦理施工許可證，工程未動工，5月1日后才辦理施工許可證，工程正式動工的項目，是新項目。二是以合同是否簽訂來區分。5月1日后簽訂施工合同的項目是新項目。三是有施工許可證也簽訂了施工合同，但5月1日前未完工、營改增之后繼續施工的項目，是老項目。四是“先上車后買票”的行為，5月1日之前沒有簽合同，包括工程施工許可證等法律手續，但已正式動工了，5月1日后補辦手續的工程，還叫做老項目。二要清楚取得的增值稅進項額是否可以抵扣。按照“實質重于形式”來掌握取得進項稅額是否能夠抵扣，比如：5月1日前采購的建筑材料已經用于工程項目但5月1日后才支付材料款取得增值稅專用發票，進項稅不能抵扣；5月1日前購買的辦公用品、機械設備等固定資產及其他存量資產但5月1日后才獲得增值稅專用發票的進項稅不能抵扣。三要按照分開采購、分開決算、分開核算的原則，對房地產新老項目銷項稅和進項稅進行分項、分開管理，新項目取得的進項稅不能用于老項目抵扣。

（四）從多個方面規避政府性規費帶來的負面影響

首先，可以通過土地出讓的方式獲取土地的使用權，然后根據土地成交價格及相關規費的金額，憑政府部門開具的合法憑證按照一定的比例扣除稅款。其次，針對庫存量按照銷售收入實行簡易征收，征稅率確定為5%左右。另外，房地產企業要充分利用政府出臺的各種優惠政策，減輕稅負增加。最后，房地產企業可以考慮調整產品開發結構，更多開發建設精裝修房，這樣在精裝修過程中產生的勞務、材料費用都能夠取得增值專用發票，在繳納增值稅的時候可以作為進項稅額進行抵扣。

（五）與稅務機關保持良好的溝通和交流

營改增之后，房地產企業稅務征管主體由過去的地方稅務機關轉變為國家稅務機關，加上很多政策、規定和要求需要進一步的明確，因此房地產企業必須要與國家稅務機關多溝通、多聯系、多交流，構建通暢的協調關系，及時了解和掌握增值稅方面的相關知識以及房地產企業在營改增之后需要注意的事項，獲取最新的稅收政策信息，為房地產企業規范自身的納稅行為提供可靠的業務保障。

三、結語

營改增對房地產企業的發展造成的影響既有積極的方面，也有消極的方面，在實際經營管理過程中，房地產企業要從人員、政策、營銷策略和環節控制等多個方面采取措施，積極適應營改增帶來的變化，不斷提升企業的管理能力和經營效益。

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