淺談如何做好房地產開發項目工程質量管理

黃思維

摘 要：建筑工程施工質量關系著人民的生命財產安全，因此，建設者要對工程質量進行嚴格的管理，并積極采取措施提升建筑施工質量。就如何做好房地產開發項目工程的質量管理工作進行了探討，介紹了工程施工前期準備工作與施工過程質量監督的強化方法，并提出了提高工程質量管理水平的措施，以期為房地產開發項目質量管理工作提供參考。

關鍵詞：房地產；質量管理；施工監督；工程招投標

中圖分類號：TU712.3 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.24.059

1 對工程質量管理的重視

某房地產企業推出了一系列提升工程質量的舉措，比如“工程質量評分辦法”“雙月質量考核排名計劃”。由于對提升質量的認識水平和重視程度大幅提高，并主動采取了措施，有利推動了公司各項目工程質量的提升。

2 重視工程施工前期準備工作

對于房地產企業而言，做好工程施工前期準備工作是確保工程質量的關鍵步驟，同時，要在施工過程中做好合同管理、圖紙審查、制度管理、考核管理等工作。

2.1 招標優選施工單位

對于工程質量而言，施工單位的選擇非常關鍵，應從工程招投標的源頭抓起，對于已經合作過的施工單位，集團公司應建立信譽檔案；對于隊伍管理規范、施工質量好、積極配合的施工單位，應在工程招投標中優先考慮；對于初次合作的施工單位，一定要做好資格預審工作，充分考察其管理水平、技術力量、履約能力、資金實力、工作業績、售后服務情況等；對于信譽較差的施工單位，應予以淘汰。

2.2 簽訂施工合同，重視合同管理

要妥善簽訂施工合同，在施工過程中重視合同管理。施工合同中不但要有造價、工期等項目，更需要有詳細的質量條款、明確保證工程質量的主要措施及施工獎罰細則等，從而使工程質量管理工作具備一定的法律依據。實踐經驗表明，增強施工合同管理是工程質量管理水平提升的有效手段。

2.3 重視施工圖紙的審核

房地產企業每個項目工程部在施工前，應組織建設方內部技術人員對施工圖紙進行審核。通過對施工圖紙的內審，可以減少施工圖紙上中的“錯、碰、漏”，控制施工圖紙設計的質量，使建筑結構、水、電、暖、建筑智能化等設計配合密切，實現經濟合理的目標，符合規范和強制性條文。組織施工單位圖紙內審遇到問題時，應及時聯系設計院溝通交流。

2.4 嚴格質量管理制度，責任到人

制訂公司質量管理制度，并嚴格落實到具體責任人，這是質量管理的基本方式。在工程開工前，要求施工單位上報正式的質量管理制度和質量管理班子（必須配備質檢員和分管質量的領導），且要求責任到人；給施工單位制訂質量目標，要求在合同之外簽訂質量保證書，明確落實獎罰措施，形成一定威懾性。實踐表明，施工質量獎罰分明是確保工程質量的一項有力措施。

3 強化工程施工過程質量監督

3.1 嚴格檢驗工程材料

優質工程首先來源于優質材料。集團公司對部分原材料采用了建設方指定的品牌，由施工方、供貨方和建設方三方簽訂供貨合同，由生產廠家直接供貨。對于不屬于建設方指定的品牌，要求全部使用省優級以上的產品，并應要求施工單位上報三家以上的比較結果后選定；材料進場時要嚴格進行質量檢驗，檢查合格證的真實可靠性，并按規定對材料進行見證送樣復試，確保所用材料質量合格。

3.2 全面推行樣板引路制度

在每個施工單位進場時，必須建造工法樣板間，包含各施工工序的正確做法，即“工法樣板”，后序施工一律推行“樣板引路”，這種“樣板施工法”已是一種成功的管理經驗。但用好這一方法卻不是一件容易事，推行“樣板施工法”應重點把好“樣板施工”技術交底關、“工法樣板”制作關和后序工程施工檢驗關。充分利用集團公司各級的樣板工程，為施工單位作指引，供施工單位參觀學習，這種現場的、真實的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大現場質量監督力度

工程施工現場質量監督是工程質量管理的重要環節，任何時候均不容忽視。現場工程質量管理的好壞關鍵在于建設方的專業工程師，公司的這些一線員工必須具有強烈的事業心和責任感，敢于負責。此外，各項目建立自己的質量管理隊伍，每月對施工單位實施質量檢查，對施工單位進行多次評分、排名，并采取“抓兩頭，帶中間”的管理方法，對質量好的施工單位進行獎勵，對工程質量不達標的施工單位進行懲罰，并令其出具書面質量整改措施。

4 提升工程質量的方法

4.1 明確質量管理的目標

建設工程項目質量包括工程質量、工序質量和工作質量。工程項目建設的目標產品應符合設計文件、國家行業標準、企業標準、規范等，應滿足用戶的要求。作為房產企業，工程質量管理的首要目標是向業主提供優良品質的房屋產品，使廣大業主放心滿意。此外，還需要換位思考，設想業主最想得到怎樣品質的房屋產品，最關心的是什么，哪些方面是無法接受。對于一個房產企業來說，工程質量管理的目標就是從業主的思維角度出發，使業主滿意。

4.2 掌握質量管理的知識和重點

在諸多質量問題中，“防滲漏、防開裂”問題是重點，在工程驗收和投訴中，“兩防”問題所占比例是最大的。因此，只要狠抓“兩防”，房屋質量就可大幅提高。為了提高質量管理水平，集團專門制定了“工程質量評分辦法”。該辦法是質量管理的一項重要舉措，涵蓋了“結構、安全、兩防、表觀質量”等各方面的工程質量管控內容。只要把“評分辦法”所查出的質量問題認真解決，就完全可以達到預期的質量管控目標。

4.3 建立和完善三級質量管理架構

工程質量管理是一個系統工程，集團應上下一心，分工合作，建立高效的三級（集團、區域、項目）質量管理架構。在集團方面，以工程管理中心為代表，主要負責制訂各方面的質量管理條例和規則，并定期對各區域、各項目進行質量巡檢、評分、排隊，以保證整個集團管理工作的質量水平在可控范圍內。質量管理中更重要的是過程管理，這就需要由區域、項目經理認真落實。

5 管理是施工單位的關鍵

實踐表明，要想管好工程質量，就要選擇一個好的施工單位。因此，區域、項目經理在選擇施工單位時，必須全程參與。在施工單位確定后，最終是要交給區域、項目經理進行管理，區域總、項目總經理在選擇和管理施工單位時，必須考察其施工實力、管理人員配備，嚴抓施工單位分包、轉包等工作。

5.1 考察施工實力

要想選擇一家好的施工隊伍，則必須考察施工單位的整體情況，包括以往工程的建設情況、過往業績、技術人員配備、企業資金狀態、企業誠信度及行業口碑等方面。此外，公司還需考察施工單位派駐工程項目的項目經理情況，其能力、項目管理經歷和管理效果、團隊整體素質等都將直接影響工程管理效果。

5.2 考察管理人員的配備

在選擇施工單位時，必須明確要求施工單位配備的人員符合項目管理架構的要求，并使用經過考察的項目經理及管理團隊。為了避免施工單位管理人員缺失、技術管理混亂的情況出現，集團制定了“施工單位的技術人員配備要求”，在招投標時明確要求施工單位提交人員配備情況，并作為合同附件嚴格執行。在各項目的實際管理過程中，應督促施工單位各方技術管理人員履行自己的義務。

5.3 杜絕施工單位分包、轉包問題出現

轉包、違法分包的行為具有很大的社會危害性，經過對承包的工程壓價轉手，導致“層層轉包、層層扒皮”的情況出現，最終用于工程的資金大大減少，偷工減料的情況常常出現，為工程埋下了安全隱患；轉包人、分包人很少及時將工程款支付給轉承包人，導致轉承包人拖欠農民工工資。集團公司一再告誡施工單位，嚴重出現分包、轉包行為，一旦發現，將嚴肅處理，比如清退出場。

6 結束語

綜上所述，工程質量管理在房地產項目工程管理中至關重要，它貫穿于項目的整個建設過程，其質量管理的效果直接影響房地產項目的成敗。所以，房產開發企業應重視工程的質量管理工作，在工程管理工作中必須明確責任，實現質量、進度、成本三者的相互聯系和相互制約，在工程施工前期對施工單位加強管理，重視合同管理、施工圖紙的審核；施工過程中應嚴格檢驗材料質量，加大對現場質量監督力度，從而提高工程管理水平；通過明確質量管理的目標，掌握質量管理重點，建立和完善三級質量管理架構來提升工程質量管理效果，從而提高工程質量。

參考文獻

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[3]鄧傳偉.淺談房地產開發項目工程質量管理[J].商業文化月刊，2016（33）.

〔編輯：張思楠〕