營改增對房地產企業的影響及對策

青島四機瑞豐置業有限公司 傅銘

營改增對房地產企業的影響及對策

青島四機瑞豐置業有限公司 傅銘

自從我國財政部和稅務總局于2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改增值稅試點開始，貨物勞務稅收制度改革正式拉開帷幕，“營改增”在交通運輸以及社會服務等行業就取得了非常大的成效，隨著“營改增”的不斷推廣，自2016年5月1日起，建筑行業、金融業、房地產業等與生活息息相關的服務行業都逐漸完成了“營改增”。這其中營改增對房地產企業稅額的影響是比較大的，因此本文此次主要針對營改增對房地產企業的影響進行系統性的分析研究。

營改增 房地產 影響 對策 分析 研究

一、應該正對我國房地產企業的影響

(一)增值稅發票獲取困難

增值稅是銷售貨物、提供勞務在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。一般采購貨物、接受勞務所取得的進項稅發票都是可以抵扣銷項稅的，但是由于房地產這一行業的特殊性質，在其最初的那一階段，自身的開發成本非常大，因為它與其他的企業發展不同，房地產企業是需要進行前期投資的，需要涉及到水泥、泥沙、磚瓦等施工建筑材料，我們的房地產開發商在采集這些建筑材料的時候一般都會選擇在自然人那里進行采集，但是很多的自然人其實是沒有發票提供的，這樣就會導致我們的房地產企業所提前選購的材料進項稅沒有辦法實現抵扣。也就是說，如果在實際的開發成本中，大部分施工建筑材料都沒有辦法提供抵扣進項稅的話，那么房地產企業的稅負負擔是非常大的，導致進項稅額的抵扣幅度非常小，從而使得銷項稅額加大，這一問題將會成為我國房地產企業“營改增”中需要解決的首要難題。

(二)“營改增”對接困難

這一點在房地產企業中體現的非常明顯，由于房地產企業本身行業的特殊性，使得我國的房地產企業固定資產和最初存貨普遍較多，而在“營改增”這一政策實施之后，房地產企業的固有資產和存貨都是實現不了抵扣進項稅的，這樣一來就又會造成銷售項的大量增加。再加上沒有與之相對應的進項稅來進行抵扣，而且在房地產企業運行過程中，還有一個非常重要的組成部分，那就是勞務成本，由于勞務成本都是直接支付給個人的，因此也是不能提供增值稅專用發票的，再加上我國勞動力的成本逐年增加，這也會導致房地產企業的稅負出現大幅度的提升。

二、房地產企業營改增的解決方法及對策

首先，房地產企業在開發階段會先購買必要的施工材料，而這些施工材料很多都是從自然人手中購得的，他們是開不了增值稅發票的，也就是說施工材料因為沒有進項稅而不能抵扣銷項稅，這也是稅改的最終結果。這一結果會導致開不出來增值稅發票的自然人被淘汰，整個施工材料市場也會根據營改增進行重新的洗牌，在施工材料市場洗牌之后又會出現了全新的材料市場，這一材料市場用于正規的增值稅發票。材料的質量也能夠得到有效的保證。其實任何一種改革都是喜憂參半的，這時就需要我們的政府部門對其進行正確的引導。要對其進行分段改革，有一個過渡的階段，盡量不要采用一刀切的改革方法。比如說可以針對房地產企業購入材料的時候，設置一個時間點，讓營改增之前購進的材料有一定的稅收優惠，營改增之后的按照稅法的規定扣除進項稅，這樣就可以有效緩解房地產企業的稅負負擔。

其次，由于房地產中的固定資產以及勞務成本等都是進項稅不能抵扣的。這就成為一個急需解決的問題。我們可以根據房地產企業的實際特點，重點考慮房地產行業特有的土地成本和勞務成本問題。

第三，如果說稅率由之前的5%改變成了11%，那么在房地產企業利潤微薄的時候，一旦出現操作失誤的話，就有可能會導致房地產行業走下坡路，造成資金流斷裂、利潤虛增，影響整個行業的可持續增長。所以我們的房地產企業一定要將稅率控制在5%以下，其實對于“營改增”來說，其核心就是大政策結構性的減稅，希望借助此次“營改增”的減稅減負政策，可以淘汰掉那些不正規的材料廠商，提高房地產企業的經濟效益，提升市場競爭力。

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