房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的財(cái)務(wù)管理作用及定位探討

杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 劉承科

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的財(cái)務(wù)管理作用及定位探討

杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 劉承科

房地產(chǎn)行業(yè)有著良好的發(fā)展勢頭，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益持續(xù)增高，同時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不斷增大，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮的作用越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)管理越來越重視。房地產(chǎn)行業(yè)具有投、融資數(shù)額大，生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，企業(yè)在發(fā)展壯大的過程中，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中財(cái)務(wù)管理的作用及定位進(jìn)行了探討，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 作用 定位 發(fā)展

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

(一)投、融資金額大，開發(fā)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目比較特殊，需要巨額籌資款，工程造價(jià)比較高，企業(yè)需要投入較多資金，而且開發(fā)的周期比較長，資金周轉(zhuǎn)率比較低，極大的考驗(yàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資實(shí)力，加重了房地產(chǎn)企業(yè)籌資任務(wù)。

(二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金比較多，而且開發(fā)周期長，在經(jīng)營的過程中存在較多不確定因素，增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，并且對(duì)財(cái)務(wù)管理人員提出了較高的要求，其需要做出準(zhǔn)確的投資決策分析，為企業(yè)管理者提供及時(shí)、可靠的信息。

(三)成本管理難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成有：土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的差異，成本項(xiàng)目的內(nèi)容也有所不同，相同開發(fā)產(chǎn)品也會(huì)因?yàn)闀r(shí)間、地點(diǎn)的變化而有所改變，所以，房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成較為復(fù)雜，增加了成本管理的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平都較低，基本都停滯在會(huì)計(jì)核算階段，沒有發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的作用，下面筆者對(duì)具體的問題進(jìn)行一一介紹：

(一)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量不高

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作多停留在記賬與編制財(cái)務(wù)報(bào)表階段，缺乏用于支持管理與決策的信息，會(huì)計(jì)核算質(zhì)量普遍不高。

(二)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)集中程度不高

房地產(chǎn)企業(yè)一般有著多個(gè)項(xiàng)目公司，而項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部核算體系卻不統(tǒng)一，缺乏統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)公司采用的財(cái)務(wù)軟件也不相同，這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的集中程度不足，無法給企業(yè)管理者提供可參考的財(cái)務(wù)信息。

(三)財(cái)務(wù)管理職能未得到充分發(fā)揮

很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理都具有被動(dòng)特征，財(cái)務(wù)管理沒有發(fā)揮出預(yù)測、控制、分析等職能，企業(yè)雖然建立了財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制，但是管理制度沒有發(fā)揮出實(shí)效，管理目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)有著一定差距。

(四)管理控制能力不高

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，企業(yè)各項(xiàng)目公司存在各自為政的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)自成體系，降低了集團(tuán)公司的管理控制能力。

(五)風(fēng)險(xiǎn)控制能力不高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入資金較大，資金管理較為分散，項(xiàng)目開發(fā)有著較高的風(fēng)險(xiǎn)，而且資金管理具有多頭的特點(diǎn)，降低了企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

(一)加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與投資具有較大風(fēng)險(xiǎn)，為了保證企業(yè)的經(jīng)營利潤，需要做好對(duì)投資項(xiàng)目可行性的分析。企業(yè)的管理者為了做出正確的投資決策，應(yīng)按照一定程序進(jìn)行投資決策，還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，包括對(duì)收入、費(fèi)用、利潤的預(yù)測；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)等運(yùn)行過程的預(yù)測與分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流量、項(xiàng)目收益、風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測等等。相關(guān)工作人員應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證與分析，還要確定相關(guān)指標(biāo)，比較出不同項(xiàng)目的優(yōu)劣性。

(二)做好對(duì)日常現(xiàn)金流量的預(yù)測

為了降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做好現(xiàn)金流量的預(yù)算，這對(duì)企業(yè)是否能維持下去有著較大影響。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目比較特殊，投入大，周期長，只有保證企業(yè)有足夠的現(xiàn)金進(jìn)行支付與運(yùn)轉(zhuǎn)，才能保證企業(yè)有較高的盈利水平。加強(qiáng)對(duì)日常現(xiàn)金流量的預(yù)測與分析，保證現(xiàn)金有一定流動(dòng)性，才能降低企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)測，能幫助企業(yè)及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

(三)采用資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)有多個(gè)項(xiàng)目公司，在集團(tuán)公司模式下，應(yīng)采用資金集中管理模式，提高企業(yè)日常資金的運(yùn)作效率。資金集中管理的模式有助于項(xiàng)目公司了解集團(tuán)資金的流向，可以減少資金在流轉(zhuǎn)過程中存在的舞弊現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)資金的合理配置。采用資金集中管理的模式，還能拓展企業(yè)內(nèi)部融資渠道，提高資金的使用效率，提高企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(四)加強(qiáng)經(jīng)營性現(xiàn)金流控制

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性對(duì)企業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，只有保證日常現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，才能降低日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)現(xiàn)金流量指標(biāo)中，應(yīng)重視經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營性現(xiàn)金流的控制，保證企業(yè)有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)占用大部分現(xiàn)金，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營性現(xiàn)金流的控制，有助于保證企業(yè)有充足的資金用于項(xiàng)目支出與日常流通。

四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中財(cái)務(wù)管理作用及定位

(一)建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)企業(yè)具有投入大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，為了有效的控制風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)管理人員需要建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。風(fēng)險(xiǎn)控制水平取決于內(nèi)控控制體系的完善性，而內(nèi)控控制體系包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等部分，為了制定出科學(xué)有效的內(nèi)部控制體系，應(yīng)首先建立與完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度，其貫穿內(nèi)部控制體系的各個(gè)組成部分，與業(yè)務(wù)流程有著密切關(guān)系，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制水平也有著直接關(guān)系。在完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度時(shí)，應(yīng)明確業(yè)務(wù)授權(quán)制度的三個(gè)層次，首先是明確授權(quán)對(duì)象，其次是明確業(yè)務(wù)種類與權(quán)力類型，最后是明確審批依據(jù)與業(yè)務(wù)流程。

(二)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)為了提高財(cái)務(wù)管理的水平，應(yīng)建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)分公司、子公司財(cái)務(wù)情況的監(jiān)督與管理，實(shí)時(shí)掌握下屬公司的現(xiàn)金流向以及資金信息，了解下屬公司的經(jīng)營狀況，從而有效的做出決策與調(diào)整。房地權(quán)企業(yè)應(yīng)制定雙向信息傳遞體系，為管理者做出決策提供準(zhǔn)確的信息。還要建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算管理平臺(tái)，保證財(cái)務(wù)管理制度順利執(zhí)行，保證財(cái)務(wù)管理發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

(三)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算與管理

房地產(chǎn)企業(yè)具有自身特點(diǎn)，在財(cái)務(wù)管理的過程中，應(yīng)采用全面預(yù)算管理模式，以開發(fā)項(xiàng)目與預(yù)算對(duì)象，加強(qiáng)可行性分析，提高資金的使用效率，加強(qiáng)整體預(yù)算，保證企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)盡快實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)全年預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，修正與調(diào)整下年度經(jīng)營目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投入大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，為了促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)的管理者應(yīng)重視財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)預(yù)算與監(jiān)控，保證資金的合理利用，還要結(jié)合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中存在的問題，完善與優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體系，提高財(cái)務(wù)管理的效率，充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理的作用。

[1]張譯允.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè),2013

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