我國(guó)離婚訴訟中按揭購(gòu)房的法律問題

董鵬程

摘 要：隨著離婚自由觀念的不斷深入，離婚訴訟中的財(cái)產(chǎn)分割無疑是重中之重，其中房屋分割成為了法院審理的焦點(diǎn)與難點(diǎn)。同時(shí)伴隨著房?jī)r(jià)的一度升高，按揭購(gòu)房情況應(yīng)運(yùn)而生，所以本文夫妻按揭購(gòu)房現(xiàn)象進(jìn)行分析，探討當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的法律制度。

關(guān)鍵詞：離婚；按揭；分割

一、夫妻按揭購(gòu)房的含義和特點(diǎn)

“按揭”一詞起源于香港，在我國(guó)內(nèi)地經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，已經(jīng)差別于最初的含義，并且由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，所以在實(shí)踐中出現(xiàn)了不同的情況。我們熟悉的按揭房屋是指，購(gòu)房者先行支付一定的首付款，再用其所購(gòu)買的房屋作為擔(dān)保從而向銀行取得購(gòu)房貸款，由購(gòu)房者分期向銀行還本付息，期間房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的一種購(gòu)房方式。在我們當(dāng)前的生活中，由于房?jī)r(jià)太高的緣故，按揭購(gòu)房已經(jīng)習(xí)以為常，其中主要有房屋現(xiàn)售按揭和房屋預(yù)售按揭兩中。

夫妻按揭購(gòu)房最主要的特點(diǎn)是法律關(guān)系復(fù)雜，形式多種多樣。對(duì)于購(gòu)房人、開發(fā)商和銀行三方主體存在三種甚至六種法律關(guān)系，開發(fā)商與銀行之間的合作法律關(guān)系、買受人與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系、買受人和銀行之間的借貸抵押法律關(guān)系。其法律性質(zhì)在學(xué)界更是有諸多不同的看法。對(duì)于其形式有婚前個(gè)人購(gòu)買并取得房產(chǎn)證的，也有婚后夫妻共同購(gòu)買的，本文下文中主要針對(duì)婚前一方以個(gè)人名義購(gòu)買按揭房屋，婚后共同還貸取得房屋所有權(quán)證的情況。其次是，夫妻按揭購(gòu)房涉及的房款金額較高，不僅包括首付、償還的貸款還有不可缺少的房屋增值部分。

二、離婚訴訟中對(duì)按揭房屋的分割

（一）問題的提出

在審理按揭購(gòu)房離婚糾紛案件中，一些法院對(duì)夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)中的此類所有權(quán)歸屬不作實(shí)體部分的判決，而是根據(jù)雙方協(xié)商約定一方行使所有權(quán)，并給予配偶方相應(yīng)的補(bǔ)償。因?yàn)椤蛾P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（二）》中第二十一條明確規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋爭(zhēng)議而協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況由當(dāng)事人使用?！彼哉f只有待銀行的借款全部還清之后才能進(jìn)行實(shí)體處理。但是在法院的審判中并未完全如此，也在一定情況下進(jìn)行了實(shí)體處理，因而出現(xiàn)了當(dāng)前存在的不同的分割方式。

（二）實(shí)踐審判中的分割方式

對(duì)于婚后夫妻雙方共同按揭購(gòu)買的房屋在法律的適用中并沒有分歧，均認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。但是對(duì)于夫妻一方婚前交納首付款，婚后以夫妻名義共同還貸的房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、夫妻離婚時(shí)分割處理出現(xiàn)了不同的結(jié)果。

1.夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)房，有證據(jù)證明婚后共同還貸。對(duì)于此類房屋根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，自然歸房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即便婚后夫妻雙方共同償還也不改變其為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的事實(shí)。但是我們要清楚的意識(shí)到，房屋的所有權(quán)和房屋的價(jià)值是不等同的，不可混為一談。所以在實(shí)踐中將共同償還的貸款和房屋增值部分作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。除此以外，若配偶方能夠證明婚前是基于雙方之間的認(rèn)可，共同出資但是登記在一方名下，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

2.購(gòu)房款未付清。由于按揭購(gòu)房涉及到銀行貸款，所以在未付清房款時(shí)雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證，但是實(shí)際上由銀行掌控，依然在向銀行抵押擔(dān)保。所以在離婚進(jìn)行分割時(shí)不僅包括首付款、共同償還的貸款還包括未償還的貸款，以及房屋的增值部分。在了解可分割的財(cái)產(chǎn)之后在實(shí)際的法院進(jìn)行判決時(shí)又出現(xiàn)了兩種情況。一種是將房屋直接變現(xiàn)，并按照我國(guó)《婚姻法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配；另一種是雙方協(xié)商由一方對(duì)房屋行使所有權(quán)并繼續(xù)還清剩余貸款，對(duì)于另一方已歸還的貸款中屬于配偶一方的進(jìn)行返還。

在進(jìn)行分割是若進(jìn)行實(shí)體處理，要充分考慮是否已經(jīng)取得房產(chǎn)證再進(jìn)行判決。若取得房產(chǎn)證則處理起來很方便，房產(chǎn)證上的人即擁有房屋所有權(quán)。若未取得則實(shí)質(zhì)上處理的只是合同和付款憑據(jù)，所以法院在判決時(shí)應(yīng)表述為“購(gòu)買某房屋的房屋買賣合同之下買受人合同權(quán)利歸某人所以”，這樣才不會(huì)導(dǎo)致對(duì)房屋所有人的侵害。

生活中存在諸多按揭房屋作為離婚財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的情形，而且形式種類和其中包含的法律關(guān)系更是越來越復(fù)雜，所以說準(zhǔn)確認(rèn)定夫妻婚前還是共同財(cái)產(chǎn)，以及明確的分割方式顯得尤為重要，通過制定相關(guān)的政策，不僅使法院的判決避免產(chǎn)生分歧還可以更好的解決雙方之間的矛盾。

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