營改增對房地產稅收的影響及其稅收籌劃分析

中海地產（青島）投資開發有限公司 孫孝剛

營改增對房地產稅收的影響及其稅收籌劃分析

中海地產（青島）投資開發有限公司 孫孝剛

伴隨社會主義市場經濟與科學技術的飛速發展，我國頒布的“營改增”政策得到進一步推廣。“營改增”對當前房地產行業帶來了較為顯著的影響。和營改增實行之前進行比較，營改增后的房地產企業稅負得到顯著升高。也就是說，營改增后對房地產企業造成影響的主要原因就是增值稅稅率和采購成本金額占據總收入的比例。以下主要是對我國營改增對房地產稅收所產生的影響進行的研究與探討，并對其稅收籌劃展開了合理化分析與闡述。

營改增 房地產稅收 稅收籌劃

最近幾年來，隨著國民經濟的快速發展，現代化信息技術的不斷進步，“營改增”稅收改革工作在全國范圍內開展而來，并迅速得到普及與深入。伴隨國家對房地產企業的稅收調控作用不斷增強，房地產企業“營改增”工作刻不容緩，并積極采取有效的應對措施，只有這樣才能適應時代的發展。總而言之，“營改增”稅收改革政策對于房地產企業稅收最重要的影響就在于房地產和生產成本兩部分的稅負項目，這就需要不斷對成產成本進行優化，為推動企業經濟取得進一步發展。

一、營改增對房地產稅收的影響

(一)營改增對建造成本帶來的多元化影響

影響房地產開發的因素是多種多樣的，其中對其造成直接影響的就屬建筑業，它作為房地產的合作伙伴，其適用11%的增值稅稅率，而在原則上卻適用增值稅為一般的計稅方式。然而，當建筑行業實施“營改增”以后，卻因為建筑材料來源方式多、種類復雜以及施工企業提供的勞務服務過于復雜等，加大了建筑業的實際稅負，從而直接擴大了建筑成本。但假設將建筑安裝企業改為繳納增值稅的話，那其他相關企業則會在采購材料方面取得增值稅專用發票，這在一定程度上可以彌補上游供貨商偷稅漏洞。

(二)營改增對稅負造成的影響

在實行“營改增”以后，其有助于進一步延續增值稅的抵扣鏈條，其目的就是為避免重復征稅，減少產品的資金投入，從而使得房地產企業降低稅負。現階段，我國房地產行業大多數都是實施的營業稅與土地增值稅雙重征收制。可從價稅關系上來看，營業稅與土地增值稅都屬于價內稅的相關范疇，也就是說實施價內稅會加重房地產行業的稅款。通過研究調查可知，大部分原因是因為價內稅的形式過于單一，沒有引起人們過多的注意，反倒是加大了稅收。又因為價稅結構極為簡單，從而加大了稅收，這勢必會影響到多種產品的價格，加劇了市場的競爭。另外，由于征收價內稅的特殊定價制，甚至還有可能會出現重復征收現象。而作為其他價稅的增值稅，其數額會超過實際數額，而且還會使課稅數額受到干擾，嚴重影響到計算結果的準確性。總的來說，發生變化的計稅方式不會直接對增值稅產生不利影響。

(三)有效推動房地產資源的優化升級

房地產企業的轉型升級是指從單一的住宅地產格局逐步向其他相關行業擴展，且在其所從事房地產行業中，在加快房地產升級的同時，還能投資于物業、零售商業、工業地產等多方面，這是因為多種混合式相結合結構能夠增強抵御市場風險的能力。從短期來看，就需要對房地產開發貸款進行嚴格控制，因為這是企業啟動多元化融資渠道的重要組成部分，同樣也是以往房地產金融產品迅速增長的主要原因。反之，以長遠的視覺角度來看，房地產行業的多元化，會加劇企業資產和負債結構發生顯著變化，這就意味著一次性的資金支出還需要通過房地產金融產品來應付，否則就會限制房地產資源的優化配置。

二、營改增對房地產企業稅收籌劃的相關應對措施

(一)制定開發成本稅收籌劃方案

房地產企業在開發過程中需要花費大量的時間，又因為其特殊性與復雜性，所以相對應的也會花費大量的資金。假如在工程的具體施工過程中，對每個環節都提前做好精密的籌劃，將成本做好預算，就會起到降低房地產企業成本的作用。與此同時，因為“營改增”是對增值稅進行扣除，所以說，如果房地產企業在工程建設期間就將這些成本最大化的攤開，就可對增值稅展開平均抵消，以便減少稅負。房地產企業的稅收對房地產效益會產生較大的影響，稅負的增加會加大房地產企業的成本，因而就需要做好合理科學的籌劃。

(二)加強對“營改增”制的學習，全面推動進項管理建設

“營改增”在房地產行業初步試點階段，主要目的就是為在其它各個領域都能起到降低企業稅負的作用，也就是說房地產企業必須高度重視“營改增”制，并對工作人員進行專業化的培訓，促使員工對“營改增”有一個初步的認識，并認真學習其對應的規則，讓其都參與到“營改增”的具體實施過程中。“營改增”這一新政策是企業在納稅時對增值稅進行扣除的過程，故房地產企業必須對增值稅展開嚴格的管理。比如，增值稅的發票通常都是由供貨商提供的，因而在采購之前必須要清楚了解供貨商是哪一種納稅人，只有確認供貨商是一般納稅人后才能再進行合作，這樣做可以最大限度的抵扣進項，也會相應的減少房地產企業的稅收。

(三)加強對工作人員的培養

房地產企業在實施“營改增”政策的過程中，相對應的管理人員必須建立健全企業的管理制度，并重點對稅收管理工作中的注意事項制定出考核標準，為更好的適應現代化社會的發展，并進一步提高企業的整體形象，以及管理水平。另外，房地產企業必須高度重視納稅環節中的全部憑證，為確保核算結果的精確性，進而提高企業所具備的合法性，保證其對應的納稅活動可以順利開展，最終提高企業的經濟效益。具體的實施步驟如下：首先，可以定期組織稅務工作人員開展規范化的教育活動，為提高他們的專業化水平，增強其專業技能；其次，不定期對管理人員與稅務工作人員進行考核，考核不通過者必須進行專業化的培訓，直到考核通過；反之考核通過者就可以獲得相應的獎勵，比如提高福利待遇、提高獎金等，為調動全體職員的工作積極性，增強其自信心，為保證企業納稅人的合理權益，從而促進房地產企業又好又快發展。

三、結束語

綜上所述，營改增相當于對我國經濟制度的改革，不光是機遇更是挑戰，所以房地產企業必須緊緊抓住這次改革的契機，在最短時間內完成企業稅務的調整工作。這對于每個房地產單位而言，只有熟悉掌握營改增的政策，并深入分析相對應政策，才會完成通過最少改革成本獲取最大利潤的目標，制定出和房地產企業實際情況相符合的稅收籌劃方案，并依照上述方案合理科學的安排整個采購流程，從而達到降低房地產企業稅負的目的，最終順利實現企業的轉型。

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