“營改增”后房地產企業稅收風險及納稅實務

昆山東方駿都房地產開發有限公司 鄔愛珍

“營改增”后房地產企業稅收風險及納稅實務

昆山東方駿都房地產開發有限公司 鄔愛珍

隨著丁酉年的到來，全面推開營改增不知不覺中已快滿一年。這一年，稅收新政策層出不窮，全國稅務機關金稅三期征管系統上線，稅務稽查檢查方法升級，營改增企業被專項檢查等一系列事情，財會人在2016年經歷了太多，然后，2017年更多的挑戰正在等待著財會人。

營改增 房地產 稅收風險 納稅實務

一、房地產企業“營改增”納稅新政策解析

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷(1+11%），當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

舉例：某房地產公司土地價款1.03億元，參與分攤土地款的建筑面積基數為281000平米，共分三期開發，基中一、二期為老項目，不能抵減土地款，三期為新項目允許扣減，可供銷售建筑面積為83769平米。房地產企業增值稅采取預繳方式，在竣工備案前增值稅按不含稅價的3%預繳，假設三期竣工備案前已全部預售，竣工備案后一次性結轉收入和計算銷項稅額，允許扣減土地款的銷項稅額=（83769÷281000×1.03億)÷(1+11%)×11%=3042873元。賬務處理為：

借：應交稅費--應交增值稅（銷項稅額抵減)3042873

貸：主營業務成本3042873

因土地款是計入開發成本的，銷項稅額抵減的稅金理應沖減開發成本。另外，這家房產公司于去年10月補繳了地下儲藏室土地款328萬，可以為客戶辦理產證，該儲藏室建筑面積共8300平米，一期為4259平米、三期為4041平米，三期應分攤土地款為4040/8300×328萬=159.65萬元。

印花稅的計稅依據是否含增值稅。條例規定，依據合同所載金額確定計稅依據，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。

二、房地產企業稅務風險控制

(一)涉稅風險排查和應對

以土地增值稅為主線，以企業所得稅、個人所得稅、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅為輔。經過全面排查，往往會發現很多的稅務問題，針對存在的系列問題，拿出切實可行的整改方案。

(二)全面了解稅法的變動

房地產行業受政策因素影響比較大，瞬息萬變的經濟情況與國家政策緊密相連，營改增后，在稅收籌劃時要密切關注并根據其變化及時調整，要在學法、懂法、守法的前提下靈活運用法律開展稅收籌劃。

(三)合同簽訂法律建議及條款完善

既包括對現存合同不盡完備，甚至存在重大法律風險的合同或者條款的審閱，也包括針對營改增后地產企業簽訂合同必要條款的增加。以合同法、建筑法等相關法律為基點，融合了營改增稅法的變化點和要害點，為企業合同簽訂全面把關，既降低合同風險，又降低稅務風險。

三、房地產增值稅發票使用和管理

(1)全面推開營改增試點后，營業稅發票停止使用，所有發票都由國家稅務局監制，增值稅發票既是商事憑證，也是計稅憑證，承載了方方面面的許多功能。企業原則上應選擇具備一般納稅人資格的供應商簽訂協議，并確保“貨物、勞務及服務流”、“資金流”、“發票流”三流一致。

(2)絕不能碰撞虛開增值稅發票的“高壓線”。即不能按受第三方開票、不能改變商品名稱開票、不能完全虛開發票。2016年12月國稅出臺了76號公告，明確提出購買增值稅專票的企業只要是被稅務風險識別出來，必須進行進項稅額轉出并需要補繳滯納金，甚至還會觸及行政或刑事處罰的風險。

四、結束語

“營改增”后正式開始開啟了增值稅的大時代，隨著金稅三期全面上線，影響每一個稅務處理，對于企業也有“牽一發而動全身”之勢，種種變革、新政，讓企業分分鐘都可能會被稅務局約談、稽查。在稅收籌劃時只有了解涉稅風險的起源，掌握防范及應對涉稅風險的技巧，未雨綢繆，才能從容應對可能面臨的稅務風險。

[1]財政部.國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅（2016）36號）