房地產開發融資方式的分析

湖北保利投資有限公司 張進

房地產開發融資方式的分析

湖北保利投資有限公司 張進

我國房地產行業的快速發展，暴露了房地產開發的一些弊端，主要問題就是資金短缺，資金鏈條易斷。因此，房地產開發需要融資，來保證資金鏈條不會斷裂，確保房地產投資開發可以繼續進行。經過近幾年我國房地產開發融資選擇方式的分析和探討，主要總結了四種融資方式。體現在通過銀行融資，以及其他金融機構融資等方式。可以解決房地產開發資金短缺的問題。因此，本文主要詳細地闡述一下五種房地產開發融資方式的具體內容和細節。

房地產開發 融資方式 銀行 信托 基金

一、房地產開發銀行融資方式

(一)房地產投資銀行

從2000年開始，房地產開發商從銀行貸款率高到90%以上，這不僅增加了銀行的資金壓力，同時也增加了房地產投資商貸款的難度。隨著銀行壓力的增加，房地產投資商資金短缺，卻又不能及時融資貸款，導致很多企業面臨投資失敗，甚至破產的情況發生。而近幾年來，尤其是2016年，房地產開發投資銀行的融資方式逐漸縮小。但是也占據整個融資環節的30%左右，仍然是目前融資的首先方式。而房地產投資銀行，則是借助于銀行融資的一種方式，是目前比較簡單的融資方式。即投資公司幫助房地產公司購買股權和土地，這樣土地經過認證以后，是需要房地產公司的，然后房地產公司再拿土地向銀行貸款，還給投資公司。這樣不僅和簡化了投資的流程，而且投資和融資的風險是比較顯而易見的，是可控性的。這就是另一種形式的“同業拆借”。因此，也是目前主要的一種銀行融資形式。

(二)房地產抵押貸款證券化

房地產抵押貸款證券化，即是把房地產所持有的抵押債券轉化為證券化，該種方式是指房地產抵押融資機構，可以把房地產商的抵押貸款證券化進行集中管理，并且對資產進行科學合理的重新組裝，資產重組的形式，在政府以及其他的融資機構的擔保下，加強信用提供房地產企業的融資。以這種方式形成的抵押貸款債券化，是抵押貸款的二級市場。也就是把房地產的債權和資產進行資產重組上市，分給市場上的投資者。然后銀行通過貸款和應收賬款，將債權證券化，變成金融工具，繼續為銀行的盈利服務。最重要的是，該種方式可以實現提前兌現現金，然后銀行信貸轉移風險，降低房地產融資的風險，實現經濟利益最大化。可以有效的提高銀行資本的利用率，并且可以推動金融融資一級市場的發展和完善。

二、房地產開發其他金融融資方式

(一)房地產投資信托

中國信托法的出臺，讓房地產開發融資形成了多元化的發展，打破了銀行專一貸款的模式。而多種形式融資方式，也為房地產公司帶來了更多的選擇。房地產投資信托是其中最先發展起來的一種融資方式。首先，信托資金是比較靈活的，這對于急需要融資的企業來說，是最好的一種選擇。而且房地產投資信托的操作方式，與過票相似，因此操作簡單，靈活性強的投資信托，就脫穎而出。最重要的是，信托企業是一個經濟實體，是可以分享紅利的，因此能夠實現物業集中管理和投資，并且享受國家有關的稅收補貼，同時，還可以對投資者進行保護，并且在一定程度上可以限制開放商的行為。

(二)房地產投資基金

房地產投資基金，是目前我國房地產商選擇的融資的一種重要的方式，首先，房地產投資主要是為不具備銀行融資的企業準備的融資形式，讓企業可以交付土地出讓金，然后拿土地向銀行或者其他的金融機構進行融資，在抵押貸款以后，可以選擇是否退出，可以在一定程度上，降低企業融資的風險，同時加快了融資的流程和靈活性。而且，可以選擇共同管理的模式，首先可以提高資金的流動性和短期性。其次，可以選擇股權收購的方式進行融資。這樣可以加快回籠現金的速度，同時還可以選擇分紅，或者把股權整體出賣等形式，回籠本金和利息，減少企業的經濟損失。最后，則是采用不動產經營方式，在確保穩定收入的前提下，一部分作為融資擔保，借殼上市，開拓國外市場。

三、結束語

我國大型房地產投資開發商，需要大量的資金補充進資金鏈中，確保開發的順利。而中小型房地產投資開發商，則缺少足夠的資金維持開發。我國金融市場借貸形式的多樣性，確保了房地產開發企業不僅可以通過銀行融資，還可以通過其他金融機構進行融資，提高了企業貸款的效率。同時，多樣化的形式，為房地產融資帶來了靈活性，可以促進房地產行業的快速發展。

[1]褚雙卿.房地產企業融資方式的分析與比較[J].財經界(學術版)，2010（04）：145-148