房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施研究

濟(jì)寧景苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 王希霞

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施研究

濟(jì)寧景苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 王希霞

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及業(yè)務(wù)繁多，財(cái)務(wù)核算復(fù)雜等特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)的稅收政策這幾年相關(guān)部門一直在根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，部分稅收政策的條款還不夠清晰，面對(duì)復(fù)雜的項(xiàng)目和部分稅收政策的不確定性，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于稅收問(wèn)題的處置不當(dāng)，一方面可能給企業(yè)增加了成本負(fù)擔(dān)，另一方面還可能會(huì)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的嚴(yán)查重罰。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必然會(huì)涉及到的土地增值稅問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該對(duì)其引起重視。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行了分析，并針對(duì)問(wèn)題提出了相應(yīng)的規(guī)避措施，以期研究結(jié)論能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題提供一定的參考意見。

房地產(chǎn) 土地增值稅 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避 措施

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)

(一)銷售產(chǎn)品納稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅所涉及的范圍較廣，在房產(chǎn)銷售方面所涉及的土地增值稅的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)較多，存在納稅風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)主要有以下幾個(gè)方面：第一，忽視間接性銷售所涉及的土地增值稅問(wèn)題。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)為了鼓勵(lì)員工給予的房產(chǎn)優(yōu)惠政策；或房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債到期，以房產(chǎn)作為債務(wù)進(jìn)行抵押等，這些間接性銷售行為沒(méi)有被列入土地增值稅清算收入。第二，銷售價(jià)格明顯偏低。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槟撤N不合理原因低價(jià)銷售，以降低應(yīng)納稅額。第三，忽視車庫(kù)車位的銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，將車庫(kù)或車位所有權(quán)出售或附贈(zèng)給購(gòu)房人的，車庫(kù)和車位的收入未被計(jì)入房產(chǎn)銷售收入。第四，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移卻將產(chǎn)品列作銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租等時(shí)，在產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，將其列作收入，并扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這些產(chǎn)品銷售過(guò)程中的納稅問(wèn)題如果處理不當(dāng)，都可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

(二)地價(jià)成本納稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必然涉及的土地使用權(quán)問(wèn)題，也涉及到相應(yīng)的土地增值稅。在實(shí)際的土地取得過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨無(wú)法及時(shí)取得合法真實(shí)發(fā)票的現(xiàn)象，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)給予的相應(yīng)處罰。同時(shí)，錯(cuò)誤地將政府給予企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)款，或者依據(jù)政策需要政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)助金，計(jì)為扣除項(xiàng)目以沖減開發(fā)成本。而對(duì)于通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等方式所獲得的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門也只能將難以準(zhǔn)確預(yù)估的土地增值部分計(jì)入相關(guān)投資成本，而不能計(jì)入土地成本，否則則會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)。

(三)開發(fā)成本納稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中也會(huì)產(chǎn)生土地增值稅，這些土地增值稅在項(xiàng)目開發(fā)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，需積極了解納稅所需的證明材料或票據(jù)，避免票據(jù)不足產(chǎn)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)。第二，虛報(bào)開發(fā)成本或向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供不實(shí)的成本核算材料。第三，對(duì)于公共設(shè)施的成本核算方法，需要視具體情況來(lái)進(jìn)行具體計(jì)算，避免籠統(tǒng)計(jì)算給企業(yè)帶來(lái)額外的成本負(fù)擔(dān)。第四，開發(fā)成本費(fèi)用在不合理的情況下與相應(yīng)的合同列出費(fèi)用或《造價(jià)表》所列示費(fèi)用不一。第五，對(duì)公共設(shè)施的成本核算應(yīng)該根據(jù)具體的性質(zhì)來(lái)分別計(jì)算成本，避免統(tǒng)一核算造成賬目不實(shí)，出現(xiàn)繳稅風(fēng)險(xiǎn)。

(四)費(fèi)用及稅金方面的納稅風(fēng)險(xiǎn)

費(fèi)用及稅金方面的納稅風(fēng)險(xiǎn)主要針對(duì)的是部分稅費(fèi)的扣除情況是應(yīng)該在相關(guān)稅前還是相關(guān)稅后。對(duì)于印花稅為了避免重復(fù)繳納的情況，印花稅應(yīng)該被計(jì)入公司的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，而對(duì)于預(yù)提土地增值稅，應(yīng)該在企業(yè)所得稅后進(jìn)行扣除。對(duì)于逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)應(yīng)該在企業(yè)所得項(xiàng)目稅前進(jìn)行扣除，同時(shí)還應(yīng)該在土地增值稅稅前扣除。對(duì)于代收費(fèi)用在成本計(jì)算中應(yīng)該采取一律計(jì)入扣除項(xiàng)目予以扣除。明確費(fèi)用及稅金的扣除情況，才能避免稅費(fèi)在清算時(shí)多繳納相應(yīng)的稅款。

二、規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)的措施

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前的稅收籌劃

在《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取合作開發(fā)土地的方式有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，可以根據(jù)該項(xiàng)條款選擇是合作建房還是自建房或是代建房的方式，根據(jù)規(guī)定，合作建房房地產(chǎn)企業(yè)可以享受一定的優(yōu)惠政策，目前，這種合作開發(fā)建房的方式被部分企業(yè)所采用。另外，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立分公司或子公司的情況眾多，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，可以根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐亩愂照吆蛢?yōu)惠政策合理選擇相應(yīng)的分公司或子公司進(jìn)行責(zé)任承擔(dān)，從而降低土地增值稅稅費(fèi)。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間的稅收籌劃

同一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的地方所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目其增值額可能存在不同的情況，對(duì)于不同的增值額在成本核算時(shí)，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行分開核算，即對(duì)同一地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)、同一竣工時(shí)間、統(tǒng)一施工群體的項(xiàng)目可以進(jìn)行合并后結(jié)算，對(duì)規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，可以按照區(qū)域進(jìn)行分?jǐn)偨Y(jié)算。而在項(xiàng)目建設(shè)期間所涉及的融資問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)融資渠道的不同，采取利息分?jǐn)偤筒挥?jì)算應(yīng)分?jǐn)偫⒌确椒ǎ苊馄髽I(yè)在融資過(guò)程中支付較多的利息成本。

(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的土地增值稅避稅風(fēng)險(xiǎn)措施較多，主要有以下幾種方式：第一，將部分商業(yè)房產(chǎn)自營(yíng)自用。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在未發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，則不征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)將高增值率的房地產(chǎn)進(jìn)行出租或自用，則可以不繳納土地增值稅。第二，設(shè)立銷售公司，將開發(fā)與銷售分離。這是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的方法，銷售公司所涉及的廣告費(fèi)及宣傳費(fèi)等在繳納應(yīng)稅所得額時(shí)，需要進(jìn)行相應(yīng)的扣除，進(jìn)而降低了稅負(fù)。第三，巧用銷售定價(jià)策略。稅法中對(duì)土地增值稅設(shè)定了一個(gè)納稅臨界點(diǎn)，即納稅人所建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在出售時(shí)，如果其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征收土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)時(shí)，可以按照這個(gè)納稅臨界點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的定價(jià)，將產(chǎn)品的增值率控制在20%以內(nèi)，從而降低企業(yè)稅負(fù)。

(四)會(huì)計(jì)核算階段的稅收籌劃

對(duì)于會(huì)計(jì)核算階段的稅收籌劃，主要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)相關(guān)的稅法和相關(guān)稅種的扣除方法來(lái)進(jìn)行合理的籌劃。一方面嚴(yán)格按照稅法的相關(guān)規(guī)定，提交符合要求的發(fā)票、報(bào)表、證明和材料等，另一方面嚴(yán)格按照稅法和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定設(shè)置會(huì)計(jì)科目，對(duì)該分開核算的項(xiàng)目分開核算，明確區(qū)分需要進(jìn)行土地增值稅繳納的項(xiàng)目，及各稅種的扣除方法，避免給企業(yè)增加相應(yīng)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅所涉及的范圍較廣，內(nèi)容較為繁瑣，而稅收問(wèn)題又是給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)環(huán)節(jié)，對(duì)于土地增稅的增收，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，提交應(yīng)繳納稅額，也需要積極鉆研法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容，在合法合規(guī)的情況下，積極為企業(yè)采取避稅措施，降低企業(yè)所繳納稅負(fù)，為企業(yè)達(dá)到降本增效的目的。

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