土地供應問題在土地儲備運行機制中的探討

沙立華

摘 要：隨著近年來我國社會經濟發展的不斷加快，城市化建設進程的不斷加深，在土地供應上也是出現了一些問題，這些問題影響了土地市場的正常運行，也對土地儲備運行機制造成了一定的影響。本文主要對土地儲備運行機制當中的土地供應問題進行了分析探討，并提出了相應的意見，以期能夠有效促進土地供應更好的發展。

關鍵詞：土地儲備；土地供應；運行機制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.04.113

0 引言

土地供應是在城市建設的基礎上，政府相關部門經過一定土地儲備來完成前期土地開發，并將其分批推向市場的一個過程，但當前我國土地儲備運行機制方面還存在著一定的問題，對于土地供給缺少相應的制度和策略，導致市場上的土地供給不足，影響了市場健康發展，因而相關部門應該充分重視土地供應問題。

1 土地儲備運行機制的發展現狀分析

在我國土地屬于國有資產，歸國家所有，國家將多余的土地資源拿出來進行有償、有期限的使用來形成相應的土地市場，因而在這個框架下，土地所有權是屬于國家的，國家通過將所有權進行出讓或是出租來形成相應的土地市場，然后從國家獲得合法使用權之后可以將土地在市場當中進行流通，包括轉租或是轉讓，從而形成由市場支配的二級土地市場，而土地儲備制度的建立則是當前土地使用制度改革的結果。而隨著我國政治制度改革的不斷加深，很多地方都建立了土地儲備制度，其基本的運行流程是先在土地儲備計劃基礎上對土地使用權進行購買或是收回，然后將收回的土地納入到土地儲備體系當中，并由土地儲備中心進行前期開發和管理，然后在合適的實際將這些儲備的土地再分批流向市場當中，重新進行土地流通。但由于目前在土地供給方面的建設還不完善，使得土地供應不足以滿足制定的供給計劃，很多城市在土地儲備上嚴重不足，所能夠推向市場的土地也非常有限，這就使得土地市場得不到健康發展。

2 土地儲備運行機制當中土地供應策略

2.1 建立符合長期規劃的土地供應制度

要解決土地供應問題，相關部門應該建立起符合長期規劃的土地供應制度，以城市的建設發展規劃和土地使用規劃為基礎，對土地出讓計劃進行科學制定，首先是要堅持層次性原則。在短期城市規劃當中，要建立中期土地供應計劃，也就是在建立了一年供應計劃之后還要建立三到五年的中期計劃，這樣能夠保證土地供應的連續性，避免在一年后出現土地供應不足的情況，保持土地的合理利用。其次是要堅持公開性原則。土地儲備中心應該將其供應計劃向全社會進行公開，特別是短期供應計劃應該向社會公眾進行公開，讓公眾能夠了解在未來一段時間當中政府關于土地供應方面的信息，包括土地供應的區域、方式、面積和時間等等，這樣能夠增加土地市場當中的信息量，讓更多的投資者能夠掌握更加可靠的投資依據。最后是要堅持合理性原則。在制定土地供應計劃之前，儲備中心應該對當前房地產發展情況進行充分調查，對當地城市當中的土地面積進行統計，并結合未來城市發展可能增加的面積對以后的土地需求做出一定的預測，然后將其擬定到土地供應計劃當中，保證土地供應的合理性。同時在對土地供應計劃進行擬定的時候還要保證其可操作性，對土地的供應方式、用途、時間等等都進行擬定，以便有效完善土地供應機制，提升土地管理水平。

2.2 合理引導土地供應價格

對土地供應價格進行合理引導，避免其過快上漲，不僅能夠有效解決當前的土地供應問題，而且還能夠對市場經濟發展起到一定的穩定作用，而其供應價格主要是由三個部分組成，分別是儲備成本、收購價格和與其土地增值收益，土地供應價格是影響土地市場健康發展的關鍵，是抑制當前房地產價格的主要手段，因而要對土地供應價格進行合理引導，就需要做好土地收購、儲備和供應的工作，從而能夠對土地供應價格進行合理引導，使市場上的供應價格能夠得到穩定性發展，保證土地市場的健康發展，具體來說可以從以下幾點上入手：一是在進行土地收購的時候，國家相關部門可以在土地出讓金當中劃出一定資金，同時吸收社會上的閑散資金建立土地收益基金，用來進行土地收購儲備；二是在進行土地儲備的時候應該在整理前期就引入市場競爭機制，通過招標的方式來選擇專業的土地整理公司，然后授權土地整理公司對土地進行整理，從而能夠有效提升土地整理質量，也能夠節約土地整理的成本和時間；三是在進行土地供應的時候，對于經營性用地應該嚴格進行管理，并且對于特殊性用地的進行綜合招投標，加強對招投標的監管力度，通過競爭來引導土地市場。

2.3 加強對房地產市場預測

金融危機表明宏觀調控在經濟發展當中所起的重要作用，因而在進行土地供應管理過程中也應該對土地市場有個全面的了解，并且對市場未來的發展進行一定預測，掌握其發展脈搏，才能夠有效進行宏觀調控。管理部門應該加強對房地產市場的掌握，對其市場發展進行預測分析，將土地儲備在市場當中的作用充分發揮出來，同時還要對當前土地供應當中的供需平衡進行解決，以減少部分企業對土地使用權壟斷帶來的負面影響。在具體的預測分析上，中心人員可以從商品房市場需求進行分析預測，對我國目前商品房的實際市場需求進行預測判斷，分析往年商品房的銷售數據，結合商品房需求的相關影響因素，分析當前的國民收入、人均消費、人口發展和房屋空置等情況與商品房需求之間的關系，判斷這幾項影響因素在未來的變化，這樣才能夠對商品房市場進行準確預測，才能夠把握住房地產市場的脈搏，根據市場變化來調整土地供應機制。

3 結語

當前我國土地供應體制上還存在一定的問題和不足，使得在土地儲備運行機制當中出現土地供應問題，因而相關部門應該加強對土地儲備運行機制的重視，分析其中的土地供應問題，不斷完善土地供給機制，建立科學性和連續性的土地供應策略，從而為完善的土地儲備運行機制建設打好基礎，促進我國土地市場的健康發展。

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