北京房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪調(diào)整期

孫哲

2017年，北京市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上年的高熱之后將進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊、限購限貸政策的從嚴(yán)執(zhí)行，以及市場規(guī)范力度的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將出現(xiàn)一定程度的下降，特別是二手房交易恐出現(xiàn)同比大幅減少。同時(shí)，隨著“控地價(jià)，限房價(jià)”交易方式的推出和自住型商品住房供應(yīng)力度的加大，預(yù)計(jì)中低價(jià)位商品住房供應(yīng)有望回升，將帶動(dòng)交易均價(jià)漲幅的放緩回穩(wěn)。

土地供應(yīng)規(guī)模略有增加

2017年是北京市“十三五”時(shí)期城市發(fā)展重要之年，不僅是十九大召開之年，還是“京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)定的近期目標(biāo)”和“基本完成四環(huán)路以內(nèi)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)”規(guī)定的結(jié)點(diǎn)之年。這些因素都將在一定程度上影響全市土地供應(yīng)的規(guī)模與布局。初步判斷2017年北京市土地供應(yīng)規(guī)模雖較2016年有所回升，但考慮到城市功能落實(shí)要求和布局調(diào)整需要，并結(jié)合近年土地供應(yīng)年度計(jì)劃變化看，新增建設(shè)用地供應(yīng)整體減量大勢未變。

從城市發(fā)展大局看，新近頒布的《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》明確提出，“要通過建設(shè)用地減量瘦身倒逼城市功能提升”。在這一原則的指導(dǎo)下，區(qū)域建設(shè)用地將以存量建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整為主。因此，全市范圍內(nèi)，特別是中心城區(qū)建設(shè)用地將延續(xù)“增量減少、存量挖掘”的趨勢；用地布局將得到持續(xù)優(yōu)化，新增建設(shè)用地將向新城和副中心等重點(diǎn)區(qū)域傾斜。

新“京八條”作用下，住宅用地供應(yīng)規(guī)模將有所增加。新政明確提出“進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度”，特別是“加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例”。同時(shí)，隨著西紅門鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的不斷推進(jìn)，預(yù)計(jì)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地將加快入市腳步。由此判斷，2017年北京市住宅用地供應(yīng)規(guī)模將有所增加，自住型商品住房用地供應(yīng)力度將有所加大，土地供應(yīng)短缺局面將有所緩解。

政策環(huán)境總體偏緊

總體判斷，2017年仍處于近兩年較為寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境的對沖期，全年政策面整體偏緊。

從限購政策看，目前北京市仍嚴(yán)格執(zhí)行2011年頒布的樓市調(diào)控15條細(xì)則中的限購政策，即本市戶籍家庭限購2套住房、符合條件的非本市戶籍家庭限購1套住房。從政策出臺至今的執(zhí)行效果看，總體起到了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，合理引導(dǎo)需求的作用，也是人口調(diào)控的重要措施之一。預(yù)計(jì)無論從城市可持續(xù)角度，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場角度，現(xiàn)階段該項(xiàng)政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。同時(shí)，針對政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的通過離婚等手段騙購的行為，政府或?qū)⑿Х律钲诘鹊爻雠_相關(guān)細(xì)則堵住這一漏洞。

從信貸政策看，伴隨2016年新“京八條”的推出，北京市執(zhí)行了全國最為嚴(yán)格的信貸政策，不僅上調(diào)了首套、二套住房的首付比例，還通過對普通與非普通住宅的區(qū)分，加大了對購買非普通住宅首套、二套的首付比例。需要指出的是，由于前一階段房價(jià)的快速上漲，目前市場上交易的住宅，從總價(jià)看無論一手二手大部分將被劃入非普通住房的范圍內(nèi)。由此可見，在實(shí)際執(zhí)行層面，北京市大部分住宅交易將執(zhí)行首套首付比例不低于40%、二套首付比例不低于70%的全國最嚴(yán)規(guī)定，對二套住房抑制作用將十分明顯。預(yù)計(jì)2017年將延續(xù)這一嚴(yán)厲的信貸規(guī)定，同時(shí)，從房地產(chǎn)市場調(diào)控的大局出發(fā)，政府也很難通過上調(diào)區(qū)域市場指導(dǎo)價(jià)的方式對改善型需求松綁。

從財(cái)稅政策看，一是從交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)看，除非國家宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，需要通過刺激房地產(chǎn)市場企穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，否則無論是賣方所涉及的個(gè)人所得稅、增值稅等，還是買方涉及的契稅、印花稅等有關(guān)稅費(fèi)稅率將保持穩(wěn)定。二是從房地產(chǎn)稅制改革看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度穩(wěn)步推進(jìn)將為房地產(chǎn)稅的征收夯實(shí)基礎(chǔ)，目前，房地產(chǎn)稅法已經(jīng)正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃階段。此外，房地產(chǎn)營改增的實(shí)施效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)，特別是對那些土地成本高、毛利率較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的減負(fù)效果和對商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資效果值得期待。

交易價(jià)格漲幅將放緩

綜合考慮近年北京市房地產(chǎn)市場走勢，以及外部環(huán)境因素的影響，初步判斷2017年房地產(chǎn)市場交易規(guī)模整體出現(xiàn)萎縮，其中住宅交易規(guī)模恐下降至20萬套左右，二手住宅交易規(guī)模同比降幅恐將超過兩位數(shù)。新房及二手房成交均價(jià)漲幅將出現(xiàn)一定的放緩，但房價(jià)仍將處于上升通道。

住房供給規(guī)模穩(wěn)中略降。一方面，新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模下行壓力偏大。受2016年住宅用地供給斷崖式下降、住宅新開工面積增速低位徘徊、住宅施工面積持續(xù)負(fù)增長等因素影響，2017年新建商品住房供應(yīng)規(guī)模下行壓力偏大。但隨著調(diào)控政策的推出，為落實(shí)政府增加供給、抑制需求的調(diào)控意圖，近期各區(qū)勢必加大住宅用地供應(yīng)，在一定程度上可以緩解前期土地供應(yīng)不足帶來的潛在供應(yīng)水平下降壓力。另一方面，存量住宅潛在供給保持穩(wěn)中有升。特別是在房產(chǎn)稅改革預(yù)期加強(qiáng)，改善型需求中“賣舊買新”比重的提升，都對存量資源釋放起到一定的影響，預(yù)計(jì)2017年存量住宅供應(yīng)規(guī)模有望小幅增加。

住房需求總體保持穩(wěn)定。目前北京市房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍是“支持中低收入、支持首次置業(yè)”，加之較為寬松的利率環(huán)境，以及取得購買資格群體的陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)2017年北京市住房需求保持穩(wěn)定。另一方面，改善型需求有所抑制。隨著二孩政策的全面放開、老齡化人口的不斷增加，以及擇校需求的持續(xù)釋放，大戶型改善型和學(xué)區(qū)房需求面臨集中爆發(fā)。但新“京八條”的出臺客觀上加大了部分購房群體的首付比例，客觀對部分改善型需求釋放造成一定抑制作用。但總體判斷，整體購房需求將保持穩(wěn)定。

住宅市場成交均價(jià)漲幅有望回落。2017年全市住宅市場供需壓力仍較為明顯，中長期內(nèi)成交價(jià)格水平仍處于上行通道，但由于新建商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，特別是限價(jià)商品住房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將所有加大，以及“控地價(jià)、限房價(jià)”交易方式的強(qiáng)化，高端項(xiàng)目入市難度將加大，預(yù)計(jì)全市住宅成交均價(jià)漲幅過快趨勢將得到有效遏制。

房企跨界融合趨勢明顯

一方面，龍頭房企將加快業(yè)務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈整合力度。近年，隨著城市發(fā)展的漸趨飽和，土地供給規(guī)模持續(xù)下降，市場上“一地難求、地王頻出”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，北京等地試點(diǎn)的“限房價(jià)、競地價(jià)”或“限房價(jià)、競保障房面積”等新的土地出讓方式的推出，嚴(yán)重壓縮了行業(yè)的利潤空間，形成了對行業(yè)轉(zhuǎn)型的倒逼機(jī)制。行業(yè)間龍頭企業(yè)逐步從單一的住宅開發(fā)商向城市綜合運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變，加大了商業(yè)業(yè)態(tài)組合和全產(chǎn)業(yè)鏈控制力度。預(yù)計(jì)2017年這一趨勢將加快進(jìn)行，以首開、金隅等為代表的大型開發(fā)企業(yè)將進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和舊城改造等新興業(yè)務(wù)比重，提升城市服務(wù)、城市管理業(yè)務(wù)比重。

另一方面，跨界融合將成為企業(yè)發(fā)展主要方向。隨著城市生活水平的不斷提高，居民對生活品質(zhì)的要求全面升級，加之房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)盈利能力逐漸降低，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過跨界融合進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，從以提供有形地產(chǎn)向提供無形服務(wù)轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。其中，“地產(chǎn)+養(yǎng)老+醫(yī)療”模式在北京萬科光熙門養(yǎng)老公寓、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)椿萱茂養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目的探索下，商業(yè)模式逐步清晰；各家房企加快跨界體育的腳步，“地產(chǎn)+體育”模式逐漸成型，而由北京鴻坤開發(fā)的“鴻坤體育公園”的投入運(yùn)營，將推動(dòng)北京南部成為體育經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長極；隨著萬科、鏈家聯(lián)手打造的萬鏈家裝平臺的投入運(yùn)營，住宅增量與存量資源在家裝行業(yè)的整合腳步開始加快，有望改變家裝行業(yè)目前存在的“三低一高”的現(xiàn)狀（即低質(zhì)量、低信任、低服務(wù)、高風(fēng)險(xiǎn)）。預(yù)計(jì)2017年，北京市房地產(chǎn)企業(yè)跨界融合腳步將持續(xù)加快，在養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、家裝等領(lǐng)域有望孕育或做大一批新模式、新業(yè)態(tài)。

（作者單位：北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部）