房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

摘 要：通過合理的避稅手段，對房地產(chǎn)企業(yè)進行合理稅收籌劃降低稅負(fù)從而降低房價，本文從房地產(chǎn)行業(yè)涉及的幾個主要稅種給出了相應(yīng)的稅收籌劃建議，本文還就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃中應(yīng)注意的幾個問題進行了詳細(xì)的闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅

中圖分類號：F230 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房價的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國家為了抑制房價持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風(fēng)險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個稅種在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進行稅收籌劃的主要稅種有：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、營業(yè)稅的納稅籌劃

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動主要涉及營業(yè)稅9個稅目中的3個：建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以從降低營業(yè)稅的計稅依據(jù)著手，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人銷售不動產(chǎn)時向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。我國稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)猓约按凶庹咧Ц兜乃㈦姟⑷細(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r款后的余額作為營業(yè)額①。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房屋銷售時往往還需要代收維修基金和水電初裝費等各種配套設(shè)施費，這些代收款項就擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費用的手續(xù)費繳納營業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變增值率的方法有三種：（1）合理確定房價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實際情況，分析比較按行業(yè)的市場利潤率正常出售繳納土地增值稅負(fù)后的利潤和降低房產(chǎn)價格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價格，避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴大房地產(chǎn)開發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費和基礎(chǔ)設(shè)施費的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對于采取不單獨核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。

三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃

我國稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項目。準(zhǔn)予扣除項目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用的納稅籌劃有兩個方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實扣除費用的額度。對于有扣除限額的費用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭取用夠標(biāo)準(zhǔn)，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達到最高限額。

所以我們在對房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃時可以從以下幾個方面進行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈為實物捐贈我國稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈支出不超過年度利潤總額1.2%的部分準(zhǔn)予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實物捐贈，一方面，所贈房產(chǎn)的費用和開發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費用籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，按照我國稅法的規(guī)定，利息費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準(zhǔn)予扣除；房屋、建筑物計算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當(dāng)?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價值回收，使企業(yè)前期利潤后移，后期成本費用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時間價值，這也是企業(yè)理財?shù)囊环N基本理念。（4）對于廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問題，可以考慮通過招聘一些促銷人員解決。對于未超標(biāo)的廣告促銷費用在最高限額內(nèi)據(jù)實扣除。

通過以上研究，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)針對企業(yè)的納稅特點，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達到企業(yè)利潤的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造生機，獲取最大的利潤。

參考文獻：

[1]袁瑞泓.房產(chǎn)稅的納稅籌劃[J].企業(yè)家天地，2010（07）.

[2]曾程.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的納稅籌劃問題研究[J].北京：中國市場出版社，2011（09）.

[3]汪華亮，邢銘強.最新企業(yè)稅收優(yōu)惠政策指南[M].上海：立信會計出版社，2011（07）.

注：

①《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。

②《財政部、國家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第十三條。

③《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第53條規(guī)定。

④《企業(yè)所得稅法實施條例》。

[作者簡介]張宇（1977.11-），吉林工商學(xué)院講師，從事財稅理論教學(xué)與研究。