樓市“冰封”新常態，購房“窗口期”是否到來？

蔡為民

基本的購房準則是什么呢？是買穿越最多CBD之地鐵線周邊的地鐵房，及盡可能在供應量相對大的區域購買。

樓市春節未見“開門紅”，熱點城市的房地產銷售均呈價量齊跌之勢，雖不見得預示全年動向，但終非行業內人士所樂見。

樓市進入“冰封”新常態

以樓市風向標的上海為例，中原地產數據顯示大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交僅8套計949平米，同比2016年春節期間銷售下降71%，創2011年以來“春節檔”成交量最低記錄。

新房市場門前冷清，二手房同樣是“難兄難弟”，來客及帶看量銳減至假日時段的三成不到，許多中介門店在春節期間干脆關門歇業以“避寒過冬”，這就難怪市場人士以“休眠”來形容“領頭羊”城市的房地產交投狀態。

惟以當前形勢觀之，房地產最糟糕的情況恐怕尚未到來。顯而易見的是年還沒“正式”過完（一般以元宵節為界），一連串重磅利空措施便已轟然來襲，令已如驚弓之鳥的樓市更加風中飄搖。

流動性收緊信號明顯

首先是流動性收緊信號明顯。雞年開工第一天，逆回購利率上調，雖然幅度不高，心理大于實質意義，卻意味著貨幣寬松政策的階段性終結，房貸利率緊隨其后進入“螺旋型”上升通道，似已不可避免。

事實上，近期便傳聞央行已責令各商業銀行必須嚴控一季度新增貸款規模，并明確要求總量及增量必須低于2016年第四季度。

這無異“強人所難”！姑且不論配合GDP的正常增長，信貸規模隨之放大的通常狀態，第四季度也必然是一年之中放貸量最少的時期，為什么？對銀行而言，早放貸早受益，對借款人來說，早入袋早安心。以去年為例，一季度新增人民幣貸款4.61萬億元，二季度縮水至2.93萬億元，三季度再萎縮至2.63萬億元，第四季度更是跌破2.5萬億元。因此可以這么說，以第四季的信貸規模為準，對急需流動性支撐的房地產行業來說，即使不是致命也屬沉重打擊。突顯貨幣趨緊已由不可逆之趨勢迅速轉換成殘酷現實。

房地產仍具“天然增值”特性

面對如此困境，就消費者角度該如何因應？筆者給出的“藥方”是“三不一心”（以一線為主，二線城市為輔）。

首先需要知道的是，當前房地產處境系國際經濟與金融形勢、中美貿易爭端尚未得有效解決及磨合的結果，為了避免局面失控、惡化，政府防患未然、降低變數，采取壓制人民幣匯率與房價上漲動能之舉措，以先行作好“防撞擊姿勢”所致。當然，完全不能否認部分地區的樓市確實局部過熱，即使外部條件未必如此嚴峻，基于“房子是用來住的，不是用來炒的”之基本定位，信貸政策 “階段性”調整亦不可免，但也同時要看到在M2增發、物價蠢動，乃至多數一、二線城市發展前景可觀的前提下，房地產“天然增值”的特性仍然存在，因此，除非擁有房屋超過三套或杠桿比例過高或有用錢之急需，否則近期賣房子并非明智之舉。

穿越最多CBD的地鐵房是首選

那么對買房者來說，這段嚴厲的調控期是否為最佳買進窗口呢？原則上是的，但由于局勢變化波詭云譎，按筆者的說法：2017年看不到黑天鵝，因為天是黑的，滿天都是黑天鵝！因此，購房者需要極其慎重，事前考察、研究應到位。

畢竟，“隨便買隨便賺”的時期早已一去不復返。那么，基本的購房準則是什么呢？是買穿越最多CBD之地鐵線周邊的地鐵房，及盡可能在供應量相對大的區域購買，一、二手房皆然。如此，殺價空間較大、淘到值高于價的機率較高。

簡言之，雖然當前市場變化不確定、不樂觀，但基于“房產天然增值”特性，除非萬不得已，盡量不要賣房，買房則要用心選擇，應是最佳因應方案，此所謂“三不一心”是也。