生態小區運營管理中的常見問題與建議

熊海

（中機中聯工程有限公司，重慶400039）

生態小區運營管理中的常見問題與建議

熊海

（中機中聯工程有限公司，重慶400039）

目前重慶市已建成近4000萬m2的生態小區，隨著綠色建筑的推廣及強制執行，可以預見未來重慶大部分小區將建設成為生態小區。但從已建成的生態小區來看，運營管理環節還存在較多的問題，使得生態小區的價值得不到充分發揮。該文探討生態小區運營管理中的常見問題，并給出了建議。

重慶；生態小區；運營管理；綠色建筑

1 重慶市生態小區發展現狀

重慶市2005年即開始發展建設生態小區，至今已有10余年的生態小區建設經驗。近幾年生態小區標準融入了國家綠色建筑標準的內容后體系得到完善，可以說重慶市已有了較為成熟的生態小區建設標準體系。與綠色建筑一樣，生態小區關注項目從設計、施工到運營的全生命過程性能。根據目前已運營的生態小區來看，生態小區實際的運營管理還有很大的提升空間，現有的運營管理模式，并不能將生態小區的價值充分發揮出來。本文就生態小區運營管理中的典型問題進行分析并提出建議。

2 雨水回用系統

雨水回用系統可控制雨水徑流量，又可節約用水，是一項重要的生態技術應用。目前重慶市所有的生態小區項目都做了雨水回用系統。但根據雨水回用系統的實際運營調研情況看，雨水回用系統的運營存在以下問題：

（1）棄用雨水回用系統。一是由于物業管理人員不重視雨水回用系統，雨水回用系統需定期加藥，監測水質，清理沉淀物等[1]維護工作，為節省物業管理成本，往往物業管理人員會閑置雨水回用系統；二是雨水回用系統由于設計和產品質量問題或相關調試問題，增加了物業管理風險而棄用設備；三是項目開發企業與物業管理部門工作銜接不到位，開發企業只對建設階段負責，而物業管理部門缺乏專業知識，在物業移交過程中，往往容易忽視對雨水回用系統的運行管理，導致物業管理混亂，最后棄用設備。

（2）雨水回用系統水質達不到設計要求。一是由于缺乏專門的管理人員，雨水回用系統未按要求進行維護管理導致回用水質不能滿足設計要求，如未定期加藥及監測水質，未及時清理廢棄物，未定期維護設備導致設備故障，二是雨水回用系統設計未考慮小區地面雨水水質實際狀況，尤其是當在收集地面雨水時，未充分考慮地面雨水污染程度，初期雨水匯流路徑及初期雨水棄流量，而導致雨水回用系統水質不能達到要求。

3 節水灌溉系統

園林綠化灌溉常用有膠管連接自來水管進行灌溉，該方式可導致80%的水因深層滲漏和無效蒸發而損失掉，灌溉用水利用率低，浪費嚴重。節水灌溉采用噴灌、微灌等灌溉方式，提高了水的利用率和灌溉效果，可節約用水量50%～70%[2]，是綠色建筑節約用水的一項重要措施。但目前該方式在普通的小區園林綠化灌溉中應用較少，更多的還是采用人工拖管灌，物業管理人員缺乏應用經驗導致在生態小區的運營中存在以下問題：

（1）灌溉系統堵塞問題。當采用微灌或滴灌時，常發生堵塞[3]，導致灌溉系統無法正常運行，影響了植物存活率。導致堵塞的原因較多，有水質的問題，有灌溉系統構造的問題，水質的問題主要與運營管理有關，一般生態小區的灌溉用水是采用回收利用的雨水，如物業管理人員未重視對灌溉用水水質的監測或對灌溉用水水質缺乏了解，如采用回收利用的雨水時，未監測雨水水質狀況，水中含有大量懸浮物，導致了噴頭堵塞。

（2）灌溉不均。當采用節水灌溉時，需了解灌溉系統的射程、噴灑半徑及噴灑強度，另外還需了解植物特性及土壤滲透性能，保證灌溉的效率，節約用水。但在實際的節水灌溉利用中，物業管理人員往往缺乏這些認識，灌溉工作較為隨意，導致灌溉不均勻，有些植物灌溉過度，甚至土壤表面形成較大的徑流，而有的卻沒灌溉到或水量過小未浸透入土壤。

4 車庫通風系統

對于小區而言，最大的公共空間往往是地下車庫，地下車庫屬于封閉或半封閉的建筑，空氣流通不順暢，因此地下車庫的空氣質量，應是生態小區建設需要重視的一個重要內容。

新的生態小區標準中有要求地下車庫設置一氧化碳濃度監控系統改善車庫空氣品質，在重慶市新發布的《關于加強綠色建筑評價標識管理有關事項的通知》中對車庫的通風環境及室內空氣品質提出了明確的要求。但是在小區的運營過程中，車庫的空氣品質往往得不到足夠的重視。由于車庫通風系統運營階段運行能耗較高，且存在較大的噪聲問題，因此物業管理人員從成本及環境噪聲考慮，往往不會考慮去經常運行車庫通風系統，有的車庫甚至長年不運行通風系統，導致車庫空氣質量較差，車庫中含有大量一氧化碳和二氧化硫等有毒氣體[4]，對人體的中樞神經和心血管系統產生危害。現行生態小區標準中有要求設置一氧化碳濃度監控系統，但未對其它污染物進行監控，車庫的室內空氣品質仍較難控制。此外，目前的設計中往往是一個防火分區設置一個一氧化碳監控探頭，并不能完全保證車庫環境質量，在這種情況下車庫的空氣品質仍然需要物業管理人員的重視。

5 運營問題小結

以上是生態小區運營中的典型問題，除此之外還有一些較為常見的問題，如小區中普遍存在景觀水體，在生態小區運營中，物業管理人員往往對景觀水體水質不關心，即使水體已經混濁，甚至有氣味，都不運行景觀水循環供水系統。還有在小區智能化系統運營中，生態小區要求有完善的安防系統，物業管理系統等。在建設中這些智能化系統都是建設有，但在實際運營中有些系統就成了擺設，如電子巡更系統，有個別小區在住戶入駐較長時間后，仍沒有任何巡更記錄。

總結以上運營問題，主要有以下三個原因：

（1）意識問題。物管人員綠色運營的意識較差，只關注于對容易引起投訴的問題進行管理，而對提升小區品質，提高小區運行效率的管理缺乏主動性，如前述不運行雨水回用系統，不運行車庫通風系統等情況。

（2）技術能力問題。目前從事物業管理的人員配置較為基礎，缺乏專業的技術人員及對應的運營管理培訓，對生態小區建設中的相關設施設備缺乏運營管理能力，如節水灌溉的運行策略，雨水回用系統水質監測等。

（3）公眾認知問題。小區業主對生態小區缺乏了解，對生態小區應達到的運營要求不清楚，不能對物業管理的行為進行有效監督。

6 生態小區的運營管理建議

（1）加強生態小區的宣傳，讓建設單位、物業管理人員和普通民眾都了解并認識生態小區，建立生態小區的性能公示制度，讓小區業主了解生態小區應具有的性能及要求，達到監管物業，并讓小區業主配合生態小區的綠色運營。

（2）建設單位在移交物管前應進行綠色物業管理的交底，讓物業管理人員了解并認識生態小區的相關技術內容及運營策略，重視對生態系統的運營。

（3）加強對物業管理人員的技術培訓，幫助物業管理人員正確應用生態技術設施與設備，保證生態系統的有效運行與維護。

（4）物業管理單位應制定有關綠色運營管理的規章制度，并有相應的考核要求及過程記錄，避免基層物業管理人員未按要求進行綠色物業運營。

[1]孫金金.雨水回用技術在綠色建筑中運行實效分析及建議[J].住宅產業，2015(11).

[2]李星.節約型園林理念下的居住小區綠地灌溉設計[J].北方園藝，2011(9).

[3]楊振杰.微灌系統堵塞原因和抗堵方法探討[J].江蘇農業科學，2015（7）.

[4]黃雅莉.房地產項目地下車庫汽車尾氣污染物源強分析[J].能源研究與管理，2014（4）.

責任編輯：孫蘇，李紅

建筑節能

警惕建筑偽節能

自從國家頒布新的建筑節能標準以來，節能建筑銷售逐漸紅火起來。時下，一些新建項目的樓房中，零能耗、自然生態循環系統之類以節能、環保為主題的廣告語層出不窮。目前節能建筑宣傳存在“虛火”成分。一些開發商只是把節能當做賣點，很多號稱節能建筑實際上是“偽節能”建筑。“偽節能”建筑主要有兩種表現：

（1）目前一談到建筑節能指標，慣用的方式是節能百分之多少，這就存在比較基準和比較方法的問題。對此，國家規范中都有明確規定，而普通消費者是不太了解的。于是有些開發商就偷換這一概念進行炒作，將自己的樓盤不負責任地標估一個較高的值，去吸引消費者，而目前又沒有一個完善的體系可以對竣工后的建筑進行檢測，于是這些炒作的手法得以瞞天過海。

（2）很多建筑多追求單方面節能技術或設備的應用。一些開發商在項目中采用了某幾項節能設備和技術，并將其作為樓盤的賣點推銷給消費者。這些技術雖都具有較好的節能作用，但在未經過整體配套設計的情況下，住宅的舒適度指標和整體節能效果很可能沒有提高，仍屬于高耗能建筑。

（摘自：《建筑工人》）

Common Problems and Suggestions in the Operation and Management of Eco-residential District

At present,nearly 40 million m2 of the Eco-residential Districts have been established in Chongqing,with the promotion and compulsory enforcement of green building,it can be expected that most of the residential districts will be built into ecological ones in future Chongqing.However, there are quite a few problems in the operation and management of the built eco-residential districts,which restraining the values of these districts.This paper explores the common problems in the operation and management of eco-residential districts and gives some suggestions.

Chongqing;eco-residential district;operation and management;green building

TU993

A

1671-9107（2017）04-0024-02

10.3969／j.issn.1671-9107.2017.04.024

2016-11-11

熊海（1983-），男，四川遂寧人，本科，工程師，主要從事綠色建筑咨詢與研究工作。