一個(gè)小區(qū)的“物業(yè)自治”樣本

秦松

樓梯樓物業(yè)費(fèi)，0.7元/月/平方米；電梯樓物業(yè)費(fèi)，1元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)竟跟10多年前一樣……實(shí)行3年業(yè)主自管以來(lái)，廣州這個(gè)約1400戶的小區(qū)不僅沒(méi)有上調(diào)一分錢物業(yè)費(fèi)，還賺了五六百萬(wàn)元，并全部投入對(duì)小區(qū)環(huán)境的改造升級(jí)。

這個(gè)小區(qū)并不在郊區(qū)，而是廣州海珠區(qū)祈樂(lè)苑，一個(gè)緊挨著中山大學(xué)的繁華小區(qū)。

三年多前，該小區(qū)因管理混亂而受到社會(huì)關(guān)注；三年前業(yè)主開始自管，試行酬金制聘請(qǐng)物業(yè)管理人員（以下簡(jiǎn)稱“物管”）；兩年前正式將所有物管請(qǐng)出，由業(yè)委會(huì)組建物業(yè)團(tuán)隊(duì)直接管理，如今居民滿意度大幅提升，物業(yè)費(fèi)繳納率達(dá)100%。

自管：3年不漲物業(yè)費(fèi)

走進(jìn)祈樂(lè)苑小區(qū)，映入眼簾的就是漂亮的大門、大氣的小區(qū)園景以及裝飾一新的小區(qū)入口長(zhǎng)廊。三年前，這里治安混亂、垃圾亂扔、設(shè)施損壞嚴(yán)重。這些變化，讓業(yè)主們想都不敢想。

小區(qū)環(huán)境的改善都是業(yè)主自管后三年內(nèi)發(fā)生的變化。業(yè)主自管的第一年，小區(qū)內(nèi)所有監(jiān)控視頻、消防設(shè)施等全部換新，算是收拾前物業(yè)留下的“爛攤子”；業(yè)主自管第二年，業(yè)主開始用結(jié)余款項(xiàng)對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造，包括大門和花園整治、兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)換新、之前大片的衛(wèi)生死角改造等。

2013年6月，祈樂(lè)苑第一屆業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）成立時(shí)，冼敏強(qiáng)就是業(yè)委會(huì)委員；2016年換屆時(shí)，他變成了業(yè)委會(huì)主任，一路見(jiàn)證了小區(qū)物業(yè)的發(fā)展變遷史。

如今，小區(qū)里居民的休閑設(shè)施更多了，設(shè)備更加完善了，同時(shí)物業(yè)管理人員的忠誠(chéng)度也更高了，物業(yè)費(fèi)繳納率更是高達(dá)100%。值得注意的是，物業(yè)管理費(fèi)仍跟10多年前一樣：樓梯樓0.7元/月/平方米，電梯樓1元/月/平方米，分文未漲。如今，祈樂(lè)苑小區(qū)成為業(yè)主自管的廣州樣本，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)前來(lái)取經(jīng)。

探秘：究竟如何實(shí)現(xiàn)盈余

物業(yè)費(fèi)分文不漲，那究竟是如何實(shí)現(xiàn)盈余的呢？

冼敏強(qiáng)給記者算了一筆賬。據(jù)他介紹，祈樂(lè)苑小區(qū)每年收入約為400萬(wàn)元，包括物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)、其他收益等三個(gè)部分。

每月的物業(yè)管理費(fèi)約13萬(wàn)元，車位費(fèi)和車輛管理費(fèi)每月約15萬(wàn)元，其他收益則包括電梯廣告收益、租賃網(wǎng)球場(chǎng)收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費(fèi)等。此外，收益部分還有對(duì)前物業(yè)的資金追討等，有數(shù)十萬(wàn)元。

支出部分則包括50多名物業(yè)管理人員的工資、園區(qū)工程建設(shè)、購(gòu)買工程物料、清潔用品、設(shè)備維修費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用等，每月的員工薪酬約為20余萬(wàn)元。

“在三年的業(yè)主自管中，業(yè)委會(huì)共收入約1200萬(wàn)元。除去物業(yè)管理人員工資外，還有結(jié)余約五六百萬(wàn)元，這些款項(xiàng)全部用在了小區(qū)建設(shè)上。”冼敏強(qiáng)稱。

“我們的物業(yè)中心員工，包括物業(yè)主管在內(nèi)全部是自聘的。”冼敏強(qiáng)介紹，如今業(yè)委會(huì)形成了三層框架，其中業(yè)委會(huì)共有10位委員，資金統(tǒng)歸業(yè)委會(huì)調(diào)配，物業(yè)中心直屬業(yè)委會(huì)，下設(shè)保安部、工程部、清潔部、行政部等部門，“我們就相當(dāng)于一個(gè)公司，也正常給員工發(fā)工資和繳社保。”冼敏強(qiáng)說(shuō)，不同的是，業(yè)委會(huì)10位委員全部為兼職，不拿取一分錢工資。而與企業(yè)的逐利相比，業(yè)委會(huì)則將所有的“盈余”用于整個(gè)小區(qū)的翻新建設(shè)。

另外，為了留住人才，祈樂(lè)苑業(yè)委會(huì)還為物管開出了有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，甚至高于周邊的大樓盤。“工資逐年上漲，已經(jīng)上漲了800元。”冼敏強(qiáng)稱。為了加強(qiáng)業(yè)主知悉權(quán)，業(yè)委會(huì)還對(duì)每月的開支收入進(jìn)行了公告欄和網(wǎng)上公示，詳細(xì)到會(huì)議中購(gòu)買水果的費(fèi)用。

如今，物業(yè)中心共有50多名員工，全部包吃包住，還建立了員工飯?zhí)茫瑔T工福利一項(xiàng)不少，節(jié)假日還按照國(guó)家規(guī)定有兩倍或三倍工資。員工忠誠(chéng)度大大提高，小區(qū)治安和環(huán)境都大為好轉(zhuǎn)。

討論：探索模式能否推廣

祈樂(lè)苑的業(yè)主自管如此成功，究竟能否復(fù)制呢？

冼敏強(qiáng)認(rèn)為，如果是單體樓等規(guī)模不大的小區(qū)，要實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管比較容易，但如果是大型小區(qū)，那就不容易了。

“要業(yè)主自管有三難：第一步成立業(yè)委會(huì)，難；第二步要換物業(yè)，更難；第三步要自管，難上加難！”冼敏強(qiáng)說(shuō)，業(yè)主自管一方面是對(duì)業(yè)委會(huì)能力的考驗(yàn)，另一方面則牽涉各方面的利益。

在廣州市公共危機(jī)預(yù)防協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)鄧躍暉看來(lái)，這不失為一種物業(yè)管理趨勢(shì)。“現(xiàn)在很多物業(yè)公司是屬于開發(fā)商的，里面牽扯到的各個(gè)方面利益非常復(fù)雜，如果實(shí)施小區(qū)自管的話，可能社會(huì)矛盾就會(huì)少很多。我們希望能探討出一種模式來(lái)進(jìn)行推廣，當(dāng)然我們并不是否定物業(yè)公司的作用，而是這種模式能推進(jìn)物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)。”他透露，目前，祈樂(lè)苑小區(qū)正在協(xié)助兩個(gè)小區(qū)復(fù)制業(yè)主自管模式。

業(yè)主自管“賺了錢”是自治樣本

只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，物業(yè)不僅不會(huì)虧損，而且業(yè)主還有分紅可拿。至于那些非自管的小區(qū)，這些暴利究竟去了哪里，沒(méi)有人知道。

在大多數(shù)小區(qū)，這些情況可謂司空見(jiàn)慣：頻頻上漲物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)還只是小兒科，諸如侵占公共物業(yè)、私吞公共收入更是家常便飯，更有甚者，某些物管人員對(duì)業(yè)主拳腳相向，業(yè)委會(huì)籌劃的積極分子還經(jīng)常會(huì)遭到干擾，被跟蹤、被停電、被潑油漆、被堵門鎖、被送死雞的新聞時(shí)常見(jiàn)諸媒體。

以前的祈樂(lè)苑也是如此。在實(shí)施業(yè)主自管之前，也曾遭遇物管暗漲收費(fèi)、假冒簽名、拒絕移交管理權(quán)、小區(qū)公共設(shè)施遭到不同程度毀壞等問(wèn)題。

面對(duì)這種狀況，業(yè)主當(dāng)然不滿，但沒(méi)有組織力量，拿什么進(jìn)行博弈？數(shù)據(jù)顯示，廣州超七成小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，即便成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，多半也運(yùn)行維艱。原因無(wú)他，業(yè)委會(huì)成立的條件限制頗多，有些街道辦更是直接干涉，部分機(jī)構(gòu)還存在與開發(fā)商、物管利益合謀的嫌疑，對(duì)業(yè)委會(huì)指手畫腳，但對(duì)于物管對(duì)業(yè)主的暴力相向，卻不聞不問(wèn)。這種局面的存在，讓業(yè)主自管幾乎成了一紙空談……

當(dāng)然，業(yè)主自管還存在很多技術(shù)上的難題。譬如，業(yè)委會(huì)成員沒(méi)有工資，如何保障積極性？祈樂(lè)苑小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員全部屬于兼職，不拿取一分錢工資，但大公無(wú)私并不適合所有人和所有小區(qū)，建立合適的回報(bào)體系至關(guān)重要。再如，業(yè)主自管是否適合所有小區(qū)？其實(shí)，路子并不止一條，只要業(yè)主自治權(quán)利在手，就不怕物管逾矩。

無(wú)論如何，技術(shù)上的困難都是可以解決的，能不能成立業(yè)委會(huì)才是關(guān)鍵。一方面，這件事再次告訴人們，自己的權(quán)利還是得自己爭(zhēng)取，否則權(quán)益都不知道是怎么被侵害的；另一方面，業(yè)主自管需要扶持而非限制。扶持的意思是排除各種體制上的障礙，排除各種利益的干擾，其中自然包括相關(guān)部門的利益。