上海房產稅稅基批量評估平臺建設運行的思考

文/武佳衛

上海房產稅稅基批量評估平臺建設運行的思考

文/武佳衛

2013年11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》將房產稅改革上升為房地產稅體系建設，提出要加快房地產稅立法并適時推進改革。2015年8月6日，房地產稅法被正式納入十二屆全國人大立法規劃。事實上，與房地產相關的每次稅制改革，在社會上都會引起激烈的反響。

根據有關觀點，在加快房地產稅改革的同時，還應重視和同步推進以下配套措施：一是加快房地產稅立法；二是加快建設全國個人住房信息系統；三是完善房地產稅評估機構的設置與評估制度；四是通過法規增強政府各個部門之間的協調。我們在上海房產稅稅基評估平臺建設及評估標準研究過程中，梳理總結上海房產稅稅基批量評估平臺功能，探討房管部門與稅務征收主管部門、估價機構、中介機構等各相關部門與機構的協同機制，明細各自職責范圍，在充分發揮各部門優勢基礎上，平衡部門間職責與義務關系，提高了系統的效能。

一、意義及需求

（一）為國家開征房地產稅作技術儲備

房產稅稅基評估是完善現行房產稅制和稅收征管的關鍵，也是未來房產稅制改革的核心內容。確立稅基的關鍵和首要問題，是征稅價格評估的規范化，這就要求建立和完善房產稅稅基評估理論和評估體系。

黨的十八屆三中全會明確提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，全國人大、國家相關部門正在研究推進房地產稅立法工作，房地產稅開征時刻表也逐步清晰。上海作為試點城市應當在房產稅稅基評估方面走在全國前列，所以要積極探索房產稅稅基評估平臺的功能設計、運行機制等內容，為今后相關的工作奠定堅實的基礎。

（二）有利于保證稅收征管執法的統一性

當前，上海各區房產稅稅基評估缺乏統一基礎，房地產相關各稅種計稅依據不統一，并由不同的機構實施征管，這就容易造成不同稅種、稅基價值的差異。例如：有些地方計稅依據雖都是房地產交易價格，但有時一個部門認可市場交易價格，以此作為計稅依據，另一個部門卻不認可，要重新核定、評估，造成了同一宗房產的稅基價值不一致。對于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對象是一致的，即同宗土地或者房產。缺乏統一規范的評估標準，容易造成稅收征管執法工作上的被動。因此，研究完善上海房產稅稅基評估技術及協同機制,有利于保證稅收征管的公平和統一，可提高稅收征管的質量和效率。

（三）應對上海房產稅征收的現實需求

2011年初經國務院批準，上海開展個人住房房產稅試點，開始針對房產保有環節征稅。試點辦法規定：“計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據?！蹦壳叭詴喊词袌鼋灰變r格計。在當前房地產市場狀況下，仍以市場交易價格作為計稅依據明顯不合理，開展房產稅稅基評估已迫在眉睫。一方面，隨著房地產市場的逐步完善和稅制改革的深化，國際通行的經評估確定房地產計稅價格將成為房產稅的基本計稅依據。另一方面，上海每年大量房地產交易，需要征收營業稅、個人所得稅、契稅等交易環節稅收。目前，房產征稅評估由各稅務征收主管部門自行委托，征稅管理系統尚未系統化和集成化，缺乏權威的征稅評估系統和完備的征稅評估管理系統。建立房產稅稅基批量評估平臺，明確各部門運行協同機制，應對的是上海房產稅征收的現實需求。

二、建設思路及主要內容

根據國外及香港差餉估價的經驗，學習深圳等地的做法，上海房產稅稅基批量評估平臺建設思路可按“稅務部門委托、構建統一平臺、專業評估服務”為主線，由稅務征收主管部門委托一家非營利性機構具體承擔房產稅稅基評估工作，按照“統一數據平臺、統一運算規則、統一監督管理”的要求，通過依托房屋基本數據庫，構建統一的房產稅稅基評估信息系統，每年定期形成涉稅房屋市場評估價格，與稅務征收主管部門實現信息共享，并向社會發布，同時建立稅基價格咨詢、復核和復估等爭議解決機制。

房產稅稅基評估工作平臺主要由以下幾部分功能組成。

（一）數據采集與處理功能

采集用于評估的各種數據信息，形成總的數據庫，其數據信息內容主要構成如下：

一是基礎數據，指征稅房產的基礎物理信息，如房屋地址、建筑面積等。從平臺權威性和應用效果考慮，該部分數據是最基礎、最重要的，最好是有全量房屋數據庫支撐。

二是GIS數據，指地理信息空間數據，可用于提取、分析與估價有關的地理信息，該部分數據以上海市測繪院等提供的權威數據為準。

三是房價影響因素信息數據，指一些會對房價產生直接影響的因素，如景觀、裝修、結構、朝向、建筑形態、臨街情況、污染情況等。該部分數據可以用市場化方式采集。

四是案例數據，指用于房價計算參考的各種案例信息，包括真實成交數據、掛牌數據、評估數據甚至租金案例數據等。

（二）標準價及批量評估功能

在數據采集的基礎上，根據設定好的批量評估技術建立批量評估模型，開發相應的房產稅稅基評估功能和標準價評估設定功能，在系統內進行操作運算形成初步評估結果。其主要工作步驟如下：

一是數據處理：對獲得的各種數據進行匹配、篩選等操作，使得數據符合計算需求。

二是模型運算：數據輸入批量評估模型的運算模塊，以確定的評估基準日，根據設定的規則進行批量計算。

三是結果檢驗：根據IAAO（國際房地產批量評估標準）等檢驗標準對評估結果進行檢驗，如檢驗結果符合要求，可發布評估結果；如檢驗結果不符合要求，則需要對評估模型、數據等進行校驗，調整完善，直到結果符合檢驗標準為止。

（三）爭議處理系統

房產稅稅基評估結果取得后，在規定時期內供公眾在網站及相關終端進行查詢，對價格有爭議的，通過建立爭議解決機制來處理。主要有以下工作：

一是稅基評估結果發布公示。建立稅務征收主管部門與房產稅稅基評估系統聯系，調取批量評估價格并乘上既定的折扣率后形成房產稅計稅價格，并供公眾在網站及相關終端進行查詢（可設定公示有效期為1個月）。

二是稅基價格爭議解決。公示期滿前一周，設立專門的房產稅稅基評估咨詢及爭議申訴窗口，由負責模型運算維護的房地產評估機構估價師進行現場咨詢，受理爭議申請；公示期滿后，按“專業機構復核、稅務征收主管部門審核、行政訴訟”的流程解決爭議。

（四）成果應用與共享功能

對應稅房產價值的評估是房產稅征管的關鍵和難點。在完成上述評估及爭議處理工作的基礎上，各個政府部門的信息共享以及部門之間的協調非常重要，與稅務征收主管部門之間的信息共享更是至關重要。為方便稅收征管，可賦予每個應稅房產唯一的納稅識別號，形成完善的房地產識別系統，并保持其與價值評估系統、欠稅管理系統的連接以及與房地產交易信息系統的同步更新。具體措施如下：

一是為上海各區房產稅稅基評估建立全市統一平臺，規范房地產相關各稅種的計稅依據，保證稅收征管的公平和統一，提高稅收征管的質量和效率。

二是為其他部門應用提供數據支持。如：房管部門對房地產市場的價格監測統計，為合理有效地制定市場調控政策提供依據，協助銀行金融部門的房貸抵押評估和壓力測試等。

（五）評估機構管理功能

對應稅房產價值的評估工作是委托有資質的評估機構通過系統平臺操作實施的。評估過程有其專業性與復雜性，需要逐步建立和完善與房產價值評估相關的一整套制度，包括評估的程序、標準、方法、評估周期以及納稅爭議解決機制，并及時向納稅人公布。評估過程往往采用批量評估與個案評估相結合的方式，對同質性高的房產采取按系數修正的批量評估方法，對同質性較低或產生納稅爭議的房產采用個案評估方法，在與納稅人充分互動的基礎上作出評估結果，以保證評估的公正性。整個流程必然要涉及對評估機構的管理與評價，包括評估機構與人員資質管理、評估任務分發、過程監督、成果審核與評價等。

三、平臺運行及協同機制

房產稅稅基評估系統主要是提供和搭建房產稅稅基批量評估與管理的平臺，基于現有數據系統，通過該平臺在系統上的運作，可實現各類數據的采集、處理、整合、管理，完成稅基評估。

按照有關規定，基于平臺運行的工作模式有三種：一是全部評估技術工作由稅務征收主管部門承擔；二是由稅務征收主管部門與相關部門、單位合作完成；三是將部分或全部技術工作委托相關部門、單位或專業機構承擔。作為稅務征收主管部門，對該平臺的主要需求是可按照稅收征管的統一要求，及時按需查詢應稅房產評估結果，故平臺應實現與稅收征管工作系統的無縫對接。

上海的情況是，自2011年試點開征房產稅以來，房產稅征收的范圍及深度一直未有調整。上海是在全國較早進行房地產信息系統建設和應用的城市之一，房產稅稅基批量評估工作所需的房屋基礎數據及其交易數據也基本實現了本地的全覆蓋，大規模的歷史數據和房屋數據均沉淀、積累在房屋管理部門。因此，上海房屋管理部門在其現有數據庫基礎上開展平臺的建設，在資金、人力、物力以及時間方面是有比較大的優勢的。

房屋估價機構作為營業性機構，從事的房地產評估工作屬于中介服務，是為房地產市場提供專業技術服務的行業。上海房地產估價行業起步于二十世紀七十年代末、八十年代初，依托上海住房制度改革開始起步，脫鉤、改制后十余年來，估價機構已經成為獨立的市場經濟組織，機構的運行日臻成熟，加上政府部門的大力支持、法律法規的逐步完善，已經初步形成了較完善的評估體系。根據《中國人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》有關規定，房地產估價行業為行政許可準入的行業，國家對房地產估價機構的市場準入和房地產估價師的執業注冊實施行政許可。因此，依據相關規定，作為平臺運行的主要用戶，本市范圍內從事房地產估價活動的房地產估價機構也是由上海房屋管理部門實施監督管理的。

設想的協同流程關系及任務見圖1。

圖1 協同流程關系及任務概要

按照“合理選擇工作模式，確定評估技術方案”的原則，根據目前各方工作職責及現有條件，可以設想的協同機制為：由稅務征收主管部門委托房屋管理部門實施平臺的建設與開發，較充分地利用房屋管理部門的房屋基礎數據庫；房屋管理部門通過平臺派發評估和數據采集工作任務至評估機構，對應稅房產價值進行評估；估價機構接受委托，在平臺上完成批量評估的個案修正及爭議處理工作，將最終的評估價格反饋給稅務征收主管部門，統一稅基查詢。

（作者單位：上海市房屋狀況信息中心）