后評(píng)價(jià)在保障性住房中的應(yīng)用

文/浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所

后評(píng)價(jià)在保障性住房中的應(yīng)用

文/浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。保障性住房的出現(xiàn)在一定程度上緩解了居民住房困難的問題，但同時(shí)也暴露出許多實(shí)際操作方面的問題。如何總結(jié)、改進(jìn)并推動(dòng)保障性住房建設(shè)和運(yùn)營，是目前亟須解決的問題。本文旨在結(jié)合保障性住房自身特點(diǎn)，構(gòu)建保障性住房后評(píng)價(jià)體系，為保障性住房后評(píng)價(jià)的有效開展提供參考。

一、保障性住房后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

（一）保障性住房的社會(huì)保障性

保障性住房是政府作為主要責(zé)任人，為住房困難家庭提供的特殊住房，目的是解決中低收入群體的住房困難問題。政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，確定提供保障性住房的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)和形式。評(píng)價(jià)保障性住房的實(shí)施是否達(dá)到有效的社會(huì)保障效果，需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)，進(jìn)行全面而具體的分析。此外，還需超越項(xiàng)目層面，從項(xiàng)目運(yùn)營的大環(huán)境包括保障性住房政策、房地產(chǎn)市場發(fā)展等方面進(jìn)行相應(yīng)的分析評(píng)價(jià)。

（二）保障性住房的經(jīng)濟(jì)性

保障性住房項(xiàng)目資金需求量大。從目前來看，其項(xiàng)目資金來源主要為中央財(cái)政、地方財(cái)政、住房公積金、土地出讓凈收益、銀行貸款和債券等。中央和地方財(cái)政、住房公積金、土地出讓凈收益，這些資金在建設(shè)初期是最直接也是最重要的。雖然這些資金不以獲取投資回報(bào)為目的，但仍需要評(píng)價(jià)資金的使用效率。銀行貸款和債券等資金要求項(xiàng)目具有償債能力、提供投資回收等經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，在保障性住房建設(shè)和運(yùn)營中，資源投入和使用的合理程度、成本節(jié)約的水平，都需要在項(xiàng)目層面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)。

保障性住房的保障對(duì)象是中低收入住房困難家庭，能否滿足中低收入住房困難家庭的需求，是衡量保障房項(xiàng)目成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。中低收入住房困難家庭希望通過保障性住房來改善自身的居住條件，實(shí)現(xiàn)住有所居，同時(shí)希望能夠通過入住保障性住房來改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量。因此，在保障性住房后評(píng)價(jià)中，還應(yīng)從使用者的角度即住房困難家庭的視角出發(fā)，進(jìn)行評(píng)價(jià)反饋。

二、保障性住房后評(píng)價(jià)體系

結(jié)合保障性住房的特點(diǎn)，在其后評(píng)價(jià)的體系中，應(yīng)將宏觀層面、中觀層面和微觀層面的指標(biāo)全部納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。宏觀層面重點(diǎn)關(guān)注保障性住房目標(biāo)的完成情況，中觀層面重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營情況，微觀層面則重點(diǎn)關(guān)注使用者的感知、感受。

（一）宏觀層面

宏觀層面的指標(biāo)旨在評(píng)判保障性住房項(xiàng)目主要目標(biāo)的完成情況。保障性住房最主要的目標(biāo)是解決中低收入家庭的住房困難問題。提出解決住房困難程度的主要指標(biāo)，是為了便于確定保障范圍，同時(shí)防止福利陷阱的出現(xiàn)。目前全國保障性住房的總量還不足以滿足中低收入群體的需求，因而公平分配顯得尤為重要，這樣才能使保障性住房項(xiàng)目起到保障中低收入群體需求的作用，才能有效解決中低收入人群的住房困難問題。

1.保障范圍。評(píng)價(jià)保障范圍應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，考慮以下方面的合理性：一是住房保障標(biāo)準(zhǔn)。住房保障標(biāo)準(zhǔn)是指滿足基本居住需要的住房水平。目前，我國對(duì)廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房均規(guī)定了建筑面積的上限，但在實(shí)施過程中仍出現(xiàn)了許多問題，地方應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，合理確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)，做到量力而為，同時(shí)也要考慮退出的需要。二是住房保障收入線。住房保障收入線是劃分保障人群的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，由于各地房價(jià)差異大，不應(yīng)采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以工資收入作為重要參考，同時(shí)要考慮地方財(cái)政的承受能力。

2.公平分配。評(píng)價(jià)保障性住房是否公平分配應(yīng)關(guān)注以下兩方面：一是程序公平。程序公平要求保障性住房分配的過程對(duì)各利益相關(guān)方是公平的。程序公平的兩個(gè)重要保障是公平的分配制度和有效的監(jiān)督措施。二是結(jié)果公平。結(jié)果公平強(qiáng)調(diào)各利益相關(guān)方分配的結(jié)果相對(duì)公平，這是保障性住房分配的理想狀態(tài)。利益相關(guān)方大致有城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房人員、外來務(wù)工人員等四種情況。各利益相關(guān)群體的保障性住房分配量和分配比率應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況確定，分配量和分配比率應(yīng)因地制宜，各地?zé)o須完全一致。

（二）中觀層面

中觀層面是在項(xiàng)目層面探討和評(píng)價(jià)保障性住房項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營情況，可結(jié)合保障性住房項(xiàng)目的特點(diǎn)選用建設(shè)過程后評(píng)價(jià)和項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)。

1.項(xiàng)目建設(shè)過程后評(píng)價(jià)。項(xiàng)目建設(shè)過程主要包括項(xiàng)目前期、項(xiàng)目施工階段和項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營過程。項(xiàng)目建設(shè)過程后評(píng)價(jià)可借鑒一般工程建設(shè)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目前期以立項(xiàng)、設(shè)計(jì)及招投標(biāo)為主要評(píng)價(jià)對(duì)象，項(xiàng)目施工階段以質(zhì)量、成本和工期為主要評(píng)價(jià)對(duì)象。

針對(duì)上述問題，本文提出一種轉(zhuǎn)化的方法，把計(jì)算剛體位移量的問題轉(zhuǎn)化為計(jì)算投影質(zhì)心的偏移量的問題。依據(jù)質(zhì)心的偏移量信息，對(duì)投影數(shù)據(jù)作反向平移調(diào)整。記質(zhì)心序列ξi，具體步驟如下：

2.項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)。在中觀層面，保障性住房的項(xiàng)目效益主要為經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營。經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)可劃分為財(cái)務(wù)指標(biāo)和投資回報(bào)指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)包括項(xiàng)目的清償能力分析和投資回報(bào)分析。清償能力分析主要選取借款償還期和借款償還變動(dòng)率進(jìn)行衡量。投資回報(bào)分析主要選取內(nèi)部收益率和投資回收期進(jìn)行評(píng)價(jià)。項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營以運(yùn)營管理機(jī)制和規(guī)章制度為評(píng)價(jià)對(duì)象。

（三）微觀層面

微觀層面主要是關(guān)注保障性住房項(xiàng)目使用者的具體情況。保障性住房在提供住房實(shí)物的同時(shí)，也為使用者提供了居住環(huán)境，微觀層面評(píng)價(jià)主要包括居住條件和居住環(huán)境兩個(gè)方面。

1.居住條件評(píng)價(jià)。居住條件是指住房的功能和特性。目前，我國有關(guān)居住條件的評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主要為《住宅性能評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，但其主要運(yùn)用于商品住宅。將《住宅性能評(píng)價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》直接用于保障性住房評(píng)價(jià)不太可取，但該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為居住條件評(píng)價(jià)提供了框架結(jié)構(gòu)。結(jié)合保障性住房容積率較大、戶型緊湊等特點(diǎn)，選用適用性、安全性和耐用性三個(gè)方面來評(píng)價(jià)保障性住房的居住條件是較為妥當(dāng)?shù)摹?/p>

2.居住環(huán)境評(píng)價(jià)。居住環(huán)境包括位置、交通、景觀和配套設(shè)施。保障性住房大多被建造在近郊區(qū)或新城，交通較為不便，公共配套也較為稀少，入住保障性住房的家庭出行以公共交通為主，對(duì)公共交通依賴程度高。所以，保障性住房居住環(huán)境評(píng)價(jià)應(yīng)著重評(píng)價(jià)公共交通，同時(shí)也應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)公共配套的建設(shè)和規(guī)劃。另外，入住保障性住房的家庭就業(yè)存在困難，也應(yīng)在建設(shè)過程中關(guān)注保障性住房的就業(yè)環(huán)境。

三、保障性住房后評(píng)價(jià)體系的實(shí)施建議

第一，不同類型的保障性住房后評(píng)價(jià)應(yīng)有所區(qū)別。目前保障性住房主要類型有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等，不同類型的保障性住房所保障的對(duì)象不同，并且其建設(shè)和運(yùn)營模式也存在差異，在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)有所區(qū)別，根據(jù)實(shí)際情況有不同側(cè)重。

第二，完善保障性住房的信息管理。保障性住房后評(píng)價(jià)結(jié)論的可信度需要強(qiáng)有力的信息支撐。保障性住房從開始籌建到后期的運(yùn)營會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)信息，應(yīng)在項(xiàng)目初期就著手建立專屬數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行信息管理，并逐步加以完善。這有利于后評(píng)價(jià)的開展，也有利于提高項(xiàng)目管理水平。

第三，加強(qiáng)保障性住房后評(píng)價(jià)的反饋?zhàn)饔谩：笤u(píng)價(jià)必須具有反饋?zhàn)饔茫@樣才能改進(jìn)不科學(xué)或不合理的決策。加強(qiáng)對(duì)保障性住房后評(píng)價(jià)結(jié)果的重視，將評(píng)價(jià)結(jié)果與相關(guān)績效或優(yōu)惠政策相結(jié)合，根據(jù)評(píng)價(jià)建議對(duì)已投資項(xiàng)目及時(shí)采取調(diào)整和補(bǔ)救措施，優(yōu)化運(yùn)營方式，加強(qiáng)保障性住房后評(píng)價(jià)結(jié)果的運(yùn)用，使保障性住房發(fā)揮最大的效用。

四、結(jié)語

本文從宏觀、中觀和微觀三個(gè)維度確定了保障性住房后評(píng)價(jià)的內(nèi)容，并明確了三個(gè)維度的評(píng)價(jià)重點(diǎn)，初步建立了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。實(shí)施保障性住房后評(píng)價(jià)有利于解決目前我國保障性住房存在的諸多問題，但在實(shí)施過程中應(yīng)注重不同類別的保障性住房后評(píng)價(jià)的區(qū)別，并完善保障性住房的信息管理，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房后評(píng)價(jià)的反饋?zhàn)饔茫@樣才能最大程度地發(fā)揮保障性住房的功能。