房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的核心問題探析

文/顏莉

房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的核心問題探析

文/顏莉

房地產(chǎn)市場機(jī)制的健全和長效發(fā)展，既是保證新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)順利實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、完成供給側(cè)改革的主要內(nèi)容，又是關(guān)系到社會包容性發(fā)展、平穩(wěn)前行的重要環(huán)節(jié)。2016年12月中央政治局會議明確，2017年要加快研究符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。為了對長效機(jī)制的構(gòu)建進(jìn)行分析，本文以上海房地產(chǎn)市場為例，結(jié)合“十二五”以來房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，歸納房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建立的幾個核心問題，并提出相應(yīng)建議。

一、“十二五”以來上海房地產(chǎn)市場的四個特征

第一，從供給和需求來看，供給相對平穩(wěn)，需求持續(xù)旺盛。據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6年間：房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率為9.1%（住宅5.96%），竣工面積年均增長率為4.04%（住宅2.59%）；房地產(chǎn)銷售額年均增長14.5%（住宅16.0%），房地產(chǎn)銷售面積年均增長為6.3%（住宅5.57%）。可見，由于供給較為穩(wěn)定，持續(xù)旺盛的需求是房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的重要原因。

第二，從政府調(diào)控的角度來看，6年間，首先是堅持限購政策，從購房限購到既限購又限貸，其次是壓制價格彈性，通過打擊杠桿配資、暫停房企定向增發(fā)等方式，進(jìn)一步控制供需兩端的資金鏈條，最后是通過拿地剛性約束、營銷全程監(jiān)管和鼓勵經(jīng)營持有來促進(jìn)資源配置合理轉(zhuǎn)移。然而，調(diào)控的效果并不理想，新常態(tài)下貨幣寬松以某種程度對調(diào)控政策形成干擾。如何保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，避免大起大落，同時又要防范潛在的金融風(fēng)險，是考驗(yàn)政府執(zhí)政能力的一大難題。

第三，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，盡管2016年的經(jīng)營情況比2015年略有好轉(zhuǎn)，但是總體業(yè)績下降的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。上海市國稅局公布的2013年至2016年上海市第三產(chǎn)業(yè)稅收排名前100名企業(yè)名單，上榜企業(yè)數(shù)量和納稅總額見下表。

表1 2013-2016年房地產(chǎn)企業(yè)上榜數(shù)量與納稅總額

第四，從購房者的預(yù)期來看，房地產(chǎn)業(yè)投資收益處于高位，購房者投資熱情持續(xù)高漲。“十二五”以來，上海市房地產(chǎn)市場量價齊升，商品房總成交面積為10362.5萬平方米，其中住宅總成交為8983.46萬平方米，住宅成交均價從2011年的14017.58元/平方米上漲至2015年的31540元/平方米，年均漲幅約為22%。投資房地產(chǎn)的回報非常高。

目前，房地產(chǎn)市場矛盾可以歸結(jié)為四個方面：第一，市場上旺盛的需求與相對供給不足之間的矛盾；第二，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展與金融風(fēng)險隱患之間的矛盾；第三，市場資源配置依舊傾向于開發(fā)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)整體運(yùn)營能力下降之間的矛盾；第四，購房者預(yù)期看漲與市場下行趨勢之間的矛盾。

圖1 “十二五”以來上海房地產(chǎn)市場商品房成交量價情況

二、房地產(chǎn)市場長效機(jī)制要解決的核心問題

（一）房地產(chǎn)市場供給與需求的問題

1.需求側(cè)：旺盛的需求從何而來。從資本品的角度分析房地產(chǎn)需求：根據(jù)凱恩斯的貨幣需求理論，貨幣需求可以分為流動性需求、預(yù)防需求和投資需求。流動性需求是反映貨幣使用功能的需求，反映在房地產(chǎn)市場就是對房地產(chǎn)使用功能的需求；預(yù)防需求是為應(yīng)對今后不可預(yù)見的支出的需求，反映在房地產(chǎn)市場上就是對房地產(chǎn)的保值功能的需求；投機(jī)需求則是對房地產(chǎn)業(yè)投資獲利的需求。從這三個類別來看，房地產(chǎn)市場中的預(yù)防和投機(jī)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對其居住功能的需求。除了資本品的特性之外，房地產(chǎn)還捆綁了許多公共資源，比如教育、公共交通的便利性等，相對于房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的供給，公共資源的供給更為稀缺，這種稀缺性加劇了市場需求側(cè)的熱度。

2.供給側(cè)：穩(wěn)定的供給如何實(shí)現(xiàn)。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場尤其是一線房地產(chǎn)市場，應(yīng)該加大普通商品房的土地供給，以滿足旺盛的市場需求。這種觀點(diǎn)是對房地產(chǎn)市場的誤讀。通過對需求側(cè)的分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場旺盛的需求并非居住需求，更多的是預(yù)防和投資需求。因此，房地產(chǎn)市場供給不是為了滿足預(yù)防和投資需求，而是為了滿足居住需求，應(yīng)強(qiáng)調(diào)有效供給。

有效的供給應(yīng)堅持居住導(dǎo)向，回歸房地產(chǎn)使用功能的本原，其有兩層含義：第一，居住功能并不一定非要通過擁有所有權(quán)來實(shí)現(xiàn)，通過擁有使用權(quán)同樣也能實(shí)現(xiàn)；第二，應(yīng)該降低空置率，使閑置的房地產(chǎn)資源實(shí)現(xiàn)有效利用。前者講的是市場供給和需求觀念的轉(zhuǎn)變，后者講的是市場機(jī)制的導(dǎo)向。

（二）政府調(diào)控的兩難問題

房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展和金融風(fēng)險的防范，是否不可調(diào)和？過去幾十年，金融和財政政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的支持作用是顯而易見的，在最初的發(fā)展階段，兩者并不存在不可調(diào)和的矛盾，為何到了現(xiàn)階段，兩者的矛盾體現(xiàn)得如此不可調(diào)和？

從調(diào)控的程度來看，財政和貨幣政策屬于間接調(diào)控手段，而限購和對開發(fā)商的監(jiān)管則屬于直接調(diào)控手段。無論是直接手段還是間接手段，都應(yīng)該有一個度，應(yīng)在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展和金融風(fēng)險的防范之間尋找一個平衡點(diǎn)。以往房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在上游可帶動金融、鋼鐵、水泥等大宗商品，在下游可推動裝修、家電家具、廚具衛(wèi)具、搬家、保潔等行業(yè)，因此資源配置都向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜。但現(xiàn)在的市場情況不同了，過多的資源傾斜使經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生依賴，也滋生了房地產(chǎn)市場的泡沫。

政府調(diào)控的兩難問題，折射了政府的調(diào)控過程缺乏足夠的系統(tǒng)性思維支撐：一是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場發(fā)展之間關(guān)系的把握不夠；二是沒有足以反映市場情況的重要數(shù)據(jù)。目前看來，后者的問題更為突出。只有掌握足夠多的有效數(shù)據(jù)，才能找到平衡點(diǎn)，對政策進(jìn)行精準(zhǔn)設(shè)計。必須改變用藥過猛或者頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的思路。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何去何從

市場資源配置向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾斜，通過直接和間接政策，幫助其順利拿地、建設(shè)、銷售和回收資金，這就使開發(fā)商形成了“短線思維”和“預(yù)期慣性”的邏輯。較高的負(fù)債率政策，鼓勵開發(fā)商通過短期的運(yùn)作，迅速實(shí)現(xiàn)資金回收，開啟下一個項(xiàng)目。持續(xù)高企的房價，使得開發(fā)商的預(yù)期持續(xù)走高，“地王”頻現(xiàn)，出現(xiàn)了面粉比面包貴的怪象。

在新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對房地產(chǎn)行業(yè)仍有一定的慣性依賴，這在短期內(nèi)很難改變，但市場資源配置方向應(yīng)從開發(fā)轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營。第一，應(yīng)逐漸減少或取消有利于開發(fā)商的開發(fā)和銷售政策，包括貸款政策、預(yù)售制度等。第二，應(yīng)為開發(fā)商進(jìn)行持有運(yùn)營提供政策支持，如開發(fā)商將自持部分用于租賃業(yè)務(wù)的收入，應(yīng)考慮征收較低檔次的增值稅和房產(chǎn)稅，又如為開發(fā)商持有經(jīng)營引入長期資本，為將REITs的現(xiàn)金流引入房地產(chǎn)市場作長期運(yùn)營建立機(jī)制。

（四）如何引導(dǎo)市場預(yù)期

房地產(chǎn)市場預(yù)期包含對房地產(chǎn)本身功能的預(yù)期和對房地產(chǎn)業(yè)投資回報的預(yù)期。在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場成熟時期，涉及房地產(chǎn)的回歸有兩個：一是功能回歸，回歸到居住消費(fèi)屬性；二是投資回報的回歸，逐步回歸到市場平均的收益水平。目前，我國的房地產(chǎn)所承載的功能已超出居住和使用本身，具有了預(yù)防和投資的功能。由于我國社保體系不夠完善，房地產(chǎn)所具備的保值功能，加上相對較低的持有成本，使其成為居民應(yīng)對通脹甚至是未來不可預(yù)見的支付（如醫(yī)療、養(yǎng)老等）的保障。在心理層面，房地產(chǎn)隱含的這種保值功能，給了購房者相對穩(wěn)定的預(yù)期。

可見，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的預(yù)期，宏觀上要從健全社會保障機(jī)制入手，給予老百姓穩(wěn)定的醫(yī)療、養(yǎng)老預(yù)期。為使房地產(chǎn)居住功能回歸，既要培育租賃市場，扶持機(jī)構(gòu)出租人，又要通過一定的甄別房屋是否空置的方式，如水電煤的使用、居委會上報等，以稅收為調(diào)節(jié)手段，使得閑置資源可以得到充分利用。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的三個建議

（一）調(diào)控的對象以個人為主

以往的調(diào)控，既有針對開發(fā)商的政策，又有針對個人的政策。隨著存量房時代的到來，必須看到，房地產(chǎn)市場價格的主導(dǎo)方由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人，這一轉(zhuǎn)變意味著今后房地產(chǎn)價格具有更大的供給彈性和需求彈性，要求政府不僅要掌握市場價格的動向，還應(yīng)使制定的政策具備一定的靈活度，既要保證房地產(chǎn)使用價值的實(shí)現(xiàn)，又要避免資產(chǎn)價格大起大落。

（二）調(diào)控的手段以間接為主

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，應(yīng)綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段來構(gòu)建長效機(jī)制。在增量房時代，政策調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，直接手段和間接手段都向開發(fā)商傾斜。到了存量房時代，調(diào)控手段應(yīng)有主次之分。參考發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，存量房時代有三個特征：第一，個人是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主體。第二，房地產(chǎn)市場的客體（即房屋）的功能實(shí)現(xiàn)延伸。這種延伸表現(xiàn)在，房屋的居住功能需要提升，比如滿足養(yǎng)老的需求，房屋資產(chǎn)價值需要提升，比如對房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的專業(yè)化資產(chǎn)管理的需求。第三，房地產(chǎn)金融化程度提高。這種提高不單純依靠金融杠桿來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和流通的順利實(shí)現(xiàn)，更多的是打通房地產(chǎn)資產(chǎn)價值和金融產(chǎn)品（包括信貸產(chǎn)品）價值之間的通道，使房地產(chǎn)的價值在流動性、預(yù)防性和投機(jī)性三個方面實(shí)現(xiàn)平衡。

基于上述三個特征，存量房時代的調(diào)控手段應(yīng)以財政、金融政策為主，其他政策為輔。體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，財政和金融政策應(yīng)打通居民梯次住房消費(fèi)的障礙，促進(jìn)形成先租后買、先舊后新、先小后大的消費(fèi)機(jī)制。因此，應(yīng)允許居民租賃住房的租金支出在繳納所得稅前扣除，也應(yīng)允許房東在將閑置住房用于租賃時，獲得房產(chǎn)稅和增值稅的減免。這里有兩個難點(diǎn)：一是現(xiàn)有稅制的客稅主體如何從企業(yè)（機(jī)構(gòu)）轉(zhuǎn)移到個人；二是相關(guān)的扣除和優(yōu)惠如何操作。前者涉及進(jìn)一步深化改革后穩(wěn)定稅收的問題，后者涉及稅收制度的精細(xì)化操作問題，對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的要求非常高。這兩個難點(diǎn)顯然不是單純依靠房地產(chǎn)業(yè)本身就能解決的。另外，首次購房和梯次消費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)，也涉及信息化系統(tǒng)的構(gòu)建以及完善。

第二，財政和金融政策應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)功能的提升，特別是產(chǎn)業(yè)鏈后端服務(wù)價值的提升。應(yīng)注重提升房地產(chǎn)的物業(yè)管理總體水平和質(zhì)量，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)資源與養(yǎng)老需求、旅游需求等相結(jié)合。目前，經(jīng)營持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較重，對于服務(wù)鏈后端服務(wù)價值的提升非常不利。非居住類租賃經(jīng)營需要上繳房產(chǎn)稅12%、增值稅12%，兩項(xiàng)相加稅負(fù)高達(dá)24%；物業(yè)服務(wù)的增值稅為6%，但是可以抵扣的項(xiàng)目非常少；養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵界定存在不確定性，稅負(fù)仍向非居住類租賃經(jīng)營看齊。因此，應(yīng)減少持有經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)，并引入優(yōu)秀的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理團(tuán)隊，向后端服務(wù)提供資金支持。

第三，財政和金融政策應(yīng)進(jìn)一步打通金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)之間的通道，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的資金需求和金融資產(chǎn)之間的通道。應(yīng)推進(jìn)REITs試點(diǎn)，借鑒美國穿透性稅收（pass-through tax treatment）的經(jīng)驗(yàn)，整合房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)估價等資源，使房地產(chǎn)資產(chǎn)的蓄水池壓力得以釋放。

（三）調(diào)控的內(nèi)容從碎片到系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，必須基于有足夠信息支撐、有充分信息溝通的政策體系。足夠的信息支撐，首先是軟件支撐，即覆蓋土地、房屋、資金和人的信息管理思路，其次是硬件支撐，即覆蓋面龐大的數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)和海量的數(shù)據(jù)庫。充分的信息溝通，即規(guī)劃和土地管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門、財政部門和金融部門應(yīng)互相協(xié)調(diào)，形成系統(tǒng)化的、有針對性的政策內(nèi)容。具體來說，一方面應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度，另一方面應(yīng)整合房屋管理部門的房屋數(shù)據(jù)、公安部門的人口數(shù)據(jù)、稅務(wù)部門的征稅數(shù)據(jù)以及金融部門的征信數(shù)據(jù)，使長效機(jī)制建立在充分獲取信息的基礎(chǔ)之上。應(yīng)形成各部門聯(lián)動的溝通機(jī)制，定期對房地產(chǎn)市場情況和監(jiān)測、監(jiān)管效果進(jìn)行評估，為下一階段調(diào)控政策明確方向。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價有限公司研究院）