共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理常態(tài)化模式探討

文/崔光燦

共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理常態(tài)化模式探討

文/崔光燦

隨著上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房政策的不斷推進，越來越多的家庭入住共有產(chǎn)權(quán)保障住房，以住房使用管理為主的供后管理逐漸成為管理的重點。在行政管理資源有限的條件下，如何充分利用社區(qū)的力量，實施有效的供后管理并形成常態(tài)化的管理模式，是需要探討的問題。

一、共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理的有效實踐

在2016年頒布的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》實施前，由于缺乏法律法規(guī)和政府規(guī)章，共有產(chǎn)權(quán)保障住房的使用管理主要采用合同管理的方式，由申請供應(yīng)的區(qū)級部門作為責任主體，加強供后管理。在實踐中，市區(qū)兩級保障中心與社區(qū)管理部門多方聯(lián)手，探索了一些有效的管理機制。

（一）市住房保障中心發(fā)揮了主導性

在共有產(chǎn)權(quán)保障住房政策實施初期，供后管理尚沒有規(guī)范的模式。市住房保障中心主動聯(lián)系保障住房所在社區(qū)，探索了與社區(qū)“共建”等管理模式。一是設(shè)立派駐工作站，在閔行、寶山、浦東等區(qū)的基地中成立了共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理工作站，支持小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展違規(guī)違約使用行為尋查工作，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)違約使用行為，通過居委會、樓組長、社區(qū)志愿者等進行規(guī)勸，及時糾正，實現(xiàn)對違規(guī)行為的初步查處。二是開展黨建聯(lián)建，在顧村馨佳園、浦江博雅苑、浦東三林懿德社區(qū)、航頭鶴沙航城社區(qū)、青浦華新社區(qū)、松江泗涇社區(qū)、寶山羅店社區(qū)等七個保障房基地，通過與導入?yún)^(qū)保障中心、項目所在社區(qū)（居委）、物業(yè)企業(yè)等開展黨建聯(lián)建，積極發(fā)揮社區(qū)綜合治理作用，使供后管理相關(guān)工作主動融入社區(qū)建設(shè)管理之中，進一步推進保障房的供后管理工作。在近年的探索中，逐步形成了市住房保障中心、居住小區(qū)（社區(qū)）及區(qū)政府三個不同層面的分類管理模式，對實施有效的供后管理起到示范作用。

（二）房屋所在社區(qū)發(fā)揮了主動性

許多區(qū)政府從保障對象的長期利益出發(fā)，注重社會和諧建設(shè)，加大保障住房社區(qū)管理的投入，積極協(xié)調(diào)各方力量，形成了一些有效的管理機制。一是以黨建為核心的多元共治服務(wù)模式。如寶山某社區(qū)，共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理的內(nèi)容和職能完全融入了社區(qū)“共治”管理中。社區(qū)黨組織以黨建聯(lián)建為主導，與商業(yè)、物業(yè)、動遷導出地村居委、保障房管理中心等三十余家駐區(qū)單位成立“共治聯(lián)合會”，并發(fā)揮社區(qū)自愿者隊伍的作用，形成了共有產(chǎn)權(quán)保障住房違規(guī)使用的發(fā)現(xiàn)機制和協(xié)調(diào)處理機制。二是將共有產(chǎn)權(quán)保障住房納入社區(qū)統(tǒng)籌管理。如浦東某社區(qū)，在社區(qū)建設(shè)管理中，形成了由街道、公安、物業(yè)企業(yè)等多方參與的聯(lián)席會議制度，并發(fā)揮樓組長、志愿者信息員的作用，有效加強了共有產(chǎn)權(quán)保障住房的供后管理。三是以技術(shù)手段將房屋使用管理納入社區(qū)綜合管理。如青浦某保障房社區(qū)，通過信息化手段，全程掌握和監(jiān)控房屋裝修和使用情況，并以小區(qū)“出入證管理制度”為抓手，全面管理房屋使用人狀態(tài)信息。

近年來的共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理實踐表明，社區(qū)參與保障性住房管理是有效的，甚至是不可缺少的。不同社區(qū)參與管理的深度不同，主要是由于不同社區(qū)的管理資源、管理模式有一定的差異，所以在將保障性住房納入社區(qū)管理時，要結(jié)合不同社區(qū)的管理特點來實施。

二、共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理面臨的主要問題

2016年的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》實施后，保障住房供后管理的責任主體變?yōu)榉课菟诘卣⒂邢鄳?yīng)的實施細則出臺，但要落實有效的管理還有許多問題要解決。

（一）長效的管理機制沒有形成

社區(qū)雖然以不同形式參與共有產(chǎn)權(quán)保障住房違規(guī)出租、出借的尋查，但查處工作尚未形成穩(wěn)定的機制，難以做到全面、深入。物業(yè)企業(yè)、居委、派出所或者相關(guān)管理部門在管理共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用的過程中具體如何配合，發(fā)現(xiàn)問題以后如何進行取證、由誰來進行處罰，行政執(zhí)法機關(guān)有無執(zhí)法依據(jù)，這些都沒有形成明確規(guī)定。

（二）房屋所在區(qū)管理力量不足

目前各區(qū)住房保障管理機構(gòu)的管理力量嚴重不足。每年完成共有產(chǎn)權(quán)保障住房的申請受理和供應(yīng)、廉租住房的申請供應(yīng)（配租）和復核等工作，常常需要花費工作人員全部的精力，在工作量大的階段還需要“借人”來完成工作，故缺乏進行共有產(chǎn)權(quán)保障供后管理的力量。特別是隨著共有產(chǎn)權(quán)保障住房入住家庭數(shù)量不斷增加，居住區(qū)域增加，管理的力量更顯不足。

新建社區(qū)需要當?shù)卣渲么罅康墓芾砣藛T和管理費用，但目前管理人員和管理費用都未得到保障。特別是特殊人員的管理，有的需要配置專門的社會工作人員，不僅導入?yún)^(qū)的這部分資源非常缺乏，而且由于社會工作人員是按戶籍人口進行配置，許多共有產(chǎn)權(quán)保障住房居民的戶籍并沒有遷入導入?yún)^(qū)，與其對應(yīng)的社會工作人員名額還屬于原導出區(qū)，造成實際管理的脫節(jié)。

（三）管理手段少，操作性差

目前共有產(chǎn)權(quán)保障住房的入住人員，人戶分離現(xiàn)象嚴重，房屋所在社區(qū)對保障家庭的情況難以掌握，缺少信息交換的機制。同時，在管理上沒有可操作的具體手段，特別缺少針對違規(guī)違約家庭的制約手段。加之管理力量、管理資源不足等問題，供后管理的常態(tài)化運行還有難度。

三、共有產(chǎn)權(quán)保障住房納入社區(qū)管理的基本設(shè)想

（一）后期管理納入社區(qū)常態(tài)化管理的基本定位

共有產(chǎn)權(quán)保障住房的供后管理，可分為行政管理和社區(qū)管理兩個層面。從相關(guān)規(guī)定和實踐看，仍應(yīng)堅持以區(qū)層面的行政管理為主。共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理，無論是申請審核的前期管理還是針對使用情況的后期管理，其管理責任主體仍是住房保障行政管理部門，社區(qū)主要是以不同程度、不同方式參與共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理。

共有產(chǎn)權(quán)保障住房納入社區(qū)常態(tài)化管理，并不是將供后管理的職能完全交由社區(qū)承擔，而是根據(jù)不同區(qū)的管理特點，以及不同社區(qū)的特點，將共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理的部分管理職能或管理內(nèi)容（部分具體的事務(wù)性工作）委托或授權(quán)社區(qū)實施，使后者起到協(xié)助和配合住房保障行政管理、提高管理效率的作用。

共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理在管理職責和內(nèi)容方面，應(yīng)根據(jù)實際需要，分清住房保障行政管理部門與社區(qū)管理的界線。共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后使用情況的管理內(nèi)容可分為日常巡查、違規(guī)發(fā)現(xiàn)、取證、規(guī)勸、處置等，其中日常巡查、違規(guī)發(fā)現(xiàn)這兩項內(nèi)容可更多地依賴社區(qū)力量，將其納入社區(qū)日常管理，而取證、規(guī)勸和處置則必須交由其他行政管理部門，社區(qū)可以根據(jù)情況給予配合。

結(jié)合不同區(qū)的具體實踐，“取證”和“處置”環(huán)節(jié)可有兩種基本的形式：一是完全由住房保障行政管理部門實施，社區(qū)管理給予必要的配合；二是對于簡單的取證和處置工作，可由區(qū)住房保障管理部門“授權(quán)”社區(qū)負責，實施聯(lián)合執(zhí)法，此時需要社區(qū)直接參與管理（見圖1）。

圖1 后期管理的環(huán)節(jié)與參與主體

（二）后期管理納入社區(qū)管理的具體形式

一是在發(fā)現(xiàn)環(huán)節(jié)，充分利用“自治”機制。在具體的日常巡查、走訪事務(wù)中，考慮到區(qū)住房保障管理部門及住房保障事務(wù)中心的人力有限，可確定一個基本原則，即日常的巡查以政府購買的形式，由區(qū)住房保障管理部門或城市綜合執(zhí)法部門委托小區(qū)居委、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施，將巡查工作融合到日常的社區(qū)事務(wù)管理與小區(qū)物業(yè)管理中，其主要任務(wù)是發(fā)現(xiàn)疑似違規(guī)家庭。居委和物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有強制的查詢住房使用情況的權(quán)利，但它們在日常的居住、教育、衛(wèi)生、就業(yè)等管理中，基本可以掌握不同家庭的住房使用情況，同樣，物業(yè)管理部門在日常的小區(qū)巡查、設(shè)施設(shè)備檢查與維修等過程中，也有可能發(fā)現(xiàn)家庭居住人口的變化情況等。社區(qū)管理中參與日常巡查的主體，根據(jù)不同社區(qū)管理的模式，可具體落實到物業(yè)管理企業(yè)、居委會下的樓組管理員、社區(qū)志愿者隊伍等。

二是在取證和處理環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮“共治”作用。共有產(chǎn)權(quán)保障住房違規(guī)使用的取證和處理，主要依靠行政力量，形成以房屋所在區(qū)房管部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)綜合治理部門牽頭，申請對象戶籍所在區(qū)和社區(qū)日常管理配合的“共治”機制。“共治”的作用，是通過住房、公安與社區(qū)管理綜合執(zhí)法，來實現(xiàn)有效的行政管理和執(zhí)法。

（三）后期管理納入社區(qū)管理的有效機制

共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理可逐步形成以下幾個機制。

一是日常巡查發(fā)現(xiàn)機制。形成由住房所在地居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民作為社區(qū)日常巡查主體的日常巡查機制，定期將巡查結(jié)果向區(qū)保障中心匯總報告，對于違規(guī)的家庭，由區(qū)保障中心報行政管理部門予以進一步處理。

二是熟人舉報機制。在共有產(chǎn)權(quán)保障住房入住情況日常巡查中，引入以所在社區(qū)居民為主的“熟人舉報”機制，同時設(shè)立相應(yīng)的激勵制度。

三是專項或突擊檢查機制。以區(qū)住房保障管理部門聯(lián)合城管執(zhí)法、公安等設(shè)立負責檢查共有產(chǎn)權(quán)保障住房違規(guī)使用情況的工作小組，對存在問題的小區(qū)進行突擊巡查。

四是建立重點跟蹤名單機制。對于違規(guī)家庭，應(yīng)該建立重點跟蹤名單（黑名單），在日常巡查中將其作為重點，并定期走訪。

四、共有產(chǎn)權(quán)保障住房納入社區(qū)管理的幾個支撐條件

（一）形成政府購買服務(wù)的資金保障渠道

目前，社區(qū)管理需要大量的資金投入，僅依靠導出區(qū)向?qū)雲(yún)^(qū)的一次性轉(zhuǎn)移支付不能解決持續(xù)的資金問題。而如果完全依靠保障性住房所在區(qū)的財政支出，往往也會遇到一些困難。從目前的實踐看，不同的區(qū)住房保障中心在申請供后管理專項經(jīng)費時都多少存在缺乏依據(jù)、財政資金無法保證等問題。所以，要形成由區(qū)和市兩級層面支持，形成政府購買服務(wù)的機制，由導入?yún)^(qū)、導出區(qū)和市住房保障基金各出一部分，形成常態(tài)化的資金支持渠道。

（二）處理好導入?yún)^(qū)與導出區(qū)的信息支撐關(guān)系

社區(qū)管理需要獲得居民的必要信息，這些信息在人戶分離的情況下主要依賴導出區(qū)保障中心和社區(qū)提供。同時，原戶籍所在區(qū)也需要對保障家庭的一些居住信息進行必要的追蹤，因此，必須建立必要的信息交換機制。

（三）將共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用納入全市信用體系

將共有產(chǎn)權(quán)保障住房使用納入全市信用體系。以本市信用體系建設(shè)為契機，完善個人信用記錄，結(jié)合住房保障信用體系建設(shè)，將違規(guī)使用住房又不及時改正，或長期不配合保障機構(gòu)檢查的家庭，列入“失信名單”，對其之后的信貸、就業(yè)等將產(chǎn)生負面影響。

（四）探索多部門行政執(zhí)法協(xié)調(diào)機制

對拒不整改的嚴重違規(guī)家庭，可通過行政處罰和運用法律手段來處理，這是制度順利實施的重要保障。在共有產(chǎn)權(quán)住房供后管理中要不斷探索行政管理、行政執(zhí)法的綜合協(xié)調(diào)機制，并對典型案例運用好法律手段，形成一套規(guī)范的法律訴訟程序。

（作者單位:上海師范大學）