專(zhuān)收“老破小”裝修出售，年入數(shù)千萬(wàn)

徐叔竟

在二手房市場(chǎng)，游戲規(guī)則歷來(lái)是“一房一價(jià)”，差不多的一套房源，房子價(jià)差除買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)能力不同外，最主要還是體現(xiàn)在房子裝修的新舊程度、是簡(jiǎn)單裝修還是精裝出售，這當(dāng)中的價(jià)差大了去。這里面的溢價(jià)空間，早幾年已被某些炒房客視為生財(cái)之道，近兩年越來(lái)越多的個(gè)體投資客涉足其中，甚至已經(jīng)有人將這一模式發(fā)展為正規(guī)的公司化運(yùn)營(yíng)。

去年前10個(gè)月，杭州主城區(qū)二手房總成交套數(shù)已經(jīng)反超新房近100套，“未來(lái)幾年，杭州主城區(qū)會(huì)加速進(jìn)入存量房時(shí)代。”透明售房研究院院長(zhǎng)方張接表示。在這樣的背景下，從市場(chǎng)上低價(jià)收入二手房源，裝修后再高價(jià)出售這樣一條產(chǎn)業(yè)鏈背后，究竟有些什么？為此，本刊記者進(jìn)行了一番調(diào)查。

一些投資客專(zhuān)收“老破小”

花幾萬(wàn)元裝修可賺二十萬(wàn)

印象中市中心的老房子多數(shù)都比較老舊，即便帶裝修也逃脫不出年代感，正因此，越來(lái)越多的人認(rèn)為市中心老破小升值潛力低，應(yīng)及早售出。但近一兩年來(lái)，在各大中介公司網(wǎng)站上有不少掛牌的老破小房源，一改往日殘破風(fēng)貌，有不少裝修風(fēng)格時(shí)尚清爽的房源在售。

其實(shí)這些裝修時(shí)尚的房源，幾個(gè)月前也是典型的老破小模樣。

在城西一帶從事二手房買(mǎi)賣(mài)多年的楊先生，手頭便有幾組客戶(hù)是專(zhuān)門(mén)從事類(lèi)似生意的——購(gòu)入二手房后，將房子重新裝修一番再高價(jià)出售。“像這樣的客戶(hù)，我們定義為投資客，有不少是杭州本地人，手頭有多余的資金，就倒騰起買(mǎi)房賣(mài)房的生意。”楊先生說(shuō)，這些投資客戶(hù)一般都是個(gè)體運(yùn)作，在樓市低迷時(shí)期，選擇一些房東急賣(mài)的毛坯或簡(jiǎn)裝房源，以低于市場(chǎng)價(jià)2000—3000元/m2的價(jià)格收入。

“他們每個(gè)月都在四處收房，只要經(jīng)紀(jì)人告訴他有類(lèi)似的房源掛牌，戶(hù)型通透、樓層不太差的，基本都會(huì)收房，且一次性付清房款。”楊先生回憶道，有一個(gè)專(zhuān)門(mén)做類(lèi)似生意的客戶(hù)，今年三四月份在古蕩小區(qū)收了一套60多平米的兩房戶(hù)型，當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)18000元/m2，之后花了近6萬(wàn)元對(duì)房子重新裝修（含所有硬裝及軟裝）。恰逢今年市場(chǎng)行情好，9月份房子出售時(shí)，古蕩小區(qū)的成交均價(jià)在21500元/m2左右，該房源最后以高于市場(chǎng)價(jià)1000元/m2的價(jià)格出售。“就這樣，一套房子從買(mǎi)入到賣(mài)出，半年時(shí)間賺了20萬(wàn)元。”楊先生感慨道，這都抵得上業(yè)績(jī)不錯(cuò)的經(jīng)紀(jì)人一年的工資了。

職業(yè)倒房客也有季節(jié)性。一般每年一二月份市場(chǎng)行情淡的時(shí)候，投資客紛紛涌出收購(gòu)房子，待裝修完看行情不錯(cuò)，又以高價(jià)賣(mài)出。由于“今年市場(chǎng)行情好，有不少個(gè)體投資客想收房都收不到。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)他所知有做得規(guī)模比較大的投資客，今年靠這樣倒買(mǎi)倒賣(mài)二手房，賺了幾百萬(wàn)元，當(dāng)然這需要有一定的資金實(shí)力，且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配，“一般投資客一年能賣(mài)個(gè)三四套房子已經(jīng)很不錯(cuò)了。”已有公司專(zhuān)做類(lèi)似業(yè)務(wù)，毛利為每套房子總價(jià)的10%。

據(jù)了解，早在兩年前，杭州已經(jīng)有公司專(zhuān)門(mén)從事“二手房精裝修出售”業(yè)務(wù)，小宅門(mén)便是其中之一。“我們公司只選擇市中心老房子，主要是65平方米以下兩房的剛需戶(hù)型，改善房源面積也不會(huì)超過(guò)150m2。”杭州小宅門(mén)董事長(zhǎng)徐佳麗告訴記者，30m2以下一室一廳及150m2以上的戶(hù)型肯定不會(huì)考慮，做過(guò)二手房的都知道，這樣的房子轉(zhuǎn)手很困難。在徐佳麗看來(lái)，不論市場(chǎng)行情好差，最抗跌的還是市中心老房子，因此收房時(shí)，往往會(huì)選擇二手房成交量排名前十的小區(qū)。僅大關(guān)一個(gè)小區(qū)，小宅門(mén)前前后后已經(jīng)收購(gòu)了約100套房源，堪稱(chēng)該小區(qū)最大的“二手房東”。

徐佳麗先后在欣盛、中海、野風(fēng)等幾家房產(chǎn)公司做過(guò)銷(xiāo)售，東方潤(rùn)園項(xiàng)目她一個(gè)人成交額就達(dá)到16億元。“說(shuō)實(shí)話，那時(shí)候做一手房的都不太看得起做二手房的，覺(jué)得二手房市場(chǎng)小打小鬧，從業(yè)人員也比較魚(yú)龍混雜。”后來(lái)，她自己買(mǎi)的一套東方郡的房子，經(jīng)過(guò)裝修后出售，賣(mài)出了全小區(qū)最高價(jià)，她才發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)其實(shí)商機(jī)很大，因此從房地產(chǎn)公司辭職，開(kāi)始自己創(chuàng)業(yè)， 成立了定位于二手房改造的小宅門(mén)公司。

作為公司化運(yùn)營(yíng)的小宅門(mén)，今年僅收購(gòu)市中心房子一項(xiàng)便耗資3億元，截至10月底，成交房源總價(jià)在2億元左右。“我們以低于市場(chǎng)價(jià)10%—15%左右的價(jià)格收入房子，所謂市場(chǎng)價(jià)，以該小區(qū)近期成交價(jià)作為評(píng)估值，而且我們只收樓層好的房源，2—5樓的房源都在收購(gòu)范圍內(nèi)。”徐佳麗說(shuō)，一般房子總價(jià)控制在150萬(wàn)元左右。

與個(gè)體投資客不同，小宅門(mén)只負(fù)責(zé)房子的硬裝部分（跟一手房的精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)似），裝修成本控制在1500元/m2（含老房子拆舊費(fèi)），并且提供保修期。小宅門(mén)目前形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化流程——收房前，風(fēng)控部門(mén)會(huì)對(duì)房子進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；收房后，由合作的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)做戶(hù)型改造設(shè)計(jì)，然后由合作的施工團(tuán)隊(duì)裝修。“最近我們邀請(qǐng)了一位日本設(shè)計(jì)師合作。我們合作的施工團(tuán)隊(duì)有世貿(mào)君亭酒店的施工隊(duì)伍、綠城藍(lán)色錢(qián)江一期的施工隊(duì)伍等。”徐佳麗說(shuō)，小宅門(mén)的裝修風(fēng)格力求大方清爽，買(mǎi)家主要是老師、醫(yī)生、公務(wù)員等人群。

小宅門(mén)目前以跑量為主，平均下來(lái)，一套房子從買(mǎi)入到賣(mài)出大概需要4個(gè)月左右，扣除資金成本及裝修等費(fèi)用，一套房子毛利大概為房子總價(jià)的10%左右。

2014年，小宅門(mén)成立第一年共成交了70套二手房；2015年為150套；今年截至10月底，小宅門(mén)成交房源已有250套左右。記者粗略估算了下，以平均150萬(wàn)元/套的購(gòu)入價(jià)計(jì)算，10%的毛利即是15萬(wàn)元，那么才10個(gè)月時(shí)間，小宅門(mén)的收益已經(jīng)近3800萬(wàn)元。

徐佳麗說(shuō)，前段時(shí)間去日本考察，發(fā)現(xiàn)在日本，像小宅門(mén)這樣的公司已經(jīng)發(fā)展得非常專(zhuān)業(yè)，非常成熟。她相信，隨著未來(lái)中國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代，這塊市場(chǎng)潛力巨大。“以前我們收進(jìn)的房源里剛需小戶(hù)型占到90%，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)二手房里的改善需求在擴(kuò)大，因此今后我們的改善房源會(huì)提高到40%的比例。”

但不論是個(gè)體投資客還是公司化運(yùn)營(yíng)的“倒買(mǎi)倒賣(mài)”二手房，都有一個(gè)共同點(diǎn)：不會(huì)選擇漲價(jià)幅度比較大的房源。尤其是今年行情異常火爆，城西一帶的九蓮新村、翠苑小區(qū)、古蕩小區(qū)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅過(guò)快，考慮到溢價(jià)空間及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，被收購(gòu)的房源量在減少。

二手房精裝出售模式

風(fēng)險(xiǎn)與收益并存

“這有點(diǎn)類(lèi)似于專(zhuān)門(mén)炒二手房的‘黃牛。”浙江中原首席分析師荊海燕分析：此類(lèi)模式能否盈利是有前提的，一是二手房市場(chǎng)要一直上漲；二是收進(jìn)時(shí)的價(jià)格要低于市場(chǎng)價(jià)且總價(jià)控制得比較低。

“低價(jià)買(mǎi)入二手房、裝修后再出售的模式是基于客戶(hù)需求的市場(chǎng)細(xì)分。”房多多二手房全國(guó)交易運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉星認(rèn)為，這種模式雖然迎合某些客戶(hù)的需求，但在裝修質(zhì)量或者房屋隱性的質(zhì)量問(wèn)題等方面容易產(chǎn)生糾紛，未來(lái)市場(chǎng)需要進(jìn)一步規(guī)范。

楊先生向記者透露，有的投資客相對(duì)厚道，房子從買(mǎi)進(jìn)到賣(mài)出，周期大概在5—7個(gè)月，其中有兩個(gè)月時(shí)間用于房子散味；但有部分投資客為了盡快賺取價(jià)差，壓縮整個(gè)裝修工期，一兩個(gè)月內(nèi)完成全部裝修，裝修完立馬掛牌到各大中介公司出售。“如果裝修材料不好，購(gòu)房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。”楊先生說(shuō)。另一位業(yè)內(nèi)人士則直言，“二手房不像新房，會(huì)有幾年的質(zhì)保期，過(guò)戶(hù)后所有的問(wèn)題需買(mǎi)家自行承擔(dān)。”