我國房地產市場中各主體之間的博弈分析

魯惠林

房地產作為一種稀缺性的資源，在社會與經濟發展、城市建設和社會環境的改善等各個方面都有著舉足輕重的地位。它與人民的生活變得越來越密切，因而房地產質量的高與低，發展的好與壞，直接影響到宏觀經濟的健康發展。近幾十年來，通過對房地產市場的逐步培育和發展，基本形成合理的房地產市場參與者，他們在共同的游戲規則下，參與市場的博弈。由于不同的參與者的參與，提高了整個市場的運作效率，也使得整個市場的監管變得更復雜。本文對房地產市場的研究，除了常規分析外，主要運用博弈論方法進行分析。通過利用博弈論對房地產市場的經濟現象進行了分析解釋，提供對房地產市場研究的新的思路。

一、我國房地產博弈中的基本要素

1. 博弈的主體及其特征分析。房地產市場博弈中最重要參與者包括中央政府，地方政府房地產商和消費者。從本文研究的目的和便利性出發，針對性的將房地產的一級市場和二級市場定為研究的對象，包括房地產中三個主要的參與者政府、房地產商、消費者。但是與房地有關的參與者還有地產中介、銀行、民間群體、物業管理公司等等。由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、開發商與消費者的博弈，具體分析在房地產市場上，三方的博弈力量及關系。①政府。政府作為房地產市場博弈規則的制定者。政府通過制定博弈規則約束市場參加者，規范參加者行為，實現其社會福利最大化的目的。因此，政府在房地產市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參加者之上，通過其他參與者的博弈過程，各參與者只能在政府制定的規則范圍內尋求各自利益的最大化的博弈策略。地方政府作為轄區管理者與必要設施和服務的提供者，通過頒布和執行法律、征稅、行政管理、補貼、基礎設施建設和提供服務、土地等，影響房地產商的開發出行為。②房地產開發商。房地產開發商是以通過生產房地產實物產品，在博弈規則許可的前提下，自主經營，追求利潤最大化來實現其終極目標。在博弈規則中，房地產開發商處于信息優勢地位：a提供的產品具有唯一性和不可移動性；b房地產需求者只能從開發商手中購買房地產產品，決定了開發商控制著定價權；c產品需求者選擇空間不大，只能被動地選擇開發商提供的產品。③房地產消費者。消費者根據自身消費偏好、承受能力等確定承受價格，根據房地產效用價值大小與開發商進行談判，希望用最低的價格獲取最大的效用。但是消費者在與開發商的談判中處于信息弱勢地位，討價還價力度不大，往往是被動的接受開發商的價格。消費者的最大消費承受能力是參加房地產市場博弈的上限，博弈的結果如果高于承受能力，他將退出博弈。

2.房地產市場博弈的基本模式。①參與人。即房地產博弈的參與人，包括政府、房地產開發商和消費者。在房地產市場，他們之間互相的利益和相互間的需要，構成了他們倆倆之間的博弈關系。②策略。參與人采取的策略分別是政府：土地供給，不供給；房地產開發商：房屋賣出，不賣出；土地買入，不買入；消費者：購房，不購房。③博弈過程。我國房地產博弈分兩階段進行。第一階段，在土地供給市場上，房地產商、政府就土地供給價格的博弈和房地產商之間為爭奪土地開發權的博弈；第二階段，在住宅供給市場上，消費者與房地產商就住宅供給價格的博弈，房地產商之間爭奪更多的消費者購房的博弈，消費之間就支付能力和居住偏好而爭奪房源的博弈等。④博弈的結局。包括達成交易或未達成交易的房產數量以及交易價格。通過博弈，消費者支付房款獲得了住宅，房地產商投資得到了利潤，政府實現了土地增值，即參與人從博弈中獲取了相應的利益。

二、我國房地產市場的具體博弈分析

1.房地產開發商與政府間的博弈分析。假設房地產開發商的利益函數為： ，式中：M 為開發商所得的利潤；H 為所銷售房屋的數量；P 為銷售房屋的單位價格，C 為房屋的單位成本，ED為對公共物品負擔的支出。地方政府的目標函數可表示為： ，式中，N 為地方政府在房地產開發項目中所獲得的收益；H 為開發商所銷售房屋的數量；T 為單位房屋稅收；PC為平均單位房屋地方政府所增加的福利性支出，如購房者由于獲得地方戶口而新增養老、教育補貼等；E 為開發所帶來的社會環境惡化的負效應。ED為房地產開發商對公共物品負擔的支出，即開發所帶來的外部性為房地產開發商所負擔的部分。

我們用 e 表示資本的社會平均利潤， 那么：對于開發商來說，只要

> e，房地產開發商就愿意開發； 對于政府來說，只要

>0 ，地方政府就愿意拿出土地進行開發。政府與房地產開發企業之間在商品住宅供給層面的模型是一種不完全信息下的動態博弈模型圖，如下圖。

2.房地產開發商與消費者間博弈分析。從房屋銷售方面看，房地產商和消費者之間的博弈行為是房地產市場中最密切也是最受到社會關注的。消費者的期望并不是房價越低越好，隨著生活水平的提高，消費者不會盲目的等待房價無限制的降低，他會根據對目前房價的分析，等到房價回歸到自己心里面能夠接受的價格時會立刻出手。因此，現階段的市場不是沒有需求，而是等待價格回歸。所以，我們可以假設在整個房地產市場中如果只有單獨的兩家，他們分別為開發商甲和消費者乙，則它們的具體博弈過程可如下表所示：

在房屋交易的過程中，當開發商定一個偏高的價格并保持不變，消費者會坐等觀其變，市場交易率下降，人們對交易的期望降到最低，其實對交易雙方的利益都是損害。開發商降價，當市場價格達到消費者的理想狀態時，雙方都可以得到好處，達到雙贏。因此，開發商最好的選擇就應該是適當的降價。在當前的房地產這個大環境下，由于信息的不完備和不對稱，使得消費者對市場沒有足夠的信息，對市場上的一些現象也沒有一定的認識，導致在市場上的地位一般情況下是屬于劣勢的，而房地產商在關于房地產的認知上要比消費者清楚的多，所以房地產商在價格的壟斷方面和信息方面是有著明顯的優勢，這樣消費者就不得不接受既定的價格，買房的時候也就會承擔一定的風險。

三、結論

本文通過系統地對房地產市場的主要博弈方的博弈分析，試圖揭示房地產市場的運行機制。研究房地產的開發過程以及其中各方的博弈關系，從房地產開發商、政府和消費者三者之間的關系進行博弈分析，并針對上述房地產市場上的三個主體提出一些意見和建議：

1.政府。政府在房地產市場博弈中的角色定位——信息傳遞者。要處理好地方政府與房地產商之間的關系，建立能有效約束狹隘利益接團擴張。政府在規范賣方市場、打擊投機虛假需求的同時，透明市場交易，實現信息共享便成了必須采取的措施。如實現購房合同網上備案、樓盤信息實時更新及售樓過程中的監督機構，使得購房者能夠對市場做到整體把握。政府不斷完善信息傳遞職能，使得房地產市場不再是賣方市場，而是買賣雙方的競爭市場，博弈關系會更加明顯。

2.消費者。針對消費者在住房市場上的不利地位，從重復博弈的角度，消費者在購房時應該做到貨比三家，選擇在房地產市場上有一定歷史，目前仍有項目在建的樓盤來考慮。消費者應理性消費，面對政府各種房地產調控政策的出臺和房地產開發商宣揚的房價還會上漲的言論，在交易的過程中，消費者往往處于相對弱勢地位，理性的消費必不可少。消費者應該學習一些信用消費和投資理財知識，控制個人債務，學會適度、合理的消費。

3.開發商。開發商應采取積極措施，不斷完善自身要堅持走可持續發展的道路。要誠信開發，走品牌經營之路。開發商在未來的房地產開發中，要注重誠信，樹立品牌，關注客戶利益，負起社會責任，在競爭中贏得消費者的青睞。同時，順應市場變化，提高綜合實力，走規模化、專業化、品牌化之路。

（作者單位：安徽大學商學院）