房產(chǎn)預(yù)售合同與預(yù)約合同不一樣

鄭敏

2013年10月，家住河北省廊坊市的郝某與該市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，協(xié)議約定郝某購(gòu)買(mǎi)由該公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)房屋一套，意向書(shū)簽訂后郝某向房產(chǎn)公司交納了定金5萬(wàn)元。

郝某在辦理收付款手續(xù)時(shí)得知，該房產(chǎn)公司尚未取得《房屋預(yù)售許可證》，于是拒絕繼續(xù)交納首付款，并要求房產(chǎn)公司雙倍返還其定金10萬(wàn)元，遭到拒絕。雙方屢次協(xié)商不成后，2015年1月，郝某向廊坊市安次區(qū)人民法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司雙倍返還其定金10萬(wàn)元。并以5萬(wàn)元定金為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率，向其支付自交納定金日起計(jì)算至起訴之日利息5000元。

法院經(jīng)審理查明，房產(chǎn)公司已于2014年12月取得涉案小區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》。法院認(rèn)為，《商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》屬于商品房預(yù)約合同。當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方依照預(yù)約合同訂立正式合同，而不能依照預(yù)約合同的內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。郝某與被告雙方?jīng)]在協(xié)議中約定有關(guān)預(yù)售證的內(nèi)容，且被告在起訴前已經(jīng)取得了爭(zhēng)議房屋的商品房預(yù)售許可，郝某的合同目的可以實(shí)現(xiàn)，故此郝某以被告未取得爭(zhēng)議房屋的商品房預(yù)售許可為由，要求被告雙倍返還定金并支付利息的主張沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。

據(jù)此，安次法院一審駁回了郝某訴求。

■以案釋法

預(yù)約合同與預(yù)售合同不同

承辦該案的法官解釋稱(chēng)，目前我國(guó)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的合同。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的：

本案中，郝某與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》應(yīng)為商品房預(yù)約合同，而非商品房預(yù)售合同。在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同。因此，本案中，房產(chǎn)公司是否取得爭(zhēng)議房屋的《房屋預(yù)售許可證》并不是商品房預(yù)約合同生效的前提要件。

近年來(lái)，因商品房認(rèn)購(gòu)意向合同引發(fā)的糾紛越來(lái)越多，主要在于對(duì)商品房預(yù)約合同和預(yù)售合同的認(rèn)識(shí)誤差。法官提醒，房屋預(yù)售合同與預(yù)約合同的法律效力不同，購(gòu)房時(shí)一定要搞清楚自己與商家簽訂的是哪種類(lèi)型的合同，在簽訂的合同中，自己與商家分別享有哪些權(quán)利和義務(wù)。

當(dāng)然，如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。