房地產行業會計核算中存在的問題和對策探究

黃元麗

摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數提升的重要標志。在我國國民經濟高速發展的今天，房地產行業也得到了飛速的發展，并且也帶動了一大批上下游產業，對我國經濟發展有著極為重要的作用。然而，房地產行業是一種特殊的經濟密集型行業，通常涉及到巨額投資，并且其項目開發的周期也比較長，這就對房地產行業的會計核算提出了更高的要求。然而在實際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產行業的發展。為此，本文將對當前我國房地產行業會計核算的基本內容進行介紹，并分析房地產行業開展會計核算的意義，最后在此基礎上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：房地產行業；會計核算；問題；對策；分析

一、房地產會計核算的基本內容

通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：

（一）現有固定資產核算

對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確?，F有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。

（二）建筑用材核算

建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。

（三）房地產運營成本核算

房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。

（四）經營單位營銷利潤核算

經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。

二、房地產行業會計核算的意義

對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算， 通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控， 抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。

三、房地產行業會計核算中存在的問題

（一）會計核算科學設置過于繁雜

會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

（二）收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

（三）會計核算工作內容繁復缺乏配比性

不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地產行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。

四、房地產行業會計核算的對策

（一）優化房地產企業會計核算科目

優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。

（二）加強收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產企業的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到?？顚Ｓ?。

（三）確保房地產會計核算工作具有配比性

因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保財務人數充足，從而可以確?？梢詫Ψ康禺a企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。

五、結束語

總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。

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（作者單位：南寧港航運輸有限責任公司財務部）