“借出去”的房子被賣了

黨小學

透過門縫，記者看到，西瓦房5間，南瓦房3間，北瓦房3間，院子里空蕩蕩的，干枯的落葉鋪滿地面，兩棵大樹孤零零地守著院子

4條線索、10份證據、5封實名舉報信……這是陸秀媛、陸秀玲兩姐妹退休后的“工作”。她們身為老師，為“討回”曾經屬于自家的私房與北京市豐臺區教委“鬧僵”，并多次奔波于建委、國土等有關部門。一個“借出去”的房子成了這一家人的心病。

為了教育無償出借私宅

“如果不是家里的私房被教委占了，誰愿意跟自己的原單位鬧掰呀！”1月5日，一見到記者，陸秀媛、陸秀玲兩位老人失聲而哭。

她們告訴記者，全家共有8人，父母和6個兄弟姐妹，兩人排行老三老四，除了父親和二姐外，有6人都是教師，可以說是“教師之家”。“其中5人在豐臺區教育系統工作，正是因為對教育事業的熱愛和支持，我們家將房子無償借給教育部門辦學，誰知竟然埋下私房被占的隱患。”

她們訴說了借房的“歷史”：1991年二三月份，豐臺區成人教育局（下稱“成教局”）所屬學校長辛店職工學校沒有校舍，辦學遇到困難，局長徐國勛了解到她們家有一處宅院，就找到在局機關工作的陸秀玲老師。

“局長希望我們家把房子借給局里，支持成人教育辦學，并且提出由局里出錢為家人在外租房居住，讓我和父母商量。”陸秀玲說。

不久后一天，局長徐國勛參加所屬學校豐臺區職工大學會議，該校副教授陸秀媛老師同時參加。“散會后，局長希望我也給家里做做工作，借房辦學。”雖然已經過去多年，陸秀媛依然記得當時的情景。“跟家里一商量，父母說教育辦學有困難，我們應該支持！”

之后，徐國勛、長辛店職工學校校長烏繼德專程來到陸家，與陸秀媛、陸秀玲的父母陸德華、連淑貞商談借房一事，兩姐妹也參加了協商。商談內容主要有：一是房子借期7年，7年后到期歸還；二是辦學需翻建房屋改造成教學用房；三是院內兩棵大樹擋光要砍伐；四是陸家搬出去自行找房居住，成教局給付在外租房費2萬元。

1月13日，陸秀媛、陸秀玲帶記者來到位于豐臺區長辛店鎮的房子，從長辛店大街走進車店口胡同，沿著Y型胡同左拐，狹長的胡同寬約兩米、長五六十米，胡同盡頭右側就是她們的家，門朝東開，紅色金屬門牌寫著“車店口甲4號”，胡同盡頭左側宅院的門牌則寫著“車店口4號”，門朝西開，兩戶互為對門。

“車店口甲4號”的宅院，“鐵將軍”把門，站在生活了幾十年的家門前進不去，兩姐妹感到無奈，“豐臺區教委房管所把門鎖了，鑰匙在他們手里”。

透過門縫，記者看到，西瓦房5間，南瓦房3間，北瓦房3間，院子里空蕩蕩的，干枯的落葉鋪滿地面，兩棵大樹孤零零地守著院子。

“房本后來交給職工學校每年進行教學驗收。”她們表示，房子是爺爺置辦的，后來留給了父親陸德華。她們提供的房產所有證復印件顯示，編號“第01232號”，房產屬陸德華所有，建筑面積172.7平方米，由北京市房地產管理局1984年10月20日頒發。

沒批準不能租買私人房屋

1月6日，已經80歲高齡的徐國勛，作為當年借房的親歷者接受了記者采訪。他說，當時的長辛店職工學校有編制有老師，就是沒校舍，就找到了陸家。“借房經過局辦公會討論決定，借房協議還進行了公證。”

1991年4月，兩姐妹和父母以及成教局委托代理人烏繼德，共5人來到豐臺區公證處辦理房屋借用公證事宜。按照當時的政策法規規定，不允許機關、學校購買、租用私人房產。“一看協議，公證處的人就說這房子是白借，懷疑我們明借暗租，認為協議不公平，不給公證。”兩姐妹對此印象深刻。

這事報告給徐國勛后，他找到陸秀媛，“局長說把我正在居住的單位早先分配的公房，一套52平方米三居室寫到協議上，解決陸家居住問題。房子大約是1990年下半年分的，在商談借房之前早已分配給我并住上。”陸秀媛說。

協議經過修改后，5人再次來到公證處。記者看到，1991年4月26日，北京市豐臺區公證處公證書顯示，出借方（甲方）為陸德華、連淑貞，借用方（乙方）為成教局，協議共十條，主要內容包括：一、甲方將坐落于長辛店車店口甲4號的房產共計11間，無償借給乙方作為辦學用房；二、住房問題。在豐臺鎮分配給甲方叁居室樓房一套，甲方應按房管部門的規定按時繳納一切費用；三、協議期滿后，經雙方協商，可以續訂，若不再續訂，乙方把借用的房地產連同翻建的房屋一并無償交還甲方；四、合同自1991年5月1日起生效，有效期七年。

1991年冬天，全家陸續搬離“車店口甲4號”的房子。

在后來“討還”房產過程中，兩姐妹詳細查詢了機關、學校不得購租城市私有房屋的相關規定：1983年12月7日，國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》第13條、22條規定，機關、企業事業單位不得購買、租用城市私有房屋。

1988年10月1日起施行的《北京市房屋買賣管理暫行規定》規定，“單位購買公房，必須有市級主管部門或區、縣人民政府批準的證明；單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區、近郊區的，須經市房地產管理局批準，房屋在遠郊區的，須經房屋所在地的區、縣人民政府批準。”

“可以看出，機關、學校確需購買租用城市私有房屋的，私房地處豐臺等近郊區的須經北京市房地產管理局批準。”兩姐妹表示。

區教委：房子已賣給學校

1995年7月，豐臺區成教局、教育局、文教辦合并成立豐臺區教委，徐國勛擔任區教工委書記。1998年5月房子借用到期后，徐國勛告訴陸家，學校快不辦了，等不辦了就還房。2011年，長辛店職工學校停辦。

這期間，母親連淑貞于1994年去世，父親陸德華2007年離世。2012年2月，兄弟姐妹6人協商辦理繼承，并共同委托陸秀媛、陸秀玲辦理。

根據繼承辦理程序，她們首先到豐臺區房屋管理局查詢房產狀況。2012年2月21日，區房屋管理局出具的《查詢結果》顯示：房屋所有權人為“陸德華”。

不久，兩姐妹得知，“2012年3月，教委房管所工作人員拿著一份《房產賣契》到區建委房屋登記部門要求轉移登記這處房產，但沒辦成。”

“自家的私房為什么要變給單位？”她們就找到教委。“教委房管所工作人員告知，長辛店職工學校的文件盒里有一份《房產賣契》。”

當她們從房管所拿到賣契復印件時發現，這份編號為“豐交契字第0678號”的賣契載明：陸德華將車店口4號11間瓦房賣與成教局，議定賣價2.1萬元；賣產人處蓋有陸德華、陸秀媛、陸秀玲的印章，買產人處蓋有烏繼德的印章，并加蓋了豐臺區房地產交易所、成教局兩單位公章，落款1992年9月19日。

突然冒出的賣契令兩姐妹疑竇叢生：在哪兒、什么時間簽的？都有誰在場？賣契從何而來？“我們根本沒簽過賣契。”她們說。

她們又多次找到教委要求返還房屋，教委兩次給予書面答復。2012年9月21日，教委詳細答復稱，經查“陸德華、連淑貞作為甲方與當時的成教局作為乙方確實簽訂過房屋租用協議，約定的有效期為七年。但是，雙方于1992年9月19日，在豐臺區房地產交易所又訂立了《房產賣契》……1992年11月16日的檔案中支出憑單記載，長辛店職工學校購入陸德華私人住房款2.1萬元已經支付。

對于答復，兩姐妹認為有兩點“經不起推敲”：一、答復將經過公證機關公證的《房屋借用協議》表述成“房屋租用協議”？“借用”與“租用”雖一字之差，但性質截然不同；二、陸秀玲表示確實從成教局財務上領過2.1萬元，但領的是讓全家人到外面租房住的費用2萬元和木料等折價款1000元，合計2.1萬元。“當時領錢簽了字，領的絕對不是賣房錢。如果是賣房錢，我也不會領！”

“成教局給付陸家2萬元在外租房費，家里的木料、煤、院內砍伐的樹木折價1000元。”徐國勛后來還向紀檢部門作出過證明。教委答復認為，房子與陸家再“沒有關系”，并已經歸屬教委房管所管理。

1月6日，記者來到豐臺區教委采訪，并按照工作人員要求提供采訪提綱。截至發稿前，尚未收到回復。

賣契到底是怎么回事？烏繼德或許知曉。遺憾的是，他于2016年10月去世。

住建委：房子屬個人私產

與教委多次交涉無果，兩姐妹向北京市住房和城鄉建設委員會（以下稱“住建委”）反映。

2014年5月9日，住建委組織陸秀媛、陸秀玲、房屋登記部門召開會議調查了解情況。此后，住建委三次向陸秀媛、陸秀玲作出書面答復：

2014年8月14日，住建委經調查了解認為，“有關檔案查詢結果合法有效及未給成教局制發房屋所有權證。同意豐臺區房屋管理局的答復意見（即豐臺區房屋管理局出具的房屋所有權人為‘陸德華的《查詢結果》）”。

2015年11月，兩姐妹向北京市紀委實名舉報，反映豐臺區教委和區房屋登記部門在房產處理上存在的問題，后紀檢部門進行了調查。

2016年8月23日，徐國勛應要求向紀檢部門出具了一份證明，主要內容有：一是1991年5月1日借陸德華、連淑貞的私房辦學，解決長辛店地區辦學困難，并進行了公證；二是成教局給付陸家2萬元在外租房費，院內煤和木料等折價1000元；三是借房協議中提到的分配住房是屬于成教局的正常職工分配住房；四是市局和區政府沒有下發過購買陸德華私有房屋的批準文件，也沒見過《房產賣契》；五是1995年7月成立教委，屬于陸德華的房屋產權并沒有移交教委。

國土局：房子過戶給了成教局

2015年3月，《不動產登記暫行條例》實施，國家整合不動產統一登記職責，原屬于住建部門的房屋登記職責由國土部門統一實施。同年7月，北京市國土部門履行房屋登記職責。

2015年12月28日，豐臺區國土局作出書面答復意見（下稱“國土局答復意見”），并通知陸秀媛、陸秀玲領取。這份答復稱，依據區政府關于成教局購買陸德華私房的批復，在買賣雙方自行簽訂房屋買賣合同后，依法為賣方陸德華、買方豐臺區成教局出具《房產賣契》，作為備案依據，此后買賣雙方持《房產賣契》等相關資料到房屋登記部門申請了房屋轉移登記，房屋登記部門已履行登記審批手續，為成教局制發房屋所有權證。在成教局的檔案中，沒有發現市房屋土地管理局批準成教局購買私有房屋的批復文件。

從這份答復中，陸秀媛、陸秀玲才得知房屋已轉移登記給成教局。后來，她們看到轉移登記過戶后的新房產證復印件載明：房屋所有權人為成教局，坐落于長辛店車店口甲4號，登記時間2014年9月16日。

國土局表示，1998年2月16日原區房地產管理局完成了房屋登記審批，但是由于區成教局一直未向登記部門申請領證，所以登記部門未制作房屋所有權證書。2014年9月，區教委領取了房屋所有權證，因區成教局已歸區教委管理，故登記部門已告知其依法辦理變更登記手續。記者注意到，回復中引用的條文是單位購買公房的批準規定，而陸家的房產是私房。

“4號”房屋怎么成了“甲4號”

“我們沒有經長辛店派出所證明作為賣房委托代理人。”陸秀媛、陸秀玲說。

對于購買私房的“區政府批準文件”，她們提供了1992年3月《豐臺區人民政府辦公室公文批辦單》。上面記載的內容顯示：成教局《關于購買陸德華同志私房解決長辛店職工學校校舍的請示》，張區長批示“同意，請按規定辦理手續”。

《北京市房屋買賣管理暫行規定》第5條規定：“單位購買公房，必須有市級主管部門或區、縣人民政府批準的證明；單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區、近郊區的，須經市房地產管理局批準，房屋在遠郊區的，須經房屋所在地的區、縣人民政府批準。”

是否有過市局的批準文件？徐國勛說，“當時給區里打報告想購買，區領導批示‘按規定辦理，但因政策不通，未能購買。”他在給紀檢部門的證明中寫道，法律規定，未經北京市房地產管理局批準，機關、學校不得購、租私有房屋；北京市房地產管理局以及豐臺區政府都沒有下發過豐臺成人教育局購買陸德華私有房屋的批準文件。

“豐臺屬于近郊區，單位購買私產須經市房地產管理局批準，區政府并無批復購買近郊私產的權限；領導批示‘按規定辦理手續，這并非是市房地產管理局關于購買私房的批準文件；批辦單只是公文辦理流程單，能等同購買私房的批準文件嗎？”兩姐妹問。

《北京市房屋買賣管理暫行規定》第9條規定：“購買私有房屋的，應在‘3個月內到房地產管理局登記……”從1992年9月19日為雙方辦理立契過戶手續，到1998年2月16日完成房屋登記審批，時隔5年遠遠超過政策規定的“3個月”時限要求。《房產賣契》寫明交易的是“車店口4號”房屋，陸家房子位于“車店口甲4號”，而經公證的《房屋借用協議》也是“車店口甲4號”，過戶后的新房產證上寫的也是“車店口甲4號”。

“憑‘車店口4號《房產賣契》能將‘車店口甲4號房屋過戶嗎？”陸秀媛、陸秀玲希望有人能幫她們解答心中的這些困惑。

北京市中坤律師事務所主任高鵬接受記者采訪時認為，解決這起糾紛，關鍵是要查清事實真相。“雖然雙方各執一詞，但查清事實并不難。解決這個問題，最具效力的結果就是采取法律途徑。”高鵬表示，房屋買賣交易涉及產權的轉移，把握法律效力應從注重四個方面：一是房屋買賣合同是否有效，這是最為關鍵的因素；二是合同訂立是否公平客觀，是否對價，有無欺詐、脅迫、顯失公正等情形存在，達成買賣協議的意思表示是否真實；三是合同是否實際履行，即履行合同支付購房款以及賣方配合買方辦理過戶手續；四是合同有無違反交易時的法律法規政策規定，特別是不能違反法律強制性規定，如果違反法律強制性規定，合同自始無效，從合同成立的那一刻就是無效的，就談不上房屋的買賣。“房屋交易這些環節環環相扣，只要有一處出現問題，交易就不能達成，買賣也就不能成立。所以這四方面條件必須都具備。”