佛山創意產業園董事長邱代倫：要像老中醫一樣 先學會給商業把脈

邱代倫，剛踏入五十知天命的年紀，卻仍胸懷一個宏偉夢想；他把自己比作“瘋子”，瘋狂到要用未來40年建一座“城”。他過去花了整整十年試錯，終于給他摸索出一部“十年規劃”。 這位商業地產耕耘者，用理想，用情懷，用干貨，給眾多商業地產人分享了一堂課，他教會予我們的不僅僅是實操功夫，更重要的是商業的“魂”。

他知道，要做好商業地產，就要像老中醫一樣學會把脈，理清楚地塊的地脈、文脈、商脈與人脈。他擁有豐富的從商經驗，從法律人跨界到投資人，現在是佛山創意產業園的創始人。但他給創意園現狀的評價，卻打趣用“痛苦”來形容。而他對創意園的未來卻極具抱負：一群有意思的人，在一個有意思的地方，做有意思的事情，賺有意思的錢，過有意思的生活！

當急于求成的浮躁心態，正彌漫在如今中國商業地產。矛盾的是，這恰好是個亟需沉下心才能做好的行業。產出與回報誘惑當前，如何端平這碗水，是商業地產人需要學習的課題。對著“這碗水”，“瘋子”般的他會給出什么樣的答案？他夢想中的創意園未來會變成怎樣？在他眼中，中國商業地產如何才能更美好的發展？

實體商業是自己打垮自己，不怪電商！

對于剛剛過去的2016，如果用一個詞來總結，邱代倫說是“有意思”。什么是“有意思”？有意思就是在創業園既有吃喝玩樂，又可以創業、“溜”孩子，還有音樂廳、藝術文化展、燈光公園……商業項目最理想的狀態是一站式解決消費者所需，而且是真正節省時間的。我來這個地方，花費最少時間成本、最少資金投入，卻有最大收獲，一舉多得，這叫“有意思”。

對于嶄新的2017，如果用一個詞來概括2017年，邱代倫說：“災后重建“。他希望2017年更有意思。國內什么資源都有，但沒有結合，資源很浪費，他希望中國在未來10-20年，把商場真正做出國外水平，就足夠了。

事實上，國內實體商業并不是被電商打垮。有一些商業本來就“老弱病殘”，稍微一點風就感冒了，只能怪自己身體太弱，而不是風太大。電商，不外乎只是一種手段，誰說實體商業就不能做電商？

做好產品，自然引來人流

站在行業角度，邱代倫覺得2017年機會很大，很多商場會繼續關門，電商也將出現焦灼狀態，電子商務和實體商業相互滲透，只有專注于做好產品的企業，才可能存活。做商業地產的人一定要有犧牲精神，要思考怎么把人吸引過來，如果人來了還賺不到錢，那就是商家的問題。商家產品不好，人就不會來，這是惡性循環。吸引人流，最重要的還是，產品，產品，產品。

對于如何促進行業發展，邱代倫坦言道最關鍵的就是做好自己的事情。最近看新聞，一個80多歲老頭，兒子自小得了腦偏癱，他養兒子50年，不離不棄，邱代倫覺得這就是英雄，沒有把責任推給社會。商業地產也是一樣，把自己的商場做好就是最大貢獻。我們都要明白自己在做什么，想辦法做好產品，多吸引人流。

吸引人流，就要做到當地第一。至少有一兩個產品在當地是有話語權的，否則很難吸引人流。而且每個產品一定要有主力店，沒有主力店就無法形成生態鏈，量變才能帶來質變。

做商業，一定要有情懷，工匠精神

做商業歸根結底還是人性化。人性化很龐大，文化、生態都屬于人性化范疇。在邱代倫看來，國內的K11有點意思，把商場開成畫廊，只是空間有限；芳草地也還行，但還需要時間來沉淀和完善。他覺得應該向他們學習就很有意思，學習怎么把“有意思”真正做出來。

2017年正好是佛山創意產業園創立第十個年頭，回望過去，邱代倫深感創業的艱辛：“做文化藝術產業最大痛苦是招人。很多人根本不懂，我對文化藝術的要求很高。喬布斯睡了幾年的地鋪，原因是什么？沒有找到好的床，所以他隨便拿個東西應付下，我們現在就是這種狀況。

這十年如果讓我打分，我給45分。我的理想狀態是100分，每天10萬人流。以此類推，及格線60分是什么概念？就是每天6萬人流。2017年目標是日均客流達到5萬人。而且在我看來，創意園有望成為佛山第二商業中心。”

這45分里，邱代倫最大收獲是已經找到要走的路。每接手一塊地都會迷茫，我們唯一的本事就是解讀迷茫。地塊性質其實早已安排好了，是做商業還是住宅，是工業還是農用地，我們不是要去改變它，而是順勢而為解讀它。做商業地產，就是要像老中醫一樣學會把脈。把脈有四脈：人脈、地脈、文脈、商脈。這四脈都清楚了，你就知道要做什么。

真正的把脈，是把地塊讀懂。書讀百遍、其意自現；對于地塊，起碼也要圍繞它走上成千上萬遍，才能讀懂地塊，做好產品，吸引人流，否則商場不可能旺起來。但土地只是載體，產品才是內容。產品有意思，這個地方才有意思。把產品做到極致，讓產品形成業態，讓業態做成生態，形成生態鏈，這才有吸引力。

佛山創意產業園這塊地，以前是舊工廠，邱代倫要做的就是工業故事，體現工業文明。所以星巴克、海底撈在這里開的就是工業風店鋪；這里的零售也主要是買手店、原創設計師店。

把了十年的脈，知道自己要做什么

2017年3月29日是創意園十周年紀念日，邱代倫發布了創意園下一個十年規劃，十年規劃，相當于十個產品，每年完成一件。他把了十年的脈，現在總算搞清楚自己要做什么。

第一年，即2017年，開始打造不夜城；最讓我欣慰的就是已匯集60家餐飲品牌，而不夜城的真正任務是吃、喝、玩、樂、游、娛、購，24小時都有消費，才是不夜城，目前已有海底撈是24小時營業。

第二年，開始打造教育城，目前已有40多家教育機構進駐，在佛山算是最密集了。

第三年，打造創業城。目前佛山創意園已獲得“國家級科技企業孵化器”的金牌稱號，也匯集了一千多家中小型企業，基礎已有，接下來最重要的是做扎實。

第四年，打造買手購物城。與其他購物中心不同，佛山創意園強調的是買手店或設計師品牌。

第五年，我希望是燈光藝術公園，讓夜晚比白天更精彩。

第六年，我希望它做成一個國家級文化園區。

第七年，打造體育運動公園。

第八年，打造音樂公園，這實際上是一個活動、音樂、會展平臺。

第九年，打造洋人街。這不是一兩年能夠完成的，因此目前已在籌備。佛山正走向國際化，我們要提前九年植入這種基因。

第十年，打造生態城和旅游景區，我想拿下“國家4A級旅游景區”稱號。

過去的十年，邱代倫更多的是盲打莽撞，留給自己的最大教訓就是急于求成。十年試錯，他恍然大悟長期的規劃、戰略很重要。商業一定要打持久戰，低于10年的計劃基本不叫計劃，做好20年的規劃才是對商家負責。

就算在成熟商圈，沒有十年計劃就是耍流氓，沒有好產品、沒有用長期、持續的心思去做，沒有工匠精神，都是很難做好的。所以他的商業目標，是打造一個提供健康生活方式的地方，做健康生活方式的領跑者，商業本質是有意思，有意思的業態，就一定能夠聚集有意思的人。

商業就像玩游戲，幸福來源于成就感。在邱代倫看來，商業就像玩游戲一樣，馬上會有評價系統給你打分。商業也一樣有交易評價，成就感是幸福的源泉，而成就感源于評價系統。這種快感讓他很享受。