公共租賃住房的資金分析與路徑創(chuàng)新

楊可

（中國建設(shè)銀行，北京 100033）

公共租賃住房的資金分析與路徑創(chuàng)新

楊可

（中國建設(shè)銀行，北京 100033）

對于我國的保障性住房建設(shè)工作，其主要為了解決我國的弱勢群體住房困難問題，為了能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，我國的公共租賃住房目前主要是以當(dāng)?shù)卣斦榛A(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)等形成公共租賃住房的正常發(fā)展。但目前我國公共租賃住房的主要困難是資金困難，這是當(dāng)前影響我國公共租賃住房系統(tǒng)正常運(yùn)行的根本原因之一，為此，我國政府需要引導(dǎo)社會力量廣泛參與，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，促進(jìn)我國政策的良好環(huán)境運(yùn)行。

公共租賃住房；困境；主導(dǎo)

對于公共租賃住房，其是我國十二五期間設(shè)定的保障性的安居工程，同時也是地方政府的經(jīng)濟(jì)性約束指標(biāo)。公共租賃住房作為當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》恐匾M成部分，其不僅受到當(dāng)?shù)刎斦挠绊懀瑫r還需要當(dāng)?shù)卣块T作為主要引進(jìn)各方面資金，從而保證保障性住房的正常建設(shè)工作。對于保障性住房的資金流向，其是當(dāng)?shù)卣枰攸c(diǎn)解決的問題，保證公共租賃住房系統(tǒng)具有充足的資金進(jìn)行建設(shè)和使用。

1 當(dāng)前公共租賃住房系統(tǒng)面臨的資金問題分析

對于我國的住房保障系統(tǒng)，其是一個多層次的系統(tǒng)，該系統(tǒng)的建設(shè)包括廉租房和公共租房系統(tǒng)等，占據(jù)我國總住房數(shù)量的60%以上。而對于經(jīng)濟(jì)適用房和限價房等的運(yùn)作，目前我國各個地方政府已經(jīng)形成了成熟的運(yùn)行模式，加上當(dāng)?shù)劂y行和開發(fā)商的積極參與，使得我國目前的公共廉租房已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性具有非常重要的意義。而在當(dāng)前，公共廉租房面臨的主要困難是資金困境方面。當(dāng)前大部分的廉租房主要是依靠財政投入，加上土地出讓中的收益等，這些資金的來源相對于我國對公共廉租房的需求來說仍然無法滿足，造成我國的公共廉租房發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的資金困境。

1.1 地方政府對資金的長效支持缺乏必要的機(jī)制制約

對于我國各地的公共廉租房來說，其對當(dāng)?shù)卣闹饕s束條件是土地出讓金的最大化以及公共廉租房的收益最大化方面，根據(jù)我國各地的財政收入來看，各地的財政中心逐漸向下移動，這使得市縣級政府部門對公共廉租房的壓力相對較大，且由于當(dāng)?shù)氐呢斦杖敕€(wěn)定性較差，造成當(dāng)?shù)氐呢斦A(yù)算無法滿足當(dāng)?shù)厝嗣裥枨蟆Ａ硗猓瑢τ谖覈F(xiàn)有的土體出讓金收益來看，其是公共廉租房的主要收益來源，但同保障性住房需求的資金來源相對比存在著較大的差異。對于土地的出讓和收入，其一方面受到當(dāng)?shù)赝恋乜偭康南拗疲瑫r保障性住房完全依賴政府對政府部門的壓力相對較大。

1.2 金融機(jī)構(gòu)方面面臨的風(fēng)險和收益匹配度較差

對于土地的拆遷和重建等問題，其對棚戶區(qū)等的開發(fā)能夠采用運(yùn)營收益作為抵押，從而獲取銀行的大量資金融入，但對于經(jīng)濟(jì)適用房等公共廉租房，其由于自身的建設(shè)周期較短，加上其資金的收攏速度較快，大部分的銀行對于這種住房的資金投入更感興趣。但對于公共租賃住房來說，其一方面成本收回難度較大，加上多個部門的參與，使得其經(jīng)濟(jì)效益大大降低，目前大多數(shù)的銀行對其關(guān)注度不高。而金融機(jī)構(gòu)對于這些住房的資金投入主要考慮到以下問題：首先是抵押擔(dān)保較為困難，我國由于2008年發(fā)生的金融膨脹，使得大部分地區(qū)將當(dāng)?shù)剌^好的資產(chǎn)抵押給當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)，造成后期進(jìn)行公共租賃保障住房建設(shè)時缺乏可靠的抵押資產(chǎn)。加上公租房本身的租金收益回收速度較慢，造成銀行對這一保障性建筑的資金投入興趣不高。然后則是現(xiàn)金流的覆蓋風(fēng)險能力較弱，對于目前的公租房租金，其想要實(shí)現(xiàn)成本收回大約需要20年以上的時間，這就使得銀行在進(jìn)行信貸時面臨兩個問題，一方面是還款的期限不匹配，另一方面則是利率的風(fēng)險相對較高。對于這些情況，使得銀行的流動性管理受到較大的沖擊，影響銀行的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等。

1.3 粗線條制度設(shè)計難以吸引大量的社會資金

對于保障房中的公租房以及廉租房，目前我國還沒有明確的制度和政策優(yōu)惠，這種情況使得民間投資大部分還處于觀望狀態(tài)中。另外，對于當(dāng)前我國的很多地級市，其在進(jìn)行保障房的建設(shè)時往往采用的是捆綁打包方式進(jìn)行，通過普通商品房的利潤來填補(bǔ)公租房的微利，通過這種方式進(jìn)行公共廉租房的正常發(fā)展。但這種情況下造成各地民間金融機(jī)構(gòu)對其風(fēng)險存在著較大的質(zhì)疑：首先是利潤的覆蓋風(fēng)險較大，對于社會投資，其由于公租房的利潤較低，加上其利潤的回收存在著較大的風(fēng)險，導(dǎo)致我國當(dāng)前的公租房建設(shè)和開發(fā)兩個方面存在著較大的資金問題。另外則是流轉(zhuǎn)和推出機(jī)制的完善度不高，對于當(dāng)前的社會保障資本進(jìn)入到保障性住房建設(shè)中，其還沒有制定完善的推出機(jī)制，這使得保障性住房的流轉(zhuǎn)和推出難以進(jìn)行有效的開展，造成企業(yè)投入到公共租賃住房項(xiàng)目中難以推出，影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等。

2 我國公共租賃住房融資路徑的選擇分析

對于我國當(dāng)前的公共租賃住房融資，其需要采取政府主導(dǎo)和市場運(yùn)作等模式，通過多方風(fēng)險承擔(dān)來保證公共租賃住房融資的正常進(jìn)行。通過專業(yè)的機(jī)構(gòu)作為融資的核心，加上良好的市場運(yùn)作等，實(shí)現(xiàn)對公共租賃住房的融資渠道拓展。

2.1 發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

對于公共租賃住房建設(shè)工作，其是以政府作為主導(dǎo)進(jìn)行的，通過政府提供長期穩(wěn)定的資金投入機(jī)制，然后編制合理的財政預(yù)算，將保障住房的資金作為優(yōu)先項(xiàng)目。而對于公共住房的資金額度，政府部門需要對其進(jìn)行公開，同時將賬目進(jìn)行透明化，保障公共住房建設(shè)過程中的資金收益。另外，地方政府還需要創(chuàng)建公共監(jiān)督平臺，防止某些部門對收入規(guī)模做手腳，影響參與方的經(jīng)濟(jì)效益。對于這一措施的執(zhí)行，其主要是針對當(dāng)前我國各地政府部門對保障住房建設(shè)過程中的執(zhí)行力不足問題，通過界定合理的事權(quán)，保障政府財政投入和公共住房建設(shè)成本之間的分配。而健全的賦稅則主要是保證政府部門正常營收，從而保證當(dāng)?shù)卣暮侠碡斦С觥Ｗ詈髣t是成立專門的實(shí)施機(jī)構(gòu)，將政府部門的意圖和當(dāng)?shù)氐谋Ｕ献》拷ㄔO(shè)目的相統(tǒng)一。對于我國當(dāng)前的各地政府，其需要成立專業(yè)化的非營利性機(jī)構(gòu)，通過這一機(jī)構(gòu)推動當(dāng)?shù)刭Y源的整合，從而保證公共租賃住房的整體市場化運(yùn)營。

2.2 創(chuàng)造有利條件，引導(dǎo)社會力量參與

對于保障性住房，存在著收益低和風(fēng)險高等問題，這是當(dāng)前制約保障性住房融資的主要問題，對此，政府部門需要對其中的一項(xiàng)問題進(jìn)行重點(diǎn)解決，這樣才能夠更好的吸引社會力量。對于高風(fēng)險問題，政府部門可以建立風(fēng)險均攤機(jī)制，將參與單位在保障性住房建設(shè)和使用過程中的收益風(fēng)險降到最低。而對于社會資金，政府部門需要制定完善的推出機(jī)制，保證投資單位在出現(xiàn)經(jīng)營虧損問題后能夠及時進(jìn)行推出，保障參與單位自身的經(jīng)濟(jì)安全。然后則是建立激勵機(jī)制，政府部門對于公租房的收益率，其需要進(jìn)行提高，從而吸引更多的企業(yè)參與其中。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公租房將逐漸減少，其保障任務(wù)完成后將允許投資方對其進(jìn)行出售，提高投資方的經(jīng)濟(jì)效益。另外，參與投資的單位，當(dāng)?shù)卣块T可以適當(dāng)通過稅收優(yōu)惠政策對其進(jìn)行扶持，提高投資方在其他方面的經(jīng)濟(jì)效益等。

3 結(jié)語

綜合上述所說，對于我國當(dāng)前的保障性住房建設(shè)工作來說，資金困難是影響其開發(fā)和建設(shè)的主要因素，為了能夠更好的吸引投資方，保證當(dāng)?shù)毓沧赓U住房建設(shè)工作的正常開展，政府部門一方面需要完善公共租賃住房建設(shè)的相關(guān)機(jī)制，同時還需要給予投資方一定的政策優(yōu)惠，加上對風(fēng)險的均攤操作，減少投資方在進(jìn)行資金參與過程中的風(fēng)險，引導(dǎo)社會力量更多的參與到公共租賃住房建設(shè)工作中。

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2096-4110（2017）04（b）-0102-02