新時代的中國房地產向何處去

鐘偉本刊副主編、北京師范大學金融系教授

黨的十九大報告的相關內容，為我國新時代房地產的發展指明了戰略方向，也奠定了政策基調。而房地產長效調控機制的形成，將是一個漸進的過程。

自1998年中國啟動住房改革以來，房地產行業經歷了20年的長足發展，現已成為年銷售額逾10萬億元、對社會經濟生活有很大影響力的行業。與此同時，房地產行業也暴露出了發展不充分、不平衡等問題：一線城市及準一線城市房價高企，房屋庫存和房地產金融的穩健性更一度令人產生憂慮。隨著中國經濟進入新時代，房地產領域也面臨轉型之痛與機遇。

黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一表述為新時代房地產的發展指明了戰略方向，也奠定了政策基調。

第一，房子是用來住的，不是用來炒的。這一耳熟能詳的論斷突出強調了住房的功能性。從國際經驗看，1945年以來的美國，就長周期而言，除了少部分大城市之外，房價的漲幅只是略高于長期通脹水平。中國的炒房風則令房價快速暴漲，這是快速城市化進程中房地產長效調控機制不足所致。十九大報告的上述定調，決定了房價暴漲論、炒房潮將難以卷土重來。

第二，多主體供給。未來的房屋供給的主體，將從主要依賴市場，逐步擴展到中央和地方政府，乃至企事業單位和居民自建。1998年之后，中國逐漸走上了以市場供給的商品房為主的道路。以住宅為例，商品房一度高居住宅供給的90%以上。近年來，盡管由政府主導的保障房和棚戶區改造力度不斷加大，但通過市場供給的商品房仍是絕對主體。而從其他國家特別是歐美等發達國家的實踐看，政府對房屋供應也發揮著重要作用，新加坡政府的組屋更是占到住宅供應的80%，只有20%的供應是商品房。未來，中國房地產供給過度依賴市場、依賴開發商的情況可能會逐漸變化，各級政府在供給側發揮的作用將會上升，并將最終形成市場、政府、單位及個人自建等多主體的供給模式。

第三，多渠道保障。如果政府作為房地產供給主體而日益活躍，那么將從土地、資金、財稅、建造、房屋的分配和運營等各層面推動形成明顯有別于商品房的平行渠道。就土地而言，除了通過公開市場獲地，也有可能形成保障房、舊城改造、棚戶區改造及集體經營建設性用地的單獨供地渠道，租賃房屋和可售房屋的供地也將不同。此外，非商品房的供給也需要金融財稅政策的配合，例如配套的住房銀行的組建，以及租賃房屋的稅收制度等。多渠道保障所指向的保障對象，將是缺乏商品房購買能力的中低收入群體和新市民群體。

第四，多層次需求。研究表明，從長周期看，居民收入的高低決定房價的高低。在既有的收入分配格局下，居民自有住房率通常是穩定和難以提高的。該比率在歐洲約為70%，在美國則略高于60%。中國居民的自有住房率非常高，但考慮到農民自建房和1998年之前房改房的品質，則至少仍有30%以上的居民不太可能購買商品房，特別是在一、二線城市，買不起房的居民比率更高。因此，中國居民對房屋的需求是多層次的：從豪宅到普通商品房，從可售式保障房到共有產權房，從商品房租賃到公租房，這種多層次的需求是現實存在的。多主體供給和多渠道保障，恰恰就是為了以更充分、均衡的方式，滿足“買不起房”的群體的居住需求。

第五，租購并舉。以前居住需求基本通過買賣商品房來實現，而未來還可以購買可售式保障房或共有產權房，同時也可以通過規范的租賃市場實現租房度日。未來，房屋出租主體可能是開發商，也可能是各級政府，中國房屋租賃市場有望迅速擴張。政策強調的不是人人擁有房屋，而是人人住有所居。這是一個清晰而理性的政策目標。

自2016年第四季度以來，中國房地產行業的既有模式始終處于持續的轉型壓力之下。我們應該看到，房地產政策能夠解決的問題是有限的，不能對涉房政策寄托太多的期待。例如醫療資源和教育資源的不充分和不平衡，并不是涉房政策就能解決：學區房問題的根源在于優質教育資源不足，而不在于如何劃分學區、業主或租戶，因此租售同權并不能根治這一問題。我們更要看到，房地產長效調控機制的形成是一個漸進的過程。在推動多主體供給和多渠道保障的進程中，既有的政策可能會適度調整，但不會有大的起伏，更不會有方向性變化。