新時期城市發展與房價穩定的相關性研究

蘇虹蕾

吉林省社會科學院

新時期城市發展與房價穩定的相關性研究

蘇虹蕾

吉林省社會科學院

房地產業的快速發展，給城市帶來巨大的經濟效益，使城市居民的住房條件得到長足進步。然而，伴隨房地產業的快速發展，房價也一路攀升，不可避免引發一系列嚴重的經濟和社會問題，如削弱城市實體經濟的競爭力、阻礙城鎮化進程、破壞創新型城市建設，甚至會加劇金融風險、引發城市經濟的長期衰退。本文提出強化土地供應管理，合理配置土地資源；改變激勵機制促進城市全方位發展；強調住房的居住屬性，遏制投機炒房行為；完善住房保障制度，大力發展住房租賃市場等多條穩定房價的對策建議，以求讓房價回歸合理范圍，并長期保持穩定。

房價；穩定；城市發展

一、穩定房價，讓城市住房回歸居住的基本屬性

房屋具有居住和消費的雙重屬性，居住是其基本屬性，消費(買賣和投資)是其衍生屬性，在合理的范圍內房屋買賣和投資可以促進資本的良性循環。1998年我國住房制度改革以來，房地產業的快速發展，給城市帶來巨大的經濟效益，使城市居民的住房條件得到長足進步。然而，伴隨房地產業的快速發展，房價也一路攀升，房屋的消費屬性被無限擴大，無論是個體亦或是法人，都將房屋當做賺錢牟利的工具，逐漸忽視其基本的居住屬性。

城市中，日益上漲的房價不可避免引發一系列嚴重的經濟和社會問題，如加重城市購房者的經濟壓力、抑制城市普通勞動者住房的剛性需求和改善性需求、削弱城市居民對其它消費品的購買力、壓縮其它產業的市場空間、阻礙城市經濟產業體系的協調發展、抬高生活成本和工業成本、削弱城市實體經濟的競爭力、阻礙城鎮化進程、破壞創新型城市建設、擴大城市貧富分化、形成房地產泡沫，甚至會加劇金融風險、引發城市經濟的長期衰退。例如，二十世紀90年代以前，日本房地產市場高速發展，成為日本經濟快速增長的重要動力。但是到1991年，伴隨日本房地產泡沫的破滅，當年房價即下跌70%，日本經濟從此陷入長期衰退。1997年，亞洲金融爆發后的5年內，我國香港的房地產價格整體下跌75%，香港經濟受到重創。二十一世紀初，美國房貸款利率持續下降，推動了房地產業和經濟的持續繁榮，次級房貸市場泡沫膨脹；2007年，泡沫破裂引發次級房貸危機；2008年，由美國次級房屋貸款危機引發全球金融危機，從購房者到次級抵押貸款機構，再到銀行業，最終給世界經濟帶來嚴重影響，失業率激增，一些國家開始出現嚴重的經濟衰退。因此，必須讓房價回歸合理范圍，并長期保持穩定。

二、房價波動對城市發展的影響

(一)房價波動對城市經濟發展的影響

中國房地產市場長期的快速發展，對城市經濟發展起到了積極的推動作用。但同時，各種投機性資金及熱錢入場，推動了房價的快速上漲。過高的房價不僅推升了土地價格，使企業的運營成本升高，壓縮生產性投資，還會抑制居民消費，拉大貧富差距，激發社會矛盾，而高房價帶來的更主要的風險是金融風險。而且，房價暴跌將導致開發商整個資金鏈斷裂，沒有強大資金作支撐的房企，為降低損失，大部分房企都申請破產。截至2016年底，全國主要金融機構房地產貸款余額占各項貸款余額的26%，如果房價大幅下降將引發系統性金融風險。據有關部門統計，如果房價下降30%，銀行將增加1萬億元的壞帳，銀行將會經受巨創。房價的急劇下跌，除了打擊開發商本身外，將嚴重打擊投資者對地產投資的信心，消費者的信心也會受到挫傷。鑒于房地產在中國經濟中所占的比重，經濟會從嚴重通貨膨脹急劇轉為通貨緊縮，導致經濟的硬著陸，中國經濟將進入蕭條期。因此，房地產的繁榮，只能給城市帶來一段時間經濟的繁榮，不能帶來可持續的經濟繁榮。必須堅守“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本屬性，保持房價的基本穩定，降低金融風險，才能促進城市經濟全方位、可持續發展。

(二)房價波動對城市民生改善的影響

房價過快上漲將使居民生活質量提高緩慢、負擔加重。衣、食、住、行自古以來是人最根本的生活需求，隨著社會進步和經濟的發展，城市的房價一路飆升，居民的收入狀況和生活水平也大幅度提高。從表面上看，城市居民收入高于房價的上漲，但實際上房價的漲幅遠高于收入。房價的走勢已超出普通家庭的承受范圍，給許多家庭帶來了經濟上的負擔，居民把大量的積蓄用于購買個人住房，絕大部分收入也固化到房子上，其他消費支出相應減少，他們不敢旅游，不敢隨便更換現有的固定工作，從而降低了家庭的生活質量，整體上抑制了城市居民消費水平的提高。

(三)房價波動對城市科技創新的影響

房價上漲、房地產的非理性發展對科技創新起到抑制作用。主要表現在，政府的財政過度依賴土地，從而影響了政府關注科技創新的動力。當房地產開發項目處于經濟高回報階段，就會有更多的企業家來投入，降低了企業家對科技創新投入的積極性。政府為了GDP的增長，更多的也是關注土地的升值，住房土地的過度使用，占用了生態用地，占用了產業用地，導致新興產業和初創企業的成本升高。有些城市已經呈現大量房子空置，所占用的土地無法回到原生態，造成土地的不合理使用。另一方面，創業動機被高額的成本壓抑，創業過程承擔了高房租的壓力，降低了成功的概率。

(四)房價波動對城市公共評價的影響

房價上漲加大城市居民貧富差距。房價過高導致的“馬太效應”，使得貧富差距越來越明顯，城市中從事房地產相關行業的少部分群體可以通過高漲的房價獲得收益，社會財富向少數人手里集中。中、低收入階層則需要透支未來十幾年甚至幾十年的收入背負沉重的房貸負債，長此以往會造成社會財富分配不公平，進一步擴大貧富差距，危害社會的穩定。同時，房價上漲還將增加城市失業率。從長期來看，房地產價格指數和城鎮人口失業率之間存在均衡關系。有關研究表明，失業率對房價指數的長期彈性系數為0.306，即房價指數每上漲10%，失業率會上升3.06%。房價的上漲導致失業的增加，房價的過快上漲意味著房地產行業的投資回報率要超過其他行業，人們會將財富持有形式從貨幣和其他金融資產轉為房地產，從而引起房地產行業的過度投資。由于房地產行業的直接就業帶動效應并不高，資源大量向房地產行業集聚不利于增加就業。在高房價的壓力下，部分企業為留住有才能的員工，只好提高工資，致使企業利潤減少，阻礙企業的發展，企業為求平衡進行裁員，從而提高了城市的失業率。

三、房價穩定的對策建議

綜上分析，可以看出只有房價的長期穩定才保證城市持續健康的發展。

(一)強化土地供應管理，合理配置土地資源

土地市場是房地產市場的源頭，它直接決定著房地產市場上的供應量。因此，對于房地產一級市場的供應必須經過科學的論證，根據房地產市場的實際情況開放土地市場，既要防止過度從緊，又要防止過量供應。

房地產管理部門應強化土地供應管理，嚴格控制土地的供應量，規范建筑用地管理制度，促進土地的合理使用，并且要進一步完善土地儲備制度，有效控制土地的一級市場。對于一些過量供應或閑置建筑用地過多的地區，房地產管理部門應嚴格限制新的土地供應，而對于一些住房供不應求、房價漲幅過大的地區，可以適當增加土地的供應量。建立土地信息平臺，定期進行土地調查，加強跟蹤監測，并且及時公布待出讓的土地、土地規劃、價格評估等信息，防止信息的不對稱。只有采取有效措施穩定地價，降低土地成本，才能有效地調控房價。

(二)改變激勵機制促進城市全方位發展

地價、房價的節節攀升根源在于政府對土地財政和房地產稅收的過度依賴。政府需要意識到土地財政雖然可以帶來一時的經濟增長，卻會激發更多的金融風險和社會矛盾，不利于城市的持續健康發展，決不能為了一時的政績而舍本求末、迷失方向。

城市想發展城市經濟，必須尋找新的經濟增長點。要大力發展旅游、養老、醫療、大健康等近年來快速發展的產業；提高對壟斷企業的稅收標準，避免壟斷企業財富過于集中，加劇貧富差距；降低中小企業和民營企業的稅收標準，積極鼓勵和扶持有潛力的中小企業和民營企業，壯大其規模，增加其利潤，激活這些企業的同時，引導資金向實體經濟投放；大力培養和吸納人才，不斷鼓勵創新創造，不斷提高技術水平，不斷加大對第三產業的投入，鼓勵新興產業的發展與壯大，經濟增長，要結合各地區自身的特色和發展的實際情況，選擇具有前景和持續性的特色項目，通過多種渠道激發各個領域的發展活力。

(三)強調住房的居住屬性，遏制投機炒房行為

房屋的基本屬性是居住，房地產管理部門必須首先滿足房屋這一基本屬性，遏制房屋價格的快速增長。而投機炒房無疑在房價的暴漲過程中起到了重要的推波助瀾的作用，要保持房屋價格的穩定必須遏制投機炒房的行為。投機者之所以選擇炒房，是因為其巨大的回報率，因此，要采取措施把對房產投資的回報率降低到一個合理范圍。一，增加投機者房產持有期限。投機者對資金的時間價值較為敏感，時間越長，房產持有的成本就會越大。通過增加投資者房產的持有期限，可以達到抑制投機的目地。二，差別化提高房貸利率。要在保護基本居住需求的前提下，對擁有多套房產的家庭提高房貸利率和首付比率例，甚至暫停貸款發放，達到降低回報率抑制投機作用。三，增加在房屋買賣中的交易稅、購置稅和使用過程中的物業稅，使房屋交易成本上升，從而抑制投資需求。

[1]黃奇帆《建立房地產調控五大長效機制》，第一財經日報，2017年5月31日