中國期待《住宅法》與不動產稅
——讓經濟在法制的軌道上運行

魏雅華

中國期待《住宅法》與不動產稅
——讓經濟在法制的軌道上運行

魏雅華

2016年中國房價再度暴漲，已讓人無法容忍，地產泡沫無疑將會給中國經濟帶來巨大的傷害，國家相繼出臺了一系列被稱為史上最嚴厲的調控措施，其中包括出臺房地產稅，千呼萬喚不出來的不動產稅，真的會在2017年呱呱墜地嗎？——題記

新聞事件：2016年中國房價再次暴漲

如果評選2016年的中國十大新聞事件，排在頭條位置上，非“房價再次暴漲”莫屬。說2016年中國的房價“漲勢如潮”，一點都不夸大。

中國的房地產市場火爆到如此程度：2016年前11月，全國商品房銷售面積已達到135829萬平方米，商品房銷售額102503億元，首次突破十萬億整數大關；超過了2013年的峰值，再創歷史新高。

中國房地產市場的上一輪成交高點出現在2013年，當年，全國商品房成交面積和成交額分別達到13.2億平方米、8.14萬億元。而2016年的銷售額較2013年整整多出了2萬億元!

這個數字清楚地告訴我們,暴漲的不僅僅是北上廣深，中國所有省會城市的房價都在大幅上揚，房地產泡沫正在快速地在向全國飛濺。漲得最兇的是北上廣深及周邊的縣市。

我們所期待的房價回歸理性，僅僅只做了短暫的小幅調整，2016年的樓市再度一飛沖天，截至9月，房價同比漲幅超過20%的城市，居然達了到12個。

北上廣深四大城市領漲，漲幅均超過了20%，盡管國家幾乎是滅火式地推出了被稱之為“史上最嚴厲的調控措施”，可也只能使房價的漲幅變小而已，房價仍在不可遏制地上行。“史上最嚴厲的調控措施”也不過是揚湯止沸而已。2017年的房價會下行嗎？恐怕是一種奢望。

我們暫且離開那些數字迷陣，聽聽老百姓是怎么評價2016年中國的房價瘋漲的：年薪在200萬元以上，你愛買哪兒買哪兒；年薪在100－200萬元之間，遠離市區，荒郊野外，你愛買哪兒買哪兒；年薪在50－100萬元之間，周邊縣鄉你愛買哪兒買哪兒；年薪在10萬元以下，你就給自己挖個坑，愛埋哪兒埋哪兒……

這句話真的不是在調侃，年薪在10萬元以下的工薪們，恐怕只好愛埋哪兒埋哪兒……這樣的現實，你接受嗎？

中國的高房價真的是自然形成的嗎

如果說中國的高房價真的是自然形成的，是市場購買力自然追捧的結果，那么我們也無話可說。事實并非如此，房價的暴漲，是被瘋狂的投資者炒上去的。

老百姓說，中國的房子不是用來住的，而是用來炒的，中國的房子不是蓋給老百姓的，而是蓋給銀行的。這些話說得入木三分，力透紙背，當我們聽到這些評論的時候，會不會后脊梁發冷？

2016年寬松的貨幣政策，給陷入低迷的房地產市場帶來了一片生機。而無藥可救的中國股市繼續低迷，在嚴寒的冬天里長眠不醒，導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場。使得房地產行業成為聚集吸引流動性資金的最重要的載體。

在此背景下，房企融資規模飆升，與此同時負債率大幅提高。WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業發債816只，發債總額竟達到7588.12億元，是除金融業外發債最多的行業，較上年同期發債總額1934.73億元同比上漲292%！錢多到如此程度，房價能不暴漲都辦不到，可這對中國房地產企業真的是件好事嗎？

直接的后果是，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

由此帶來房企負債率急劇上升。CRIC研究中心數據顯示，由于2016年的數據尚未發布，所以我們只能沿用2015年的數據，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%！

中國房地產業的負債率居然高到如此程度，中國房地產業的危機，正在快速的堆積。說“勢如累卵”，絕非危言聳聽，所有這一切，都在呼喚，中國應盡快地制定《住宅法》。以保障中國房地產業在法治的軌道上正常的運行。

中國正在研究制訂《住宅法》

早在十年前的2007年9月18日，建設部住宅與房地產業司司長沈建忠在接受中國政府網專訪時便說過，政府將研究制訂《住宅法》。這是建設部對我國出臺這一法律的首次表態。可十年過去，再無音訊。當年出生的孩子，現在小學都快畢業了。

這是一個很令人振奮的好消息。對于億萬有著改善住房需求的中國老百姓，對于生機勃勃，發展迅猛，又飽受詬病的中國房地產業來說，對于從事房地產開發的企業來說，對于主管房地產的政府部門來說，都是一件具有劃時代意義的大事。可直到今天，對于沒有《住宅法》的中國房地產業來說，主管房地產的政府部門的紅頭文件便是“法”。也許這正是《住宅法》千喚萬呼不出來的原因所在。

于是，有關中國房地產業的所有政策，取決于政府部門的嘴皮子動一動，這對于中國房地產業來說，是福是禍?

由于政府部門紅頭文件出臺的程序過于簡便，便帶有強烈的主觀隨意性，還常會朝令夕改。而且，主管房地產的政府部門的紅頭文件，還常常帶有政府部門的利益色彩，社會公平正義的信用體系便難以得到充分保障。

法律則大不相同。一部法律的出臺有著非常嚴格的立法程序。一部法律的出臺從調研到立法，到層層審查、交付表決，簽發中華人民共和國主席令，到發布實施，常常要耗時幾年。一部法律的修改或廢止有著更加嚴格的程序，它能夠保持政策的嚴肅性和連續性。這就是我們為什么要出臺《住宅法》的原因所在。

三十多年來《住宅法》的立法進程

《住宅法》將對我國住房市場發展規劃、管理機構、市場主體和市場運行的監督管理，以及住房保障制度等予以法律規定，作為規范市場的基礎法律。同時根據住房市場的現實情況和需要，對相關法律法規的條款加以完善、修改和細化。

向前追溯，改革開放之初,早在1983年，《中華人民共和國住宅法》就被正式納入全國人大法制委員會的立法部署中，建設部按國務院經濟法規研究中心的要求開始了《住宅法》的研制。

2001年，中國曾經醞釀制訂全國首部《住宅法》并上報全國人大，但這一法律難產。2007年全國“兩會”期間，有人大代表再次提出《住宅法》立法案的議案。此后,又是十年過去,《住宅法》再無音訊。三十年就這樣過去了，人的一生有幾個三十年可以用來等待？

2月9日，湖北省國稅工作會議以視頻會方式召開。會議總結了2016年全省國稅工作，分析了湖北國稅事業發展的新方位，研究部署了2017年的稅收工作任務。（圖/文：省國辦）

國外的《住宅法》

美國《住宅法》：“讓大多數人買得起房”是美國《住宅法》的立法基礎。美國國會于1949年通過了《全國可承受住宅法》，此后又通過了《公平住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區發展法》等配套法律。美國《住宅法》立法的基礎是，商品房并不是屬于富人的，而是所有美國人的。

日本《公營住宅法》：它的立法基礎與美國一致，甚至更加激進。由政府出資建設住宅，低價出租給無力購房的低收入者。日本于1951年頒布了《公營住宅法》，中央與地方政府合作建住宅，全部低價出租給低收入者。

韓國《住宅法》修正案2007年獲國會通過。韓國《住宅法》比美國、日本更加激進，韓國的《住宅法》不允許任何人擁有第二套住房。于是，在韓國，根本就沒有“投資住宅”的生存土壤。在韓國，炒房是被法律嚴厲禁止的。

盡管韓國是一個市場經濟非常成熟，政治清明，開放程度非常之高的國家，在一般情況下，政府是不過問商品定價的。但對于商品房的價格，卻絕不放任市場隨意漲跌。在韓國，商品房是一種政府必需對其定價體系嚴加監控的商品，在“商品房成本的公開透明”這件事上，根本不容討論。

如果中國能有這樣的法律出臺，國之大幸，民族大幸！

一美元能買到一棟住房嗎

聽起來這似乎是個十分“荒唐的”想法，卻并不荒唐。可以在美國住房和城市發展部（HUD）體制下實現。

在HUD官方網站，有這樣耐人尋味的問答：

請問：我可以用一美元買到一棟房子嗎？

答：HUD有一美元一棟房的項目，但這一項目只允許被批準的當地政府用一美元購買HUD名下的被認定為適合的住房。此項目的用意是為急需住房的家庭提供幫助，并促進社區復興，個人沒有資格購買此類房屋。而且只有那些連續180天或者更久時間仍在待售的房屋，才可以參與這個項目。

請注意這句話，“只有那些連續180天或者更久時間仍在待售的房屋”，中國這樣的房子還少嗎？哪一個城市沒有幾十萬套？如果政府用一美元（厚道點兒，用十塊錢人民幣）的價格來收購，中國的窮人還愁沒有房子住嗎？房地產商，還會死扛到底嗎？

這一項目構成美國住房和城市發展部住房保障體系的一部分。

我們需要一部什么樣的《住宅法》

制定中國《住宅法》應該在以下三個前提下進行。

一是住房是每一個公民基本人權的組成重要構件，因此，房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整等方面，只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。

二是確立政府的定義是“服務型政府”，以民眾的根本利益為出發點和落腳點。因此，國內房地產的存在與發展，首先應以改善絕大多數人的基本居住條件為目的，而不能單純追求GDP高低、房地產增加多少產值。

三是中國房地產市場是建立在土地國有的基礎上的。民眾有權利轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附著物的溢價。因此，國有土地資源不可以成為少數人牟利的工具。

如果《住宅法》離開這三個基本前提，既沒有理論上的依據，也容易損害民眾利益。我們需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地產市場把生產、建設安全、舒適、大多數居民都有支付能力的住宅作為目標。這就要求政府要考慮如何“讓利于民”。

在房地產市場宗旨確立的基礎上，再重新考慮中國房地產市場發展模式，及中國的住房保障體系。中國房地產市場發展模式應由三部分組成：其一是20%的完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場的價格完全由市場來決定。其二是10%的廉租房，其主要目的，是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證，這個市場完全由政府制定準入規則來分配。其三是70%的居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場，政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規劃政策，來保證大多數居民有支付能力進入這個市場。

只有用法律方式把房地產發展模式制度化，才能找到房地產持續發展之路。

《住宅法》還應該把房地產問題納入完全的公共決策程序。當前各級政府出臺的房地產市場政策并不少，但是有些房地產政策在內容和政策議程設置上還欠缺公共性，從而使許多重大的房地產市場問題，特別是涉及民眾切身利益的重大問題，不能夠進入房地產政策議程設置。這樣，房地產市場的問題要徹底解決很難。

結論

在中國，不僅亟需出臺《住宅法》，而且出臺《住宅法》的基礎已經形成，首先是民眾強烈呼吁出臺《住宅法》，從表面上看，出臺《住宅法》似乎對房地產商的利益構成重大威脅，其實恰恰相反，是房地產商的重大利好，原因很簡單，因為出臺《住宅法》，作為與其配套的法律必然會出臺不動產稅。

其實過去中國也有房地產稅，不過它的征收方式是一次性的七十年躉交，這種躉交表現在土地的價格上，于是土地的價格就變得極為昂貴。而新出臺的房地產稅，是將七十年的一次躉交，改成年年上繳，于是土地的價格將會大幅下跌，低到只有原來的1/70，這對于房地產商來說不是一個重大利好嗎？而房價也會因此而大幅下跌，因為土地的價格占去了房價的1/4。

那么有人又會問，這不是損害了政府的利益嗎？政府能愿意嗎？解決的辦法也有，政府可以把七十年的房地產稅抵押給銀行，從銀行提前拿到這筆巨額貸款，所以政府的利益不會受到傷害。

由于土地的不斷升值，房地產稅也會水漲船高，來源穩定并不斷上行，銀行不會算這個賬嗎？誰算賬能算過銀行呢？

世界上沒有一次重大的改革，是不流血的，只要我們下定決心，不怕犧牲，奮勇向前，我們相信，這樣的改革上有中央支持，下有民眾擁護，一定能夠成功！只要我們下決心就成。

我們期盼出臺《住宅法》與不動產稅，2017不要讓我們等得太久。

魏雅華，財經作家，陜西電視臺經濟頻道資深評論員