房地產稅的特殊屬性及對改革的影響探討

楊俊英

蘇州冠城宏翔房地產有限公司

房地產稅的特殊屬性及對改革的影響探討

楊俊英

蘇州冠城宏翔房地產有限公司

因房地產稅的特殊屬性，使得它既有突出的優點，又隱藏著極大的缺陷，這不同于其他大多數稅種。房地產稅有哪些特殊屬性又帶來哪些問題呢？首先稅源和稅基的分離直接制約存量住房征稅，其次“溢價歸公”會帶來土地出讓金和房地產稅銜接的難題，收益稅又對我國現行試點改革有深刻的影響，最后稅負的高透明也會引起社會風險。從我國的征收房地產稅的現狀及房地產稅實施所面臨的問題可以看出，房地產稅的特殊屬性很大程度地影響著我國現行房地產稅的試點改革。因此，我們應該來制定一項系統的、科學的改革方案。

房地產稅；特殊屬性；深刻影響；改革方案

房地產稅的“試點改革”是極具中國特色的稅制改革，有關這樣的稅制改革，國外學者對其研究都比較少，這與國內不同，我國有關稅制改革的文獻可謂汗牛充棟。在之前，我國滬渝房地產進行試點改革，針對改革的功能定位、社會經濟效益和改革對房價、收入分配、消費投資等各方面的影響，我國的學術界對試點改革進行了重點研究，畢竟這是一客觀事實基礎。房地產稅是一把雙刃劍，其突出優點是我們無法避之不談，但它隱藏著的極大缺陷我們也不能視而不見，它的缺點制約著我國房地產稅的改革。本文主要探討房地產稅的特殊屬性對試點改革的影響，找出房地產稅改革的瓶頸所在，找到對其改革的突破口。

1、重點研究房地產稅突出優點中隱藏著的巨大缺陷

1.1 稅基穩定、稅負公平的房地產稅卻有悖于量能負擔原則

房地產稅屬于典型的財產稅，但由于房地產的稀缺性、固定性、持久耐用和保值增值的特性，它的稅收收入彈性比較小，并且稅基充裕穩定。盡管房地產稅有這樣的有點，也無法隱藏它的缺陷，它的這一有點有悖于支付能力的原則。一般情況下，房地產的價值和家庭收入成正相關，但有時候兩者的變動趨勢卻不一致，隨著城市化進程的加快，居民住房的價值大幅提升，而居民的家庭收入卻沒有得到顯著的增長。在我國，規范的房地產稅依據市場價值課稅，所以會出現家庭收入與房地產稅不匹配的問題

1.2 發揮“溢價歸公”功能的同時卻損壞了公共福利

房地產的價值包括其內在的價值及公共部門和私人部門帶來的增值。房地產稅主要功能之一是房地產價值的溢價歸公，這主要通過市場價值的評估價值的稅基來實現。與其他商品不同，房地產的交易不頻繁，尤其是居民自己住的房產，這需要一句市場價值為基礎來進行評估征稅，但評估價值往往包括兩部分：一部分是房地產自身的價值加上私人投資增值的部分，另一部分是城市化和公共服務改善帶來的增值，從原理上說，前者是不應該征稅的，外部因素帶來的增值也是不應該征稅的，我國所實行試點改革，對房地產征稅包括，相當比例不用課稅，讓廣大納稅人支付本不應該支付的稅款，損害了公眾福利。

1.3 房地產稅良好的受益稅性質易引起稅收的不公平

房地產稅的收益稅性質的良性循環機制必須在小范圍內才可以獲得，但由于種種原因，各個區域內的房地產價值往往有很大的差別，導致各個區域內的房地產稅基差別比較大。若實行統一稅率，則不同區域由于房地產稅收收入不同而導致公共服務水平差別較大；若實行不同稅率，又會導致貧窮區域的稅率高于富裕地區，這就是房地產稅良好的收益稅性質引起的稅收不公平。

2、房地產稅的特殊屬性對試點改革的影響

2.1 稅基與稅源相分離的存量稅屬性易引起稅收難

房地產稅稅源與稅基分離的特殊屬性使得它比較依賴征管，但征管的成本往往又比較高。根據這一屬性的特點，我們就能理解試點改革為什么將課稅房產限制在增量房和獨棟別墅暫時以交易價格計稅，因為這樣做比較容易確定納稅人，回避了評估征稅的難題。我國房產稅改革試點的難題之一就是能否對存量房征稅，這需要建立一套機制，包括收集、整理房屋信息和價值評估。

2.2 “溢價歸公”的特殊屬性會導致土地出讓金和房地產稅難銜接

“溢價歸公”除了會損壞公共福利之外，還會引起土地出讓金和房地產銜接的難題，理論上，住房價格上包含的土地出讓金，有一部分是由政府公共支出而帶來的土地增值，這一部分增值應作為預征的房產稅給予扣除，但在實踐中，區分這部分增值在土地出讓金所占的比重非常困難。在以后的房地產稅制設計中，如果計稅依據不扣除房價中已經包含的土地出讓金中的隱形房地產稅，那么政府獲得的收入會超過應用的金額，從而帶來社會福利的損失。

2.3 房地產稅收益稅性質的實現途徑影響試點改革

房地產稅的實質是公民使用公共產品和享受公共服務而繳納的費用。如果以房地產稅為主要的財產稅成為受益稅，就具有了“費”的意義，公眾也就會非常樂意繳納這種稅。從理論和實踐上來看，有兩個主要的途徑可以保證公民獲得房房地產稅收的權利，一是政府的激勵機制，二是公眾參與地方政府財政收支情況的決策。如果政府不能夠將房地產稅打造成受益稅，那么政府要么用其他方式取而代之，要么用“巧妙”的制度來極大的降低開征房地產稅的難度。

2.4 高透明度的房地產稅容易引發社會風險

房地產稅的征收具有高透明度的特點，并且無論公眾是否有收入都需要繳納無法逃避，這直接導致了公眾對征收房地產稅的厭惡情緒。在對公民征收房地產稅的時候，不可避免的將會遇到很大阻礙，也正因為這樣，房地產稅的征收對政府來說有很大的風險，這就需要提升公眾納稅的遵從度。房地產稅制的改革，要更多體現政治體制與政府治理聯動的層面。

結束語：

房地產稅的某些特殊屬性，將從根本上影響到我國房地產稅的改革。在當前的國情下，要構建民眾有效參與政府財政收支決策的公共選擇機制以及地方政府回應轄區居民需求的問責機制，切實保證征收房地產稅時符合廣大民眾的要求。房地產稅的改革具有豐富的內涵和巨大的社會效應，因此我們要謹慎而行，制定科學的合理的方案。

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楊俊英(1982.10-)，女，漢，安徽省阜南縣人，當前職務：財務經理，當前職稱：中級會計師，學歷：本科，單位：蘇州冠城宏翔房地產有限公司，研究方向：財會專業