房地產開發企業稅收籌劃的思考

孫 麗

安徽省煤田地質局

房地產開發企業稅收籌劃的思考

孫 麗

安徽省煤田地質局

就行業來看，房地產企業稅負較重，同時涉及面也很廣。近一個時期以來，國家對房地產行業的調控和監管力度越來越大，各項政策執行的也越來越嚴。這不僅增加了房地產企業的納稅負擔，同時也對房地產企業的稅收籌劃提出了新的要求。本文圍繞如何優化和提高房地產開發企業稅收籌劃的方式和效率進行了探討，為房地產開發企業的正常經營提供參考。

房地產；開發；稅收籌劃

房地產開發企業主要通過投資開發房地產項目來實現贏利目的，其經濟活動涉及立項、規劃、土地出讓、建設、拆遷、銷售等方面，項目實施階段可分為前期準備階段、開發建設階段以及產品銷售階段。在不同的階段中，其涉及的稅種也有所不同。

一、房地產企業稅收籌劃的必要性

1.稅收籌劃對企業的財務管理有極大的促進作用

房地產業的發展離不開對現金流的使用，現金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用，同時能夠對現金流進行改善，對企業的發展起到促進作用。

2.納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳稅、緩繳稅，并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優惠政策采取節省稅收的策略，從而達到稅收零風險，保證自己經濟和名譽方面的健全。

3.稅收籌劃能夠促進房地產業的規劃、有序發展

運用稅收籌劃，能夠正確地引導房地產行業規范化地發展，對房地產行業中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業合法根據國家推出的優惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用，對企業的產品結構進行重新組合來減少賦稅，這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。

二、房地產企業納稅籌劃目前存在的問題

1.納稅籌劃中可能面臨一定的風險

納稅籌劃具有一定的風險性，可能因為企業內外因而導致失敗。第一，由于企業納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤，與稅務主管部門溝通失敗，以至于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導致房地產企業受到稅務部門的處罰。第二，房地產企業可能無法徹底執行和運用稅務相關的各種優惠政策，導致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產企業對稅收政策分析過于片面，無法系統的理解各項優惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業在進行納稅籌劃的過程中，忽略了權衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。

2.企業納稅籌劃水平不高

房地產企業在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節稅收益，只是簡單的從規避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節稅、避稅的邊緣，更不用說釆用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優惠政策進行籌劃。

納稅籌劃人才資源匱乏

3.從事稅收籌劃的人員素質與工作要求存在差距

納稅籌劃是一項專業性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕馭納稅過程與稅收部門溝通的能力。而現在我國大多數房地產企業的納稅人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的賬務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。

三、提高和優化房地產開發企業稅收籌劃能力的建議

1.提高稅收籌劃人員的業務水平和職業素質

房地產行業的稅收籌劃具有很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業所要做的就是提高企業招收人員的基準，綜合的增強他們的團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業知識和實踐經驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據實踐證明，一個企業的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業知識和職業素養，還要交給他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業之后，就能夠在有限的時間內對這家企業的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并且能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。

2.提高房地產稅收籌劃意識

如果要做好稅務籌劃工作，首先必須從觀念方面入手，改變房地產企業舊的稅收思想觀念，樹立正確的納稅意識，提高稅收籌劃的觀念。尤其是企業的領導人，更應該重視稅收籌劃工作的實施，決策人應該做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，其他部門呢要積極的配合，形成一個良好的稅務籌劃內部環境。

3.強化稅收法律與政策方面的研究工作。

我國稅收法律政策是一種動態變化的狀態，尤其是在我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，并隨時更新企業自身的稅收籌劃規劃，盡可能的分散稅收籌劃風險。此外，房地產企業還需要設置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

4.加強與稅務部門聯系，搞好稅企關系，避免執法風險

應重視信息交流和溝通。對內加強風險管理，促進有效信息交換，重視部門和人員的培訓和溝通，讓他們熟知納稅風險控制策略、目標、流程和效果。對外加強與中介機構的溝通合作。由于稅收籌劃方案的設計具有專業性、復雜性和時效性，企業僅憑自己的力量很難設計出最優方案，所以尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就顯得非常重要。加強與當地稅務機關的聯系。充分理解征管的具體要求，提高有效信息傳遞力度，在此基礎上進行納稅籌劃和納稅申報。由于各地方稅收征管方式不同，稅務機關擁有較大的自由裁量權，企業只有在對稅法的理解上達到與稅務機關高度一致，特別是在某些模糊界線問題上的處理與稅務機關達成共識，才可以有效避免籌劃成果轉化上的風險，加快企業發展。

5.從運營階段入手做好稅收籌劃的資金籌集工作

無論是通過何種途徑，都免不了籌資成本，企業的籌資途徑選取是一門學問。相對來說，自我積累籌資會比金融機構貸款要付出更大的繳稅代價。互相拆借又比內部籌資面臨更大的繳稅壓力。所以，企業在選擇之前，就要結合企業自身和整個市場的綜合情況進行全面考量，科學分析，找出最適合自己的籌資途徑。企業除了有籌資環節，還會不可避免地面臨投資項目，在投資過程中，也要充分考慮可以因此要付出的稅收代價以及因為繳稅可能會造成的經濟損失，做好稅收籌劃一事。不同的對象，不同的方式選擇都會導致稅收成本的差異。企業就可以在投資的時候，要考慮這些差異，如果向稅收壓力小的對象加大投資，就可以相對降低稅收成本。企業在前期籌資階段，可以選擇恰當的稅收籌劃方式，降低成本；在中期投資階段，可以利用合理的稅收籌劃途徑，獲取利益。如果嚴格遵守國家相關法律法規，科學利用稅收籌劃，避重就輕，杜絕與政策硬碰硬，也是可以得到減少稅收壓力的優惠的。在企業的項目建設中，很可能會產生稅收額外負擔，此時企業就要學會在財務核算上下功夫，開啟低稅負核算模式，掌握主動權。

三、結語

稅收籌劃是房地產開發企業合理降低稅負，提高稅后利潤的重要手段。在實際操作中，房地產開發企業要將營業稅、土地增值稅和企業所得稅作為稅收籌劃重點，在遵循稅法規定和稅收政策的前提下，探尋降低應納稅所得額的途徑，提前制定切實可行的稅收籌劃方案，落實稅收籌劃策略，合理降低企業稅負，規避逃漏稅風險，不斷提升稅收籌劃水平。

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