我國房價變動對居民消費的影響研究

江 凱

中國人民銀行海口中心支行

我國房價變動對居民消費的影響研究

江 凱

中國人民銀行海口中心支行

本文立足于當今我國房地產市場熱潮，全面梳理房價變動對消費影響的財富效應、預算約束效應、替代效應機制和流動性約束效應，重點分析了我國福利分房制度終止、貨幣化分房方案全面啟動以來房價變動對居民消費產生的效應，最后結合現實情況提出針對性建議。

房價變動；消費；影響機制

一、文獻綜述

(一)在生命周期-持久收入假說理論框架基礎上，研究房價上漲對居民消費影響。基于生命周期-持久收入假說，劉建江等(2005)分析了消費函數中資產總量變化對消費的影響，房價波動對消費影響的財富效應傳導機制。模擬發現我國房價上漲具有不可持續性，家庭為了購房和償還貸款壓縮消費，居民消費明顯受到抑制。段忠東(2015)分析房價影響居民消費的非線性機制，認為發現房價上漲對居民消費產生顯著正向影響。

(二)房價變動對居民消費的擠出效應分析，居民平均消費傾向隨著商品房價格的上升而下降。陳健等(2012)在考慮了經濟變量之間的互動關系條件下，基于信貸約束視角研究了房價波動對消費的影響機制，這種負向抑制作用隨著信貸市場的完善而減弱。劉建江(2015)認為房價上漲會增加居民財富，促進消費增長，通過預算約束效應、預防性儲蓄等渠道抑制居民消費，結果表明房價上漲的擠出效應成為制約當前消費的主要因素。

(三)不同區域、城市或者不同類型消費者面對房價波動存在消費差異。陳健(2012)使用我國31個省市面板數據建立聯立方程分析，研究表明房價波動會加重我國低收入人群住房壓力，導致減少消費來實現購房需求，在一定程度上體現我國區域經濟發展的不均衡。鄭寧(2016)利用2003-2015年我國31個省市數據建立反映居民消費變動的Panel Data模型，結果表明房地產價格上漲對較高消費水平和較低消費水平都有財富效應和擠出效應.

二、影響機制分析

(一)房價變動對消費產生財富效應。對于持有一套房屋的家庭而言，由于房屋自用，即使無法采取變賣手段來變現，也可以通過抵押等手段來改善流動性約束從而提高自身消費。對于擁有兩套及以上住房的家庭來說，房價上漲導致家庭財富水平上升，有房者通過抵押或者出售房產獲得流動性，使得消費者未來的折現收入提高，提高本期或者未來消費能力。

(二)房價變動對消費產生預算約束效應。對于租房家庭而言，商品房房價上漲會推動房租上漲。租房家庭通過租房來滿足住房需求，房租上漲會導致用來消費的預算受到擠壓，使得家庭消費下降。預算約束不僅體現在房租的上漲方面，還會制約水電費裝修費等生活配套的開銷，間接增加這些未來購房者的購房成本。

(三)房價變化對消費產生替代效應。對于有購房意愿的家庭來說，如果房價出現上漲，為了滿足購房需求會將更多的收入用來儲備，這類家庭的替代效應會促使消費下降，帶來的效應是負面的。對于無購房意愿的家庭來說，會將更多收入用來消費，此時房價上漲替代效應是正向。

(四)房價變化對消費產生流動性約束效應。對于有房家庭和無房家庭的影響不同，對于擁有住房家庭來說，房價上漲推動家庭資產組合價值上升，在市場銷售景氣階段能變現房產，改善可能面臨的流動性約束，有助于改善消費能力。對于無房家庭而言，房價上漲導致家庭流動性約束趨緊，對消費產生負面影響，最后使得消費水平下降。

三、影響效應分析

(一)商品房價格經歷3次快速上升，社會消費市場規模增長平穩。2000年初，中國福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，推動商品房市場發展和價格上漲。2000-2016年，商品房價格經歷3次快速上升，第一輪價格快速上漲在2004年，當年上漲17.8%；第二輪房價快速上漲在2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素影響下，當年上漲14.8%；第三輪房價快速上漲在2009年，全國大規模信貸資金支持下，當年上漲23.2%。2000年以來，我國社會消費消費品零售規模穩步上升， 2016年社會消費品零售總額33.2萬億元，同比增長10.4%。2000-2016年商品房價格經歷3次快速上升期間，社會消費市場規模增速平穩。

(二)城鎮居民消費支出和農村居民消費支出規模的差距在擴大。2000年以來，城鎮居民人均消費支出和農村居民人均消費支出總量保持穩步上升態勢。2000-2016年，城鎮居民人均消費支出年均增長10%，比同期商品房均價高1.9個百分點；農村居民人均消費支出年均增長11.7%，比同期商品房均價高3.6個百分點。城鎮居民人均消費支出增長速度低于農村居民人均消費支出，但是由于城鎮居民消費支出基數大，城鎮居民人均消費支出和農村居民人均消費支出總額差距呈擴大態勢，從2000年的3328元擴大到2016年的12949元。

(三)居民消費結構升級步伐緩慢，房價上漲對食品消費支出的擠出效應最大。我國居民消費支出包括食品消費支出、衣著消費支出、居住消費支出、家庭設備及用品消費支出、醫療保健消費支出、交通和通信消費支出、文教娛樂服務消費支出以及其他消費支出等八個類別。2016年，一般性傳統消費“衣+食+住”的占比為59%，僅比2000年下降4.2個百分點，降幅有限，居民消費結構升級步伐緩慢。2000年以來，商品房房價上漲對居民食品類消費支出擠出效應最大，2016年居民食品類消費支出占居民消費支出的30.1%，比2000年下降了10.2個百分點。

四、主要結論及建議

我國房地產市場發展并不十分完善，房產價值變動存在較多約束，居民住房價格變動對居民消費的影響機制并非單獨起作用，而是綜合發揮作用。地方政府應更多考慮基層勞動者利益，充分發揮稅收再分配調節機能，保證絕大多數居民有能力承擔相應的房價，緩解老百姓購房負擔過重問題，提升消費者信心，激發消費升級原動力和擴大消費規模，發揮居民消費對經濟的拉動力。

[1]謝潔玉.中國城市房價與居民消費[J].金融研究，2015.6.

[2]袁冬梅.劉建江房價上漲對居民消費的擠出效應研宄[J].消費經濟，2012.9.

江凱，男，1983年9月，研究生，高級經濟師，研究方向宏觀經濟分析