房地產管理中的多項目開發模式分析

崔訓勇

萊蕪市房地產管理局

房地產管理中的多項目開發模式分析

崔訓勇

萊蕪市房地產管理局

房地產行業在社會發展的過程中具有先導性和基礎性地位；此外，該行業的發展能夠有效地帶動建筑業、家居業、裝修業等十幾個行業的發展，有利于提高國民經濟發展的速度。與此同時，在房地產行業發展的過程中難免遇到一些棘手的問題，其窘境有待解決。基于此，本文將著重分析探討房地產管理中的多項目開發模式及有效管理措施，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

房地產；多項目開發；措施

1、房地產管理中多項目開發必要性

1.1 房地產企業自身發展的需要。就我國房地產發展的總體情況而言，呈現出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風險能力低，缺乏大型的房地產企業起到行業引導的作用。同時房地產的涉及面廣且開發周期長，存在著很多不確定的因素，容易遭受較大的風險。因此，房地產行業只有擴大估摸，實現規模化生產才能夠實現對資源的有效整合，提高對抗風險的能力，進而推動房地產的長遠發展。可見，進行多項目開發是房地產實現自身發展的需要。

1.2 應對市場競爭的有力武器。我國房地產已經成為了買方市場，面臨著激烈的市場競爭，為了在激烈的競爭中生存，需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產行業工作的細化，分工更加明顯，因此不可能各個方面都發揮最大優勢，特別是房地產行業要有均好性。對多個項目的開發，提高了市場的份額和占有率，進而吸納更多的人才，實現管理水平的提高，完成遠大的發展目標。

1.3 國民經濟和行業發展的迫切要求。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對經濟的發展起到了巨大的推動作用。為實現自身產業的可持續發展，需要實力雄厚企業來起主導作用，這就使得規模化和集團化發展成為房地產行業發展的必然趨勢，進行多項目的開發和規模化的經營也成為了房地產發展的必然選擇。

1.4 提高利潤的有效保證。房地產實行單項目的開發，必然導致大量的資金流出，進而增加了融資成本，在銷售回款后，除支付有限的資金費用外，多余資金又要存入銀行，很容易導致資金的縮水，導致利潤的下降。因此，靈活運用多項目開發經營，可以實現資金的有效流通，在降低開發經營風險的同時大大提高資金的使用效率，進而提高房產開發經營的利潤。

2、房地產管理中的多項目開發模式

2.1 矩陣式多項目管理中，項目部門作為主體，工作人員多數是由各專業部門抽取的能力較強的人員形成，管理人員和設計人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區域單位也可對管轄控制范圍內的人力物力進行管理協調。這種管理模式有利有弊，在能夠對外界環境做出最快反映的同時也易造成管理層面的沖突。

2.2 項目管理指項目公司作為開發主體，項目公司下設的設計、銷售、工程等職能崗位各司其職，項目管理模式也能做到對其他因素最快的解決。與此同時，總部對項目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現資源閑置的情況。當然，所有不同的管理模式中，都各有利弊。每個房產企業情況都是不一樣的，企業的根基、資金儲備情況都是選擇企業管理模式的考慮因素，應該根據自身的條件來選擇適合的企業管理模式，合理利用企業資源，做到“物盡其用”。

2.3 職能多項目管理中，這一管理模式對能力較強的員工有著晉升機會，能讓合適的人在合適的崗位上為公司達到目標效益做出一份力量，且責任明確。這種管理模式中可以越級對部門領導人員進行管理，也可以更系統的對房地產內部人員進行管理，做到了有理有節的調動人員，上級領導也可在捷徑又方便的情況下管理工作。職能多項目管理能夠實現管理人員的領導與管理部門不分層級的相互監督、雙重管控。但是同時，也往往只只看老員工工作，不見新鮮的新進力量，出現消極怠工的現象。

3、房地產管理中的多項目開發問題管理

3.1 完善管理制度。在過去開發單一項目過程中，由于相關管理級別和人員都少，相對簡單的規章制度也不會對管理水平造成明顯影響。而在多項目開發的管理模式中，管理級別、職能部門、工作人員明顯增多，在這種情況下企業的各項工作程序、資金使用等都變得復雜。一些房地產企業未能與時俱進，及時建立健全管理制度，容易導致管理混亂，各職能部門間溝通不暢、合作協調性較差，甚至監督考核不規范、不明確，從而影響企業整體運作效率。為有效解決這一問題，企業需在進行項目開發前，全面制定符合企業實際的科學高效的管理制度，從制度層面確保各項工作的有序開展。

3.2 合理配置資源。企業要保證健康長遠發展，就需要合理優化、分配及使用各類內外部資源。房地產資源主要包含土地、人力以及資金等諸多內部資源，同時還具有政府、顧客等良好外部資源。但是不少房地產企業在進行多項目開發時，未能做到合理優化配置好資源，只是項目開發過程中出現資金緊張，專業人才匱乏等問題，進而影響企業的長遠發展。對此，房地產企業在發展過程中，要注重培養科學配置各類資源的能力，通過全盤考慮和精心籌劃，充分發揮資源的最大價值，從而避免出現資源缺乏或浪費現象。

總而言之，房地產開發項目往往具有全融行業的一些特點，現階段我國很多的房地產企業也面臨著多項目新型開發模式的挑戰。由于單一項目所需的開發資金較大，企業的經濟鏈條缺乏保證，容易增加企業管理的難度，這就要求我們在以后的實際工作中必須對其進一步研究探討。

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