論債權物權化的趨勢
——以租賃權的物權化為視角

高立萍

安徽財經大學法學院

論債權物權化的趨勢
——以租賃權的物權化為視角

高立萍

安徽財經大學法學院

物權和債權作為我國民法主要研究的兩種基本的權利，在傳統的觀念中兩者是各自獨立的，認為物權就是對物的權利具有對世性、絕對性；債權就是債權人對債務人享有的要求其履行義務的權利，具有相對性、平等性。但是隨著社會經濟發展速度的不斷加快、交易的內容日益繁雜，出現了債權物權化和物權債權化的趨勢，本文將以租賃權的物權化為探究的切入點主要論述租賃權物權化的的原因、表現、啟示。

債權物權化租賃權原因啟示

債權是債權人請求債務人為或者不為一定行為的權利。主要發生在具有債權債務關系的當事人之間，是一種相對性的權利。隨著市場化交易流轉的快速運作，為了使得資源能夠得到最大的利用和優化配置，法律開始賦予債權一些物權的性質，漸漸物權和債權不再是分化孤立的了出現了“債權物權化”的趨勢。

一、債權物權化

事物間是普遍聯系的，若是把物權和債權簡單的割裂開的話是有違市場經濟發展的客觀規律的。債權是請求他人為或不為一定行為的民事權利。債權具有相對性，只在相對的當事人雙方之間發生法律效力。“債權物權化”是為了對債權設定更加完備的保護機制，在羅馬法系中，物權和債權被絕對的劃分為分為對人之訴與對物之訴，潘德克吞法學理論對其也做出了嚴格的區分，但是實質上兩者都是以財產權為調整對象，之間是存在著千絲萬縷的聯系。

對“債權物權化”的定義可以劃分為兩個關鍵詞：“債權”和“物權化”，詳言之：債權：是對討論的權利的性質的定位；“物權化”：“化”可理解為事務性質和狀態發生的某種變化趨勢和傾向，具體到債權就是通過債權被賦予了原先本不具有的性質或效力;這些性質或效力體現出了物權的特點，包括排他險，優先效力，對抗效力等。

債權物權化主要有兩大必然性：其一是社會現實基礎；其二是邏輯發展基礎。

社會現實基礎，隨著商品經濟的發展，社會交易日益頻繁，財產的利用效率只有不斷地提高才能適應生產力的發展，財產權的地位也正在悄然轉變由原來注重對標的物的現實支配的具體權利逐漸演變為注重于收取代價或獲取融資的價值權，導致了所有權地位的下降，債權地位的提升。同時，隨著社會分工的細化和合作不斷密切，以物權作為財產權的中心的傳統模式已經不能再適應經濟發展的要求，債權關系已成長為具有支配資本作用的法律手段。最后，債權關系應當從人身懲罰性轉化為以財產權為核心的契約之債的客觀經濟關系。

債權物權化的邏輯原因，物權集中表現為支配權與絕對權，債權主要體現在請求權與相對權。這四種權利之間可以組合在一起形成：除絕對的支配權、相對的請求權之外、絕對的請求權、相對的支配權。用債權與物權這兩種權利形式來涵蓋一切財產權利就勢必會出現“物權和債權的區分的不周延性”，出現債權和無權的區分模式都無法容納的現象，也就是“債券物權化”和“物權債權化”的現象”。

“債權物權化”主要有三種表現趨勢，包括：租賃權物權化、第三人侵害債權制度物權化，優先購買權物權化。本文主要探究第一種趨勢。

二、租賃權的物權化

租賃，指當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的合同。合同主要就是在債權人和債務人之間發生債權債務關系，租賃權是債權，根據物權優于債權原則，房屋所有權比債權應當是優先適用的，但是倘若出租人在租賃期間將租賃物之所有權轉移給第三人，承租人仍然可以繼續占有、使用和收益租賃物，可以對抗第三人的物權上的所有權，即“買賣不破租賃”的規則，承租人的租賃權具有不因標的物的轉讓或抵押權的實行而被破除的效力，“承租人之租賃權猶如存在于租賃物上的物權，受讓人應受其拘束”，這就是租賃權之物權化。

租賃權物權化本質上是占有標的物債權的共同特性，主要有以下幾種特點：

(1)租賃權的對抗力，在租賃關系存續中，承租人對于取得租賃物所有權或其他物權的人，可以主張租賃權，即“買賣不破租賃”。這一項規定是租賃權物權化的典型表現。租賃權的物權化實質上是在債權的基礎上衍生出來的附加的權利，如果沒有買賣打破租賃對房屋的所有人的權利進行限制，作為出租人就有可能把房屋先租給租客轉手賣給第三人，若是承租人不能依據債權對抗物權上所有權，自身的利益就會遭受損害，買賣不破租賃的規則，是將出租人的責任轉嫁到新所有權人身上。出租人先將租賃物的占有、使用、收益為權能的租賃權轉移給承租人，任何人都沒有大于自己的權利轉讓權利，所有權轉讓后妨礙承租人依然享有法定的租賃權。

(2)承認租賃權的處分的可能性，即租賃權包含讓與和轉租兩種對權利的處分方式，轉租，是指承租人將租賃物再次出租給第三人，承租人并不退出租賃關系的行為。即原先的承租人和新的承租人之間形成新的租賃合同關系，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。租賃權的讓與是指第三人取代承租人而作為租賃合同的當事人，即承受承租人在租賃合同中的一切權利、義務，承租人則退出租賃關系。權讓與、轉租行為對出租人不生效力，而是出租人終止租賃關系的原因。轉租和租賃權的讓與在一定程度上體現了承租人對租賃物的支配，所以這兩種行為方式是租賃權物權化的表現之一。

(3)租賃權的永續性，在傳統的時間觀念中，物權的存續期間較債權的更長，但是作為債權的租賃權卻是存在著特殊的期間性質，存續時間很長，從存續期間上看租賃權也有物權化的趨勢了。租賃合同在合同的有效期間是不得隨意終止的，當事人雙方受到合同規定的權利和義務的約束。租賃合同為繼續性合同，出租人和承租人在長時間合作中，彼此相互信賴。當租期屆滿，承租人沒有做出任何續約和明確告知終止以后的合作關系，善意的承租人是當然可以認為出租人是接受續約合同的。

(4)租賃權之優先效力，承租人享有優先購買權。房屋承租人優先購買權是指當出租人轉讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而購買該房屋的權利。根據優先購買權的規定，出租人可以任意與第三人達成買賣合同，然后通知承租人。如果承租人在一定期限內主張優先購買權，則在出租人與承租人之間優先形成買賣合同。我國的法律甚至規定下：即使出租人已將所有權轉讓于第三人，承租人仍可以優先購買權對抗該第三人。

優先購買權是對租賃權物權的優先效力和追及效力的法律上的確認，承租人的租賃權衍生出來的一種權利，從而體現了租賃權的物權特性。體現了“物權化”趨勢。

三、結語

總而言之，我們必須清楚認識到一方面不能夸大債權與物權二者之間的聯系，債權既沒有化為物權，也沒有改變其固有屬性，結合生活實踐和法律理論，重新審視之后便會清晰的發現，“債權物權化”仍是債權。例如，“買賣不破租賃”這個原則，從字面意思上看“買賣”與“租賃”這是兩個合同，當屬債權性質。同時兩者并沒有溶為一體。法律只有跟隨著社會不斷前進的腳步做出適當的調整才能順應潮流的發展。“債權物權化”是為了加強對債權保障機制、是促進債權流通的物權制度創新。

債權物權化，是債權和物權在現行市場經濟發展前景下的制度的發展趨勢，債權物權化正是通過對債權和物權在效力關系上的重新設置，限制了物權的效力，并賦予了債權若干程度對抗效力，而達到其保護特定債權的目的。運用辯證主義哲學的觀點予以解釋就是任何事物都是既對立又統一的。通過對物權的某些獨具的性質的借鑒，使某些債權相較于其他債權具有了某種程度的物權上的優先性;或依據以占有標的物為內容的債權的占有性質的延伸予以效力的強化。

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高立萍(1996-06月-08日)女，漢族，安徽蚌埠人，安徽財經大學法學院，2014級本科生，研究分析：法學院