資產評估中房地產評估價值的影響因素分析

田晶晶

中國地質大學(北京)

資產評估中房地產評估價值的影響因素分析

田晶晶

中國地質大學(北京)

近年來房價持續的走高使房地產市場愈發的得到人們的關注，“炒房熱”“買房熱”逐漸成了新時代一線城市的主流代名詞，與此同時，房地產市場的繁榮與較高的收益都是之成為國家經濟命脈的支柱，在我們的生活中起到越來越重要的作用。本文旨在運用資產評估的相關概念，對目前市場環境和社會環境下的房地產價值評估的影響因素做出較為系統的分析。

房地產評估；影響因素；價值分析

在現行的房地產價值評估中，有市場法、收益法和成本法三類主流的評估方法，在這些方法對房地產價值做出定量分析的前提下，我們依舊需要對房地產價值的影響因素做出全面的、深入的研究與分析，得以在不同的環境情況下做出不同的判斷。我們進一步將其分為宏觀和微觀方面的因素進行進一步的研究判斷。

一、宏觀方面的影響因素

宏觀因素是影響房地產評估價值的最基本因素，它們影響廣泛而深遠，一般會影響較大范圍內房地產業整體的評估價格，并且較短時間內難以徹底地消除影響。在進行資產評估時，我們首要先進性宏觀因素的分析，明確具體的研究方向。根據具體研究需要，我們大致可以將之具體分為經濟因素、行政調控因素、社會因素及環境因素。

1、經濟因素影響

經濟因素是宏觀因素中影響最直觀的因素，經濟水平的變動很快就會反映在物價水平上面，價格水平一旦激增，群眾的購買力下降，進而影響整體供求關系的改變。國民生產總值、居民的收入水平、物價指數和財務金融指標等都是影響房地產價格評估的經濟性因素。

其中，財務金融指標中的存貸款利率、貨幣的時間價值、資本率、收益率和稅率等，都直接影響著群眾的購買欲望，會改變原有的供求平衡，導致房地產市場的價格變化。

2、政府調控

政府調控則是一個國家和地區對于區域內房地產動向的調控，以適應整體發展水平和政策的需要。雖然在市場經濟模式下，房地產的價格主要由市場來決定，但在我國的實際情況下，房地產市場還需要依賴政府“無形的手”，為促進房地產業持續穩定的健康發展，保持國民經濟的平穩較快增長，國務院及有關部委針對近年來房地產業發展中存在的問題，出臺了一系列政策來引導和調控房地產市場，以保證房地產市場持續、健康、穩步發展。如在房地產市場劇烈動蕩，價格激增之后，國務院出臺了“國十一條”，發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》的文件來緩解緊張局勢。再者，國家的相關政治制度、土地政策、法律法規和發展策略等都對房地產評估價格有著決定性的影響。

3、社會因素

社會因素是影響房地產評估中較為抽象的因素，這其中涉及到人文環境的質量。人口的數量、密度，居民的素質水平，文化程度，接受事物的程度等等都影響著購房者的購房理念，影響著他們的專注點和側重點，因而，在評估一項房地產價值的高低時，評估基準日時的社會環境對于社會大眾思想理念的影響的改變也要納入考慮范圍。

4、環境因素

這里的環境因素是一個廣義的概念，它進一步可以分析成為能源環境、大氣環境、水環境、聲環境、自然景觀等。隨著時代的發展和科教文化水平的提高，越來越多的人開始關注自身生活環境的品質，較為先進的能源利用裝置，節能環保體系，較為整潔干凈的周圍環境，賞心悅目的周圍景觀設施，能夠帶給居民更好的生活體驗，當然，也對于所評估的房地產帶來更高的價值。

二、微觀方面的影響因素

微觀因素是在房地產價值評估中的具體因素，它指那些代表具象到個體、特殊的影響因素。對于微觀的影響因素，我們應該具體問題，具體的來分析，再來量化價值的影響程度。

1、區域影響因素

區域因素是個多元的綜合性因素，是指在特定區域內自然資源和社會、經濟、行政、技術等因素相結合產生的區域特性，對區域內房地產的評估價格產生影響。具體表現為諸多因素，例如交通狀況，區域經濟發展狀況，人文地理因素等等。

2、個別影響因素

包括土地個別因素和建筑物個別因素。土地個別因素(宗地因素)主要由土地的區位、形狀、規模、地形地勢、用途和使用年限所決定，此外，容積率是我們在房地產資產評估中最重要也是經常要用到的指標。建筑物個別因素主要是指建筑物自身的形態特征，這方面內容則涉及到建筑的設計、規模結構、建造安裝和質量效果等等方面專業的分析角度，需要專門的按照具體實際特征，因地制宜地開展評估工作。

三、總結

隨著人們價值觀念的改變，對房地產價值評估的影響因素也有著很大的改變，在不同時期，我們要對不同情況下的宏觀因素進行進一步的深入了解，在此基礎上作出對房地產價值的定量分析，對掌握房地產評估的最優結果大有裨益。

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田晶晶(1995.11-)，女，天津，中國地質大學(北京)人文經管學院會計學專業2014級。