合作共贏的房地產融資模式分析

趙 震

天津泰達集團有限公司

合作共贏的房地產融資模式分析

趙 震

天津泰達集團有限公司

在當前經濟發展的過程中，房地產行業得到了快速的發展，因房地產投資較大，需要資金量大，在融資的過程中要不斷創新模式，做到合作共贏的合作模式。

合作共贏；房地產；融資模式

1.前言

在房地產開發的過程中，融資是一項重要的投資方式，在施工過程中要不斷轉化融資模式，實現合作雙贏。

房地產開發是資金密集型行業，開發周期長。面對國家嚴格的宏觀調控政策，房地產開發企業的融資受到嚴格的限制，常用的銀行貸款是房地產開發貸款，而房地產開發貸款使用的時間短，成本高。因為需要四證(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證)齊全銀行才放款，等到房屋銷售，就需要解押還款，從取得貸款至拿到房屋預售許可證，只有很短的時間。資金的使用時間短，成本應該低，但房地產開發貸款由于咨詢費、顧問費等中間業務費的存在，這些費用是按單收取，與貸款金額和貸款時間無關，使得其貸款的固定成本較高。盡管使用時間較短，但總成本卻很高，最重要的是房地產開發貸款不能滿足房地產開發業務的需要。房地產開發企業從取得土地使用權開始到房屋的開發建造直至銷售，哪一環節都需要巨額資金的支持，而房地產開發貸款只滿足了其很小一個環節的需要，并不能真正解決房地產開發企業的資金缺口。在當今越來越緊的宏觀政策背景下，如何解決房地產開發企業的融資難問題成為擺在房地產企業面前的一道亟待解決的難題。如果讓房地產開發企業與施工企業合作，施工企業作為貸款主體，向銀行進行流動資金貸款，房地產開發企業以其土地作為抵押物，施工企業墊資為房地產開發企業進行施工，房地產開發企業對施工企業進行讓利，會達到雙贏的效果。

2.新型融資模式

2.1 房地產信托

房地產信托指的是由信托公司通過向公眾發行房地產信托受益憑證的方式來獲得資金，然后再將這部分募集到的資金應用于房地產企業，與房地產企業共同參與房地產項目的開發。當項目獲得收益時，房地產企業扣除相關的開發費用和傭金，其余的受益則要歸還給信托憑證的持有人。目前，信托融資模式已經在我國房地產企業獲得一定的應用空間，較為常見的是貸款融資模式和股權融資模式。貸款融資是指的是投資者與信托公司之間簽訂合同，將資金用貸款的方式提供給房地產企業，當貸款期滿時，房地產企業需要按照一定的利率向信托公司償還貸款。股權融資模式指的是在投資者的委托下，由信托公司購入房地產開發企業的股份，當房地產企業獲益時，則可以向其收取相關的投資成本以及收益。

2.2 房地產投資基金

房地產投資基金指的是房地產企業的資金達到一定數額要求時，便可以委托基金公司組建產業，進行產業投資，然后再按照資金投入的比例獲得相應的效益。

2.3 海外融資

海外融資的方式主要是針對一些具有海外開發項目的房地產企業，其實現方式通常是海外市和海外發行債券。如今，隨著房地產行業的快速發展，海外融資上市的方式已經逐漸受到房地產企業越來越多的關注，其在緩解房地產資金緊張的問題方面發揮了重要的作用，也將成為房地產企業新型融資模式的主要趨勢。

2.4 可轉換公司債券

可轉換公司債券，是指發行人承諾，債權人在一定期間內可以依據規定的條件，將手中債券轉換成公司股權的形式，帶有股票看漲期權的性質。其發行方不一定要求是上市公司，也可以是沒有上市的股份有限公司，但是可轉債發行方必須要在約定債轉股的時間到達前實現上市，因為實踐中沒有辦法確定，所以目前我國可以發行可轉債的還是上市公司。

3.基于合作共贏背景下的商業地產融資模式探討

3.1 施工方與地產商的合作類型

考慮到商業地產的融資難度，以及融資成本。商業地產商可以借助于施工方的名義進行貸款，以達到減少融資成本，達成項目開發目標，提高項目利潤空間的目的。基于合作共贏背景下的商業地產融資模式是指聯合商業地產與施工企業兩者，促進地產商與施工方的合作，以施工方為貸款主體向銀行申請貸款。作為合作方，地產商以土地作為貸款抵押物與施工方進行合作，施工方得到銀行貸款后以墊資的形式進行項目施工。商業地產在施工過程中給予施工方一定的讓利，進而達成融資的目的，實現雙贏。在這樣的方式下，商業地產企業一方面可以巧妙地避開大局勢下對地產企業的融資要求與牽制，解決了融資難題。另一方面，商業地產借用施工企業的名義進行貸款，也就增加了實際上的開發成本，可以獲得1.3倍的土地增值稅抵稅效益，進一步減少了項目開發支出，取得了良好的經濟效果。從施工方角度來說，申請貸款的舉動不僅可以擴大施工方的經營業務范圍，直接帶來資金流。同時還可以拿到在施工過程中的墊資收益。再加上在銀行的角度，施工企業的還貸風險相應較小，而且還可以拿到商業地產的土地使用權作抵押，所以在貸款的發放上也就更為便捷。

3.2 注意事項

在這種融資模式下，商業地產開發商應權衡操作過程中的成本付出。這種方法的使用應注意政策的影響與項目管理細節。如在進行商業地產融資時，應選擇資質達標，工藝滿足施工要求的施工企業進行合作。同時，根據施工企業的規模與融資能力，優化貸款模式。結合稅法與政策形式來規劃商業地產融資方案。在這個過程中，商業地產企業在預算方案制訂時應考慮多種貸款組合結構，并根據不同的貸款組合來設定相應的讓利幅度。當然，商業地產商在讓利幅度的設定方面，應根據市場情況進行，避免融資成本過高，后期經營管理不暢。而作為施工方，應考慮到墊資的風險性，根據自身的企業規模進行風險與收益的平衡處理。

3.3 預租預售與定金類型

這一種融資模式屬于內部融資的一種。在當今商業地產行業發展迅猛的大前提下，利用買方的競爭白熱化趨勢，用預租預售的方式進行過渡性開發。通過這樣一種提前開發方式，把產品推向市場，滾動開發減少地產商的資金壓力，從而降低了項目的開發風險，提升了地產商的經營效益。一般來說，預租預售款是結合商業地產的營銷手段，通過預售來帶動資金回籠，也得以提高了項目的影響力，進而可以為后期的樓盤銷售打下良好的基礎。

4.結束語

綜上所述，在房地產開發的過程中，墊資是一種常見的融資方式，會給企業帶來豐厚的回報，給施工企業帶來巨大的收益。

[1]滕敬坤.淺探金融緊縮政策下房地產企業融資模式[J]，財經界(學術版)，2014(09).

[2]朱麗霞.國內房地產企業融資模式研究[D]，西南財經大學，2009.