我國商業銀行房貸風險與防范

孫 波

中國建設銀行股份有限公司煙臺分行

我國商業銀行房貸風險與防范

孫 波

中國建設銀行股份有限公司煙臺分行

隨著我國不斷增長的個人房貸，針對商業銀行出現的購房者、政策、銀行和開發商風險，需要實施有效的防范風險措施。需要做到住房貸款風險轉移機制、強化貸后管理以及強化借貸管理。

商業銀行；房貸；風險；防范

引言

2016年5月15日，中國社會科學院城市發展與環境研究中心在京出臺《2016年房地產藍皮書》。藍皮書里指出，國內目前個人住房貸款整體市場進入快速發展期，發展速度較快。在此背景下，個人住房貸款現狀處于增速猛增狀態，通過總量快速增長難以用來釋放不良貸款率。其次，個人住房貸款總體質量較好，風險較為緩和，應該得到適當關注。

1 我國商業銀行房貸風險

1.1 商業銀行房貸

個人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業務的重要組成部分。有人認為住房貸款 有所購房屋作抵押，又有開發商提供保證，可謂“雙保險”，貸款風險系數趨于零。然而隨著個人住房貸款中出現的問題說明個人住房貸款同樣存在不確定風險。因此探討和建立一套行之有效的個人住房貸款風險防范機制十分必要。

1.2 房貸風險

商業銀行住房貸款面臨的主要風險來源于貸款銀行、開發商、借款人以及其他因素導致的風險。風險防范的主要措施是建立風險轉移機制，加強制度建設，提高風險防范能力，實現制度創新，建立權責清晰、分工明確的風險防范機制，加強貸款風險監測，落實防范責任，實施有效的責任追究制度。隨著我國住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，商業銀行個人住房貸款業務發展迅速，成為商業銀行主要的貸款種類之一。

1.2.1 開發商。在取得銀行給予購房人的貸款后，開發商攜款而逃或用于其它用途導致，在期房交易中產生種種開發商的欺詐行為的情況概率較大；因為開發商經營不善，造成樓盤爛尾，致使購房協議無法履行，無法按期交樓勢必造成無法正常履行貸款協議，銀行信貸資產受到損害；因為開發商存在質量缺陷，所建樓房不符合合同要求等原因。以開發商違約為由，購房人要求解除購房協議解除履行貸款協議；開發商所開發樓盤無法取得房產證或開發商違法預售，沒有取得合法使用權或偽造使用權證等原因，導致銀行風險大幅度上升等。

1.2.2 購買者。購房人無力繼續履行貸款合同的原因有：經濟狀況嚴重惡化、發生其他影響其償債能力的變故、繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議；購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤；存在購房人欺詐行為，故意提供如個人收入證明、營業執照等虛假證明材料。

1.2.3 銀行。銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資源共享資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸；銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同合同無效或不成立合同，進而影響銀行權益；在履行住房貸款合同期限內，因為國家政策、不可抗力等因素也是銀行貸款風險的影響因素。因公共利益和公共基礎設施建設需要，國家征用使用范圍內的房屋土地，雖然購房人會得到一定補償金，但數額無法完全清償銀行貸款，導致未受清償的部分銀行貸款處于無法收回的境地。此外，因難以預料的火災、地震等自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀，也是需要考慮的銀行貸款風險。

1.3 政策性風險

在監管政策執行上，會對一部分真正有實力的購房人采取一定的傾斜政策，如對那些有一套以上住房、不欠銀行貸款的購房人不再執行“高首付”、“高利率”的政策。對一些收入不高卻通過開虛假收入證明的首次購房人實行“禁入”政策。“深圳‘斷供’現象主要集中在首次購房人身上，這已引起整個行業的警惕。”某股份制商業銀行消費信貸部總經理坦陳間客式的營銷、分散的層級審批機制、“一刀切”的監管政策使得銀行這塊最優質的信貸資產淪為風險多發地帶。但他表示，其所在銀行將有針對性地采取措施，從根本上堵住上述漏洞，“只要措施得力，房貸業務仍會保持一個健康平穩的發展速度，其不良率控制在3%以內也是很容易的事情。”

2 防范商業銀行房貸風險措施

2.1 住房貸款風險轉移機制

荷蘭國際集團“ING模式”為我國防范住房貸款風險提供了一個嶄新的思路。“ING模式”核心理念是結合購房抵押貸款和人壽保險，擔保借貸的要求是購房人購買相應年限和金額的人壽保險。購房的條件是：需購房人支付全部房價15-20%的購房首期款。一方面，在這種機制下，每月購房人僅需支付貸款的利息，保險金足以清償人壽保險期滿后貸款本金，大大減輕經濟負擔；另一方面，“ING模式”為保險公司帶來新型客戶群體，也為購房人帶來許多便利。該模式在拓展市場業務領域的同時，也給開發商帶來新的生機，也讓銀行最終確立防范購房人傷亡還貸風險機制。

2.2 強化貸后管理

檢測償還風險的重要內容包括加強貸后管理，對借款人跟蹤調查和分析，做好風險預測。首先，在借款周期內，應該及時發現各種不利于銀行風險防范的貸款人因素。如借款人沒有合法繼承人、合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等。為盡可能減低房貸償還風險，需要采取及時補救措施；其次，構建動態跟蹤開發商系統，及時掌握開發公司的資金運用以及工程進度和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，提供發放貸款的可靠依據。

2.3 強化借貸管理

嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展與銀行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。其次，強化對借款人還款能力的審查。現階段，可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、就業情況、身體健康狀況、購房動機、償債記錄、家庭成員等，根據借款人的資信狀況、還款能力判定借款人可貸款的成數、期限。

3 結束語

綜上所述，針對商業銀行出現的購房者、政策、銀行和開發商風險，需要實施有效的防范風險措施。隨著我國不斷增長的個人房貸，需要做到住房貸款風險轉移機制、強化貸后管理以及強化借貸管理。

[1]邊柞而.我國商業銀行操作風險檢驗以及防范對策[J].特區經濟，2011，(05)： 88- 89.

[2]楊瀟.試論我國商業銀行房貸風險的法律控制與防范[J]. 經營管理者，2010，(15)： 246.