不動產登記資料的管理與使用

文/遼寧省不動產登記中心 丁文博

不動產登記資料的管理與使用

文/遼寧省不動產登記中心 丁文博

不動產登記資料的有效利用是不動產登記工作的重要環節，在國土資源管理與保護、房地產市場調控、住房保障等方面有重要的現實意義。我國對不動產登記資料有效利用的相關規定較少，如何在當前“互聯網+”時代需求下更好地開展利用服務工作是當前不動產登記機構亟待解決的新課題。

不動產登記資料與不動產登記檔案的關系

《檔案法》第2條對檔案的定義是：過去和現在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。而不動產登記資料是指不動產登記機關在從事不動產登記過程中，形成的具有保存價值的各種材料。從概念上判斷，二者是重合的，但從立法和實踐的角度看，二者是有區別的。 不動產登記是不動產物權的公示方式，而不動產登記資料的保存是為了便于公開查詢，實現物權公示公信的效力。我國相關法律法規均明確了不動產登記資料的公開查詢制度。而檔案的基本理念在于保存，主要目的是封存保護，雖然有些檔案也允許查詢，但查詢僅是次要目的。

《實施細則》第94條規定，不動產登記資料中屬于歸檔范圍的，按照相關法律、行政法規的規定進行歸檔管理，具體辦法由國土資源部會同國家檔案主管部門另行制定。該條規定從側面否認了不動產登記資料的“檔案”性質。不動產登記資料以公開查詢為原則，其中涉及歸檔的部分應占少數。原因就在于，“以檔案形式存在的信息，具有相當長的保密期，公眾難以獲取，這事實上使檔案信息具有的不予公開的屬性。

不動產登記資料的作用

不動產登記資料是指不動產登記機構在辦理登記過程中累積形成的書面資料以及電子信息。《實施細則》第 94 條規定：“不動產登記資料包括：1.不動產登記簿等不動產登記結果；2.不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。”

1.維護權利人的合法權益。不動產登記資料全面反映了權利人的不動產自然狀況和權利狀況，具有法律憑證的作用，為權利人的物權提供了可靠的法律保障。

2.保障房地產市場健康、安全、有序發展。不動產登記資料為國家調控房地產市場提供了依據和保障，對于房地產市場的穩步發展有著積極的促進作用。

3.為城市建設提供服務。不動產登記資料全面、便捷地反應不動產狀況及各種數據，為城市建設提供服務。

加強資料利用管理

我國不動產登記資料查詢利用采用的是依法、分類原則。不動產登記資料依法公開查詢，不是不加區分和限制地向所有申請主體進行公開，而是“有限公開”，依法對不同查詢主體進行不同范圍地公開，按不同申請主體的權限提供不同的查詢和復制服務。那么，在實際工作中如何貫徹落實《條例》《實施細則》的相關規定，既防止不動產登記信息泄漏，保護權利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務工作。

1.完善登記系統，提升數據質量不動產登記數據質量的優劣，直接影響不動產登記資料查詢。不動產統一登記制度推行至今，將原來分散在各部門的登記數據整合到不動產登記業務系統，仍然是當前的工作重點。并且原來分散于不同部門的歷史遺留問題也開始集中到不動產登記部門。處理這些問題不但需要專業知識，更需要從政府層面出臺相應的政策，通過一事一議的方法加以解決，這些問題的處理結果將會直接影響不動產登記資料的查詢利用。因此，提升不動產登記系統功能，首先要從整合、提高登記數據質量入手。

2.推行網絡服務，提高查詢效率

在網絡信息化時代，各類網絡終端給人們提供方便快捷的生活方式。不動產登記信息的查詢利用是物權公示的方式，利用率非常高。原有的紙質查詢介質必將被電子查詢介質所取代，電子信息查詢將成為不動產登記資料查詢的重要手段和途徑。因此，在確保信息安全，相關技術成熟的條件下，應逐步推行網絡自助查詢服務，減輕窗口查詢壓力，提高服務效率。

3.嚴格信息管理，強化保密責任

現行的不動產登記資料查詢制度，首要任務是保證登記資料依法公開，同時又要保證不動登記資料、登記信息不泄露，杜絕濫用不動產登記資料、登記信息從事不正當活動，損害權利人的合法權益。因此，各級不動產登記機構應盡快建立符合安全保密標準的資料存放場所，并加強人員管理，通過簽訂保密責任書等形式，強化保密責任意識。全面貫徹落實依法查詢制度，不隨意查詢，不擴大查詢范圍。違反國家規定泄露不動產登記信息的，要嚴肅處理，如果構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

創新資料使用途徑

2016年，國家進一步提出大力推行“互聯網+政務服務”，實現部門間數據共享，讓居民和企業少跑腿、好辦事。在“互聯網+”的時代背景下，如何讓不動產資料“跑起來”是各級不動產登記機構必須考慮的問題。“互聯網+不動產登記資料”不是簡單的數據資料數電子化，更不是不動產登記部門的局域網查詢，應是覆蓋整個社會的互聯網查詢，是以便捷、高效、安全的服務模式的資料查詢服務。

1.建立共享機制、設置共享權限

不動產登記資料在經濟活動中利用頻繁，稅務部門在征收契稅、所得稅時需要不動產的登記信息；公安部門在辦理落戶時需要不動產的登記信息；金融部門辦理貸款時更需要不動產登記信息。因此，各級不動產登記機構應與公安、民政、稅務、金融等部門建立不動產登記資料信息共享機制，并針對共享單位設置高、中、初三級使用權限。不動產交易機構擁有高級權限，可使用全部信息資料；土、農、林、海等部門擁有中級權限，可使用部分信息資料；公安、財政、稅務、金融、審計等部門擁有初級權限，可使用與其業務相關的信息資料，下級使用權限用戶可依申請臨時提高使用權限。不動產登記機構、與共享單位均應對不動產登記信息承擔保密責任。

2.設立查詢機、全天候服務

不動產登記機構可以和各大銀行聯手，在銀行的自助營業廳設立不動產登記資料信息查詢機，為人民群眾提供全天候自助查詢服務。并利用銀行的監控設備實施監控，既綠色環保又減少社會資源的浪費。在窗口辦理不動產登記時設置查詢密碼，在查詢機上根據提示，輸入身份證和密碼，或者以姓名、身份證號碼和不動產坐落為查詢條件即可自助查詢和打印不動產登記相關資料信息，既方便、高效、準確地利用資料，同時又減少工作人員的負擔。

3.研發APP、查詢更便捷

不動產登記主管部門應與軟件開發公司聯合，研發類似手機銀行、滴滴打車的手機APP。為了保護權利人的合法權益及隱私，在窗口辦理不動產登記時可事先預留權利人頭像照片、指紋等信息作為查詢條件。還可以將權利人名稱和身份證明信息加手機短信驗證碼組合作為查詢條件。這樣既保證了信息的真實性又為利用者提供一個輕松便捷的利用環境，提高服務效率。

不動產統一登記是國家為整合登記職責、規范登記行為、創新登記方式、優化登記服務、方便群眾申請登記、保護權利人合法權益的重要舉措之一，契合國家加快推進“互聯網 +政務服務”的時代要求，具有提高管理效率、打通信息孤島和數據壁壘、降低辦事成本的重要意義。隨著各地各類不動產統一登記工作逐步落實到位，不動產登記資料的共享使用將在國家政治與經濟以及社會與行業管理等諸多方面發揮愈加重要的作用。