分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制

王 朋

萊蕪市萊房測繪有限公司

分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制

王 朋

萊蕪市萊房測繪有限公司

房產測繪的面積測量，是現今工程測繪項目在后期工作中必須落實的施工工序。其測繪工作主要是在工程竣工和驗收以后進行，需根據國家的有關測繪規定落實測量工作，利用工程性技術實現房屋的實際測量以及計算等，以獲取有效的測繪面積。由于國內房產的測繪工作還停留在發展的前期階段，存在有待完善的測繪之處，測繪質量的低下嚴重影響了房產交易。因此，現階段房產行業需要加強對其測繪面積實施質量控制、管理的工作，以便有效解決國內房產業的測繪問題，確保將房產面積最大利益化。

房產測繪面積；問題；質量控制

1 房屋面積測繪的重要性

近些年，房地產業發展比較迅猛，相關產業也得到了發展。其中，房屋面積的測繪是重要的組成部分。房屋測繪不僅關系著開發商的利益，還關系著房屋預售許可證的批準，同時也與消費者的權益掛鉤。對于房屋的面積測繪，國家也有相關法律法規和約束措施，以保證測繪過程的公平、精確。測繪數據是受法律保護的，是產權者申請房產證的重要憑據，也是處理房產問題的重要證據。建筑房屋的面積關系著房地產業的發展，也是我國測量工作的一個重要組成部分。在房屋低價衡量、房屋轉讓、房屋面積核實及城市建設中，房屋的面積測繪都是重要的數據之一。在現實生活中，各種類型的房屋層出不窮，某些開發商會利用這一點欺騙消費者，導致消費者的權益受損。測繪房屋面積可以保證消費者的權益，避免消費者和開發商的糾紛，同時也保障了房地產行業的交易秩序。

2 房產測繪中測繪面積工作現存問題

2.1 測繪面積工作中缺乏技術標準。測繪面積工作對技術要求較高，但是在實際工作中，并沒有以供工作人員遵循的規范性文件和明確技術標準，一些相關的參考文件也存在標準要求模糊的情況，導致這一工作缺乏規范制度支撐，在技術實施過程中，存在不標準或是執行力度不足的情況，導致測繪工作質量降低。

2.2 測繪面積工作中存在從業人員素質參差不齊的問題。一些工作人員在測繪面積過程中，由于技術水平不足，對設備和儀器的操作并不規范，并對測繪數據的精準度產生了影響。

2.3 由于房屋建筑設計理論及實踐得到了快速發展，測繪面積的實際工作中出現了很多新問題，并形成了地域差異，由于國家對這些新問題還未提供相應的解決辦法，相關單位只能根據當地實際情況制定地方準則予以解決。但是一些小城市的房產管理部門，無法制定具體辦法。工作人員只能按照國家標準進行操作，無法針對性的解決現有問題，甚至會損害到房屋所有人的利益，影響了測繪數據的權威性和準確性。

3 房產測繪面積的質量控制對策

3.1 嚴格審核前期資料及圖紙。前期資料和圖紙是測繪面積工作開展的前提，為實現測繪面積工作質量的良好控制，應先對這一階段資料和圖紙進行嚴格的審核。要求委托方必須將施工圖紙交由規劃部門審核，并在審核合格后，主動向測繪單位提供已審核圖紙，以供測繪人員開展測繪面積工作。委托方提供的圖紙應完整、準確，包括飄窗陽臺大樣、剖面圖、平面圖、樓梯詳圖、立體圖等，以便工作人員及時查閱相關尺寸數據。例如在測繪面積工作中，坡屋頂房屋主要是依靠2.2m范圍線予以明確，若是在平面圖中無法明確這一范圍線，則可以從剖面圖中獲取相應信息。若是所提供的圖紙存在變更情況，則要求委托方再向測繪單位提供詳細的變更項目詳單。同時，要求前期資料中必須包括房屋建筑的總平面圖、實際功能部位位置及應用說明、房屋建筑建設規劃許可證等。

3.2 面積計算部位和公用分攤的合理性。在確定面積的計算部位時，應該嚴格按照《房產測繪規范》的規定。房產測繪之前，為避免測繪總面積發生偏差，應該明確要測繪的全面積、半面積和不需要計算面積的部位。比如，公用面積的測算要分情況來測算。如果該公用面積完全是封閉狀態的，就要計算全面積；如果是敞開狀態的，要看該公用面積是否在建筑的主體結構以內，分情況測繪。在實際測繪中，為了提高測繪的準確性，工作人員應該要求委托方提供詳細的說明書，避免委托方錯標陽臺、飄窗和花壇等面積。關于公用面積分攤的合理性問題是整個面積測繪的核心所在。公用面積分攤錯誤直接會影響到使用者的利益。在房產各面積計算準確后，一定要按照《房產測量規范》和相關政府部門的細則來確定公用面積的分攤計算。若不能明確分攤面積，應組織相關測繪、技術和質檢人員商討確定。計算完公用分攤面積之后，要將分攤面積與之前計算的各面積進行比較，確保其準確性。

3.3 對外業測繪質量的有效控制。有效的控制外業測繪對房產面積測繪的質量有很大的積極作用，測繪工作人員應該重視外業測繪。有效的控制外業測繪主要包括以下幾個方面：一是，通過實地勘察所繪制的房產范圍圖、調查所得的產權邊界圖應該與房產的設計圖保持一致；二是，要保證房產測繪結果的準確性和內容的完整性；三是，房屋層次、幢號和室號、結構以及用途等房產要素的調查一定要準確，要符合《房產測量規范》的有關規定。

3.4 對內業數據進行有效管理。房產的內業數據繁多，計算和管理任務繁重，測繪工作人員應該細心謹慎的對其進行有效控制和管理，主要包括以下幾個方面；首先，關于房產圖繪制的規格、尺寸和標準要符合國家相關規定，房產圖所要表達的內容要清晰和完整；其次，在測繪過程中，要保證測算面積的準確性，方法要正確，不能出現錯誤的情況；再次，測繪報告的編寫要完整、規范、內容表述要清楚；最后，對房產檔案的保存和管理要認真負責。

3.5 采用工作流程技術實現生產過程控制。工作流程技術是房產測繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對房產測繪的整個業務流程進行監督、協調和控制。目前，我國房產測繪工作更加流程化、數字化和網絡化，為了適應新的變化，大部分測繪單位采用了工作流程技術。該技術根據各崗位的職責和任務，通過計算機網絡對各崗位角色設置了用戶權限，在每一個工作環節都記錄操作人員的身份信息，確保整個工作流程都是在監控狀態下進行，保證了數據和圖文的真實性和完整性。

結語

房產測繪中的測繪面積工作與消費者利益息息相關，因而，其質量控制至關重要。還需盡快實現測繪規范制度的建立健全，構建高素質測繪人員隊伍，嚴格審核前期資料及圖紙，科學計算公用分攤面積，以充分保證測繪工作質量，提升測繪數據的準確性，促進我國測繪事業健康發展。

[1]張聞宇.分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息，2011，13：337+325.

[2]丁亦丹.房產測繪中測繪面積的質量控制探析[J].科技創新與應用，2015，28：291.