住宅地產運營模式的創新與架構搭建

彭友峰

山東中建房地產開發有限公司

住宅地產運營模式的創新與架構搭建

彭友峰

山東中建房地產開發有限公司

本文結合當前房地產業發展的現狀，分析了供需雙方的契合程度，借鑒“互聯網+”思維，提出了“私人定制”新型的住宅地產運營模式，對新運營模式進行了架構搭建，針對新運營模式的需求，針對現有的資源提出來完善和改進措施。新運營模式，極大滿足了客戶的需求，擴寬了住宅地產的利潤空間，降低了社會能耗。

住宅地產；運營模式；創新；架構

隨著房地產業市場的起伏變化，政府對地產的調控措施逐步強化，旨在推動房地產業轉型升級，引導房地產業從“供應﹑消費模式”﹑“建造模式”﹑“發展模式”三方面入手，保障房地產業的市場平穩，產業化升級﹑資源的有效利用。

以山東省為例，省政府印發了《山東省房地產業轉型升級實施方案》，指出房地產業轉型升級的三條路徑：①加快轉變房地產供應和消費模式。②加快轉變房屋建造模式，推進建筑(住宅)產業現代化。③加快轉型房地產企業發展模式。明確要求，2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修。

2016年住宅地產經歷了從去庫存到一二線城市限購的一個過程，從根本限制住宅地產的投資屬性，有意引導住宅地產回歸居住屬性，由于政策限制，需求大幅減少，且當前主流需求以首套房或者改善居住為主。

2016年中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

從調控政策到市場需求，可見，房地產企業運營模式的匱乏，與多元化的消費需求之間的矛盾日益強烈，這一現狀，需要房地產企業提供更加細致﹑準確﹑滿足個性化需求的服務。這也正是“互聯網+”思維與房地產業的切合點。房地產業應該充分利用互聯網“大數據”的優勢，適時開啟“私人定制”模式。在房地產開發的全周期植入“私人定制”的模塊。

一、“私人定制”運營模式框架搭設

1 精準的市場定位，為“私人定制”做好鋪墊

目標客戶人群需要進一步細分，簡單的劃分為剛需﹑改善型，在戶型的確定，可選模塊的設置，深化設計等后續環節將難以開展。不妨參照《中華人民共和國職業分類大典》 ，進一步的劃分出8個類型；結合項目所處的環境﹑位置，目標人群的購買能力﹑消費習慣對項目作出精準定位。

通過精準定位，使市場細分價值觀﹑消費習慣趨于相同或者相近，為設計﹑施工階段的個性化服務，縮小范圍，才能使得“私人定制”成為可行。

2 針對特定業主，廣泛調研，打造“百變戶型”

項目定位后，對戶型進行可能性分析，針對特定的業主，進行市場調研，將每一種戶型，確定出3—5種可變目標戶型，如此一來，整個樓盤可提供20種左右的戶型，甚至更多，為業主提供更多選擇。

銷售過程中，也可以根據業主的需求，在不改變框架結構，不影響結構安全的前提下，對戶型作出二次調整與完善。

3 充分利用“大數據”，合理設置“私人定制”模塊

滿足業主多元化的需求，也受到主體結構構件布設﹑水電氣暖等綜合布線走向﹑企業管理能力﹑產品采購集中度等因素的影響。所以在銷售前，應設置“私人定制”模塊。該環節也是“私人定制”模式運營成敗的關鍵。

充分利用大數據成果，根據確定消費人群的消費習慣，排出對房屋裝飾﹑裝修(特別是精裝房)產品的認可層次。提供3—5檔備選模塊。例如：地磚﹑吊頂等裝飾做法，可以提供中低檔﹑中檔﹑高檔三種檔次的品牌供業主選擇。

也可以再向前跨一步，整合家具﹑家電市場的資源，將備選模塊擴展到廚房用品﹑家電﹑家具﹑裝飾壁畫等內容，搭建一個資源整合的平臺，進一步擴展利潤空間。

4 深化設計，落實“私人定制”訂單

房產有自身的特殊性，并不像電腦的各個通用模塊，直接組裝就可以，房產的各個模塊作出選擇后，需要拼合部位作出適當調整與整合，這就需要設計人員進行深化設計，以專業人士的視角，確保這些模塊的拼合符合國家規范，驗收標準的要求，在保證安全﹑合規的前提下，最大限度的滿足業主的美觀﹑使用功能的要求。

5“ 一戶一圖”將“私人定制”落到實處

為了保障業主“私人定制”能夠落實到位，須將業主確定的內容，圖示化，且作為合同的一部分，同時也是施工的標準和依據，通過針對每一戶出具圖紙和清單，單獨計算購房價格，真正做到豐儉由己。

6 移交物業，建立“分戶檔案”，將“私人定制”進行到底

交房過程，必須針對每戶的圖紙和清單，逐項核實驗收，移交給業主，完成交房驗收后，將銷售建立的檔案，交房產生的文檔，統一移交給物業，物業采用軟件，對這些數據進行管理﹑分析。用好這些信息，在長期的物業管理過程中，更好的為業主服務。

二、“私人定制”模式運營，面臨的問題與應對措施

1 管理水平不足與精細化的管理需求之間的矛盾

1)需要采用WBS的方法分解工作內容，制定達成標準，將管理過程進一步細化；2)搭建軟件平臺，快速傳遞數據，便于數據的管理﹑分析和應用。

2 銷售人員的專業水平，無法滿足“私人定制”運營模式的需求

1)模塊設計時，力求簡潔﹑明晰﹑接口通用，界限明確，便于業主和銷售理解；2)根據各個模塊的劃分，按照比例制作模型，采用搭積木的模式，使業主和銷售更直觀；3)加強銷售人員的培訓。

3 招采數量倍增，招采進度影響整個項目推進

1)將招采工作前移，在項目策劃階段，進行商務談判，建立戰略合作供應商，在公司范圍內推廣采用，減少重復招采；2)加強戰略合作供應商的管理，搭建自己的電商平臺，縮短與戰略合作供應商的訂貨﹑供貨時間。

4 維保人員不能滿足“私人定制”帶來的維保業務的增長

1)增加維保人員的投入，提升維保的效率；2)引入第三方維保，將維保工作委托第三方完成；3)隨著項目和業務的增加，整合戰略合作供應商的維保人員，集中進行維保管理。

三、結語

“私人定制”運營模式，拓寬房地產運營廣度的同時，提升了客戶的參與度，使客戶的需求得到更大程度的滿足，給房地產企業帶來更大的利潤空間。

“私人定制”運營模式，大大減少業主收房后二次裝修，減少業主損失，同時大幅減少裝修垃圾，使社會資源得到高效利用，減少不必要的損耗，全面貫徹低碳﹑節能﹑環保的發展戰略。