淺析上海住房價格的主要影響因素

秦嵐川+劉洋

【摘 要】自我國房地產市場改革之后，一線城市的房價不斷上漲，甚至出現了投資企業不如投資房地產的現實情況。本文以上海房價為例，從長期數據探究影響房價的主要因素。本文在前人研究的基礎上，從供需角度建立模型，研究結果表明，影響上海房價的主要因素在于對住房的需求，主要與人口數量、儲蓄和可支配收入關系密切，而與供給以及利率、通脹等因素關系不密切。

【關鍵詞】一線城市房價；供需模型；灰色關聯度分析

一、文獻綜述

針對房價的分析有很多文獻，本文僅列出與本文參考相關的文獻，并參考前人的文獻，對本文的理論模型進行改進。

傅勁鋒（2007）分析了影響房地產價格的理論并構建實證模型進行分析，房地產的需求為居民儲蓄、人口因素、房地產價格、房價格和利率的函數。供給函數被表示為價格和成本的函數，以此構建理論和實證模型。

徐忠等（2012）分析了房價與通貨膨脹、貨幣政策的關系，分析指出貨幣的流動性對房價有一定的影響，我國采取的負利率政策對房價有推動作用。因此利率和通脹對房價產生著一定的影響。

賈曼莉（2015）在其博士論文中設立的模型是本文主要參考的模型。該文獻通過討論分析影響房價的因素，構建了影響需求側和供給側的13個因素構建均衡模型，并利用灰色關聯分析和主成分分析的方法，研究了影響房價的主要因素。

二、理論模型

本文參考賈曼莉（2015）的處理方法，但文本認為利率，通脹，房租影響著社會對住房的投資熱情，應該加入模型。因此，本文在該文獻模型的基礎之上，加入了一些學者認為對房價有較大影響的利率，通脹，房租等因素，并刪去了一些不適用和不顯著的影響因素。

（一）假設條件

模型的假設如下：

（1）供求函數是對數和加法可分的；（2）不考慮本文所選變量之外的變量；（3）文中變量之間僅含有一次線性關系；（4）住房價格的市場數據處于均衡水平。

（二）指標選取

（三）建立模型

從需求的角度分析，影響住房價格的主要有住房的需求和投資的需求?？傮w上看，利率、通脹水平、房租和外商投資將對投資需求產生影響，而人口，可支配收入水平等因素將對住房需求產生影響。

三、實證分析

本文研究的對象是上海市住房價格的主要影響因素，采用的是以年度為單位的上海市各項指標數據。本文選取十年期國債的到期收益率作為利率的代表。從住房的投資需求來講，住房作為一種長期的投資品，其影響因素最相關的是長期利率，而長期利率中較為常用且對市場比較敏感的指標是十年期國債的收益率。由于統計數據的缺失，在部分數據的搜集中，官方渠道獲得的數據只統計到2014年，截止本文寫作時間，2015年的數據尚未公布，因此本文選取的2002-2014年，共計13年的年度數據。

采用灰色關聯度分析法分析，經過數據處理之后的結果如下表所示：

由上表可知，需求是對房價影響最大的因素，而供給的影響不明顯，在需求中，住房需求的人口、儲蓄和可支配收入三個因素對房價的影響最大。

四、本文結論

（一）上海房價主要受到需求的影響，房地產供給對房價的影響不強。在房價關聯度的排序中，用以衡量住房需求的三個因素人口，儲蓄和可支配收入占據前三名，第四名為外資投資，代表外資對房地產的投資需求。由此可知，需求是住房價格變動的主要因素。

（二）需求端來看，住房需求占據主導地位，投資需求影響較小。從需求端分析，本文將需求分為兩類，一類住房需求，一類投資需求。住房需求是主要的影響因素，住房需求為人口數，儲蓄額，可支配收入，這三個變量占據了重要性排名的前三名。在投資需求中，外資對房價的作用較強，利率、通脹和房租對房價的作用不明顯。

（三）供給端來看，房地產開發投資和土地購置費影響較大。從供給端分析，房地產作為一種特殊商品，由于土地資源的稀缺，也具有稀缺性。住房作為稀缺資源，其剛性需求非常強烈，這也就造就了房地產開發投資成為供給端影響房價的主要因素。在住房建造的成本中，最為沒有彈性的就是土地購置費用，受到土地的稀缺和政府的主導雙重影響，其費用的上升推動了住房價格的上升，因而在對住房的影響中，排名靠前。

【參考文獻】

[1]徐忠，張雪春，鄒傳偉.房價、通貨膨脹與貨幣政策[J].金融研究，2012（6）：1-12.

[2]賈曼莉，我國城市房地產價格決定的經濟學分析[D].吉林大學，2015.

[3]傅勁鋒.房地產價格決定因素分析[J]，新經濟雜志，2007，（11）：33-38

[4]汪林海.馬克思地租理論的創新及在房價理論中的應用[J].海派經濟學，2010（1）：114-130.

[5]王振華.中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢[J].中國市場，2012（45）：62-65