物業管理糾紛產生的原因及解決方法

譚慶開

通化市物業管理辦公室

物業管理糾紛產生的原因及解決方法

譚慶開

通化市物業管理辦公室

隨著我國經濟和城市化進程的不斷發展，推動了我國房地產行業的飛速發展，所以和房地產關系較大的物業管理也迎來了發展的機遇。近年來處于發展階段的物業管理已經越來越不適應當前的城市發展，物業管理糾紛逐年增多，對社區和諧和社會發展造成了嚴重的影響，究其原因除了雙方自身的原因之外，還和相關法律法規有關，但是為了社會的和諧發展，三方必須順應時代潮流，不斷改善為社會發展做出應有貢獻。本文根據物業管理糾紛的特點及產生的原因，提出了相應的解決方法，以供參考。

物業管理；管理糾紛；原因；解決方法

1.物業管理糾紛的特點

物業管理糾紛是房產商為了加強物業管理和售后服務而產生的，和一般的糾紛特點不同。主要表現在：(1)物業管理糾紛案件逐漸增多，訴訟標的額較大。隨著全國房地產的發展，形成了不同類型、檔次的新建住宅和商廈，各種住宅小區和商廈在提供管理服務、收取物業費用的做法不同。因缺乏相關的法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間逐漸產生許多糾紛，使物價、房產等管理部門的投訴增多，當相關部門不能有效協調解決時，當事人會向法院起訴；(2)因為物業管理的糾紛案件比較多，并且大部分是新類型的案件。現在許多地方受理的物業管理糾紛，已經從開始的物業管理公司追索物業管理費的糾紛，逐漸向民事訴訟、行政訴訟等各類型的糾紛發展；(3)物業管理糾紛訴訟主體和法律關系比較復雜，對糾紛的審理難度較大。因為物業管理糾紛案屬于新類型的案件，缺乏現成的參照依據，在《民法通則》等法律中又缺乏調整物業管理的專門規定，相關部門只能根據民法通則和行政訴訟的基本原則處理，相關規定不夠明確，增加了正確處理該類糾紛的難度。所以受種種原因的限制，物業管理糾紛越來越多，而得不到完善的解決。

2.物業管理糾紛產生的原因

2.1 缺乏健全的法律法規

我國物業服務行業起步和相關法律的出臺相對較晚，現在物業服務主要有《物權法》與《物業管理條例》兩部法律，雖然也邁入了法制化時代，但是隨著房產行業的飛速發展，法律法規停滯不前已經使物業管理法律關系越來越難以解決。當前物業管理有法律法規法律條文不夠細化、沒有清晰的規定物業管理關系、缺乏操作性的法律等問題，這些法律許多內容已經完全脫離當前的房地產和物業管理的發展，發揮不出應有的法律效應。所以即便部分業主懂得運用法律知識維護自身的權利，物業管理公司也會繼續鉆法律的漏洞，導致物業和業主矛盾不斷升級。

2.2 物業服務的水平較低

物業管理實際是為業務提供相關服務的，但是大多數物業管理公司對自身位置缺乏準確的定位，錯誤的認為自己是“管理者”，在業主拒絕繳納物業費時，單方面采取停水停電的措施，增加業主的不滿情緒。另外因為物業管理公司入職門檻較低，加上物業公司不重視職工的培訓，所以造成許多職工缺乏較強的服務意識，不能以正確的心態面對業主的投訴，甚至發生爭執，這種非理性的解決方式，加劇了業主和物業的矛盾，導致服務供需之間嚴重失衡，再加上大部分業主的投訴被忽視，因此業主更加不滿，久而久之矛盾會一觸即發，難以維持。

2.3 部分業主缺乏較強的道德意識

針對物業管理公司的問題，業主會選擇忍氣吞聲或依靠法律勇敢維權，其中一部分業主缺乏基本道德常識，甚至故意制造和物業的矛盾，如違章改造物業管理相關建筑設施；事事以己為先享受物業服務，不然就滋事生非；私自改造社區公共用地，妨礙物業管理等等，在業主和物業產生糾紛時，對個人利益過于計較，不配合司法機關的調查，不僅對物業對業主的服務造成影響，還影響物業管理糾紛案件進程和最終判決，使案件的審理達不到滿意的結果。

3.物業管理糾紛的解決方法

3.1 建立健全相關法律法規

由于《物權法》與《物業管理條例》中的部分條例已經不適應當前越來越多的物業管理糾紛，所以亟需進行完善。首先需要清晰梳理并明確規定物業和業主之間的法律關系，以便使各項法律中施加與承受的主體更加清楚；還需要細化各項法律條文，對于雙方都不滿意審理結果，或審理后反復出現的問題案件，補充相關的法律條文，保證不再發生類似錯誤。審核相關法律時，對其修訂法律的可操作性加強關注，防止出臺法律后因操作性低而使糾紛無法解決；另外修訂法律的相關人員最好定期整理物業管理糾紛案件，歸納法律解決困難的案件并進行分析，再通過進一步調整，保障新修訂的法律可以長期適用。

3.2 努力提升職工的整體素質

物業公司首先應該明確物業管理和業主“管家”與“主人”的關系，明確物業管理工作是服務于業主的。職工們也要明確這種關系并端正態度，盡可能滿足業主的合理需求，避免和業主發生沖突；對其專業化技能加強培訓，盡到管理人員的義務；對和業主的矛盾進行妥善的處理，培養職工的良好服務態度。物業管理職工是溝通物業和業主的橋梁，只有使職工的業務素質得到提升，才能使相互之間矛盾逐漸緩和，推動社區和諧發展。

3.3 培養業主的自律精神

業主作為社區的主人，享有各種權利的同時還擁有不可忽視的義務。首先業主應該樹立自律意識，懂得規范自身的行為，在合理的范圍內運用自己的權利，不妨礙物業構建的建筑設施，配合物業管理工作正常進行。和物業服務人員應該做到相互尊重，營造出良好的社區環境。

結語

總之，物業管理服務業的發展，對提升城市管理水平、維護社區穩定、物業的保值增值等都有重要的推動作用。在我國當前物業管理過程中，業主與物業管理公司之間出現了許多矛盾和糾紛，但是隨著物業服務行業的的進一步完善，通過建立健全市場機制、頒布各類法律法規、落實各項措施，一定會妥善處理這些物業管理糾紛，使物業服務行業得到更好的發展。

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