房地產資金風險分析與控制問題研究

李秀梅

【摘要】隨著我國經濟發展進入新常態，傳統行業也在通過不斷轉型來獲得新的利潤增長點。房地產企業在傳統行業中占據重要地位，其對資金風險的利用和分析水平將直接影響到企業的利潤水平和發展潛力。通過研究房地產資金風險的分析與控制，促進我國房地產企業平穩發展。

【關鍵詞】房地產企業 資金風險 風險控制

一、引言

隨著我國經濟的不斷發展和進步，眾多行業已經進入成熟階段。房地產業作為我國近些年來發展速度較快、發展勢頭較好的行業，為我國經濟發展和城鎮化建設進度的推進起到了關鍵性作用。但是隨著我國經濟建設進入新階段，房地產業必須意識到其發展已經步入新常態階段，供給側改革給房地產企業帶來了風險同時也帶來了極大的機遇。在這種情況下，房地產企業必須要加強企業內部控制，提升對資金風險的分析和控制能力，促進房地產企業在保持平穩發展的同時獲得新的利潤增長點。資金風險的控制和分析主要包括對外界因素造成的實際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產企業可以采取多種措施來提升控制能力，屏蔽相關風險。

二、房地產行業所面臨的資金風險

（一）初期投資風險——房地產項目開發階段面臨的資金風險

房地產行業屬于復合型行業，企業需要實現資金融通、投資項目選擇、房地產項目設計、房地產項目建筑和房產出售或出租等業務內容，同時由于其所需資金數量極大，因此屬于傳統的資金密集型企業。而房地產企業在項目選擇初期就面臨著極高的投資風險即在房地產項目開發階段出現一定的資金風險。房地產項目在開發前期需要對項目所在地和宏觀經濟政策等進行全面衡量和把控，通過數量模型分析等方式定性定量的對投資收益進行預判。同時對如何進行房地產項目開發規劃及后期出售價位確定等都需要在項目投資初期進行詳細規劃。但是，在投資初期由于宏觀經濟的不確定性、政策的變動性及來自同行業競爭者的壓力，使得房地產行業的初期投資風險仍然巨大。

（二）中期建設風險——房地產項目施工建設階段面臨的資金風險

房地產行業主要通過房地產項目建設的方式生產出該行業特有的商品——房屋，因此建設施工階段實質上是一個典型的生產過程。在這個生產過程中，房地產行業也面臨著來自方方面面的資金風險。在房地產企業外部，面臨著原材料產品價格波動帶來的資金風險，原材料價格上漲意味著企業未來所需采購原材料成本增加，企業成本增加，可能造成企業的利潤減少甚至虧損；原材料價格下降意味著企業如果當期庫存較多，則企業從長遠角度看，企業成本超過同行業其他企業，也會造成企業的利潤減少甚至虧損。在房地產內部，對于所融通的閑置資金的投資方式安排會直接影響到企業整體的盈利水平和風險狀況，在建設施工過程中企業面臨的資金風險對房地產項目能否順利落地起到了重要作用。

（三）后期處置風險——房地產項目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風險

房地產企業項目開發建設完工之后，就進入到房地產企業項目后期處置階段。在這一階段，大多數房地產企業都會采用出售的方式進行處置，少部分企業采取長期出租或自用的方式進行處置。不同處置方式也給企業帶來了不同的風險。而處置實質上是給企業帶來最大資金風險的方式。處置過程需要企業具有強大的營銷能力和營銷策略，營銷策略的制定及政府政策的引導都會影響到房地產項目的處置時間和資金回收的速度。

三、控制房地產資金風險的方法和策略

（一）提升前期調研效果，增強投資策略的準確性和可靠性

房地產企業在項目開發初期需要對行業環境進行全面評估，除此之外還需要對項目所在區位等進行全面宏觀了解以最終完成項目投資初期的評價，實現提升前期調研效果，增強投資策略準確性和可靠性的作用。首先，房地產企業需要牢牢把握政府政策導向，對于大力發展區域經濟的地區可以加大投資力度，對于嚴格控制開發購房的地區，房地產開發企業在進行房地產項目開發時就需要保持謹慎的態度，嚴格控制企業可能面臨的資金風險。其次，在制定投資策略時可以通過經濟數學模型的構建進行定量分析，提升決策的準確性和可靠性。準確的經濟預測模型和風險控制模型可以從收益和風險兩個維度對項目進行評價，最終決定是否對項目進行可靠投資。

（二）善用金融工具、加強監督管理，降低在建設施工過程中的資金風險

隨著我國金融市場的不斷完善和開放，其在各行各業的資金融通、風險規避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產企業可以利用當前金融市場上具有的一定作用來降低自身在建設施工過程中存在的資金風險。首先，企業可以通過宏觀預測方式推測未來原材料的價格漲跌情況，之后通過使用期權、期貨、套期保值等方式來進行風險的置換或者規避，實現企業的平穩發展和有效運營。其次，企業需要在建設施工過程中加強對項目施工內容的監督管理，通過完善的內部控制避免不合規現象的出現，也可以避免資金的浪費，提升資金的使用效率，促進資金有效周轉，降低建設施工過程中的資金風險。

（三）完善營銷策略，提升營銷能力，降低處置階段的資金風險

房地產企業的營銷策略應該具有較強的可操作性和可識別性，同時營銷策略的制定也需要符合國家政策的基本規劃，切不可通過虛假營銷等方式進行房地產項目處置，不合理的營銷策略會增大企業的法律合規風險，使得企業面臨行政處罰甚至凍結資金等資金風險。而企業只有結合市場情況和社會現狀制定的營銷策略，才能被目標人群所接受，也只有通過強有力的營銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內完成房地產項目的變現和處置。

四、結語

隨著國家供給側改革戰略的不斷深化和實現，房地產企業也進入了改革的關鍵期。房地產企業必須對企業項目選擇、項目建設和項目處置等環節進行全面控制，促使企業有效把控資金風險，最終實現房地產企業平穩有效增長，實現企業的二次騰飛。

參考文獻

[1]房小兵.胡思玥.行為財務與建筑企業營運資金管理：影響機理分析[J].會計研究，2016，03：21-27.

[2]趙衛東.TJ建筑公司基于信息化的資金集中管理體系建設[J].財務與會計，2014，06：46-51.