淺析我國房地產金融發展問題與對策

李儒光

【摘要】房地產金融作為金融行業領域的新興產業，由于興起發展時間相對較短，因此在整個行業的發展上還不夠成熟，需要不斷地創新完善。本文針對房地產金融發展有關內容，首先簡要概述了房地產金融的主要特點，并分析了在房地產金融發展階段中出現的一些問題，進而根據筆者認識理解，談了談相關的建議措施。

【關鍵詞】房地產 金融 創新

一、引言

房地產金融主要是依托房地產行業所發展的金融服務，主要是針對房地產項目的開發流通、購買消費等價值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動。由于房地產行業本身就具有金融產品的屬性，因而這也決定了房地產行業和金融行業勢必有著天然的聯系，特別是對我國來說，隨著房地產項目投資的不斷攀升，以及房地產資產規模的整體擴大，更加促進了金融行業與房地產的結合，以金融機構的金融服務來吸引外部資金，以金融產品集聚的資金來為房地產開發提供資本金保障，成為房地產行業運作發展的重要模式。但作為金融市場中的新生力量，房地產金融在運作過程中也存在著不少的問題，需要重點研究解決。

二、房地產金融的主要特點分析

房地產金融作為近年來新發展的金融業態，與傳統的金融產品有著很大的區別，特點主要體現在以下幾方面：

（一）房地產金融的融資期限一般較長

房地產金融與其他金融產品最大的不同在于金融產品的周期長，由于與房地產行業關聯較大，受到房地產行業項目開發建設周期長的影響，對資金的占用時間也較長，因而導致了房地產金融的產品周期延伸。

（二）房地產金融額度一般要大一些

房地產項目完成投資和項目運營，僅僅依靠企業的自有資金很難實現，特別是房地廠項目的土地成本、建設成本、設備安裝、配套費用、銷售以及稅費等等，成本非常大，因此對資金規模的需求較大，這決定了房地產金融的融資金額規模通常較大。

（三）房地產金融的風險相對較小一些

房地產金融產品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產本身就屬于不動產，具有較強的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產金融的風險更加可控。

三、當前我國房地產金融發展中存在的問題分析

（一）間接金融比例較大容易影響房地產金融的均衡發展

房地產金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產金融行業發展的實際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動，如果不能妥善處理好金融結構比例問題，很容易造成金融發展失衡，對于整個房地產行業的發展也會造成嚴重的不良影響。

（二）房地產金融的創新程度不夠

現階段我國房地產金融的產品創新程度遠遠不夠，尤其是表現在金融產品種類方面，在房地產的股票類、債券類、信托類的金融產品方面開發不夠，尤其是對中小微型房地產企業的融資支持不夠，造成了房地產金融產品的融資渠道仍然過于單調。

（三）房地產金融體系發展還不夠健全

實現房地產金融的長遠穩定發展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應該具有良好的融資平臺、運營管理以及服務咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產金融發展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產金融的信貸、咨詢業務需要持續加強。

四、房地產金融可持續發展的對策研究

（一）健全完善房地產金融體系

為了解決當前房地產金融領域存在的發展速度較慢，發展模式局限以及可持續不夠等問題，必須進一步完善房地產金融發展模式，改進提升金融體系質量。在房地產金融體系的發展推動上，一方面，應該進一步完善房地產企業的征信體系建設，并加強房地產抵押市場的規范化建設，為房地產金融發展提供良好的基礎。另一方面，應該為房地產金融發展創新各種平臺和載體，同時健全完善相關的政策扶持、引導機制，為房地產金融的發展創建良好的外部環境。特別是應該在多元化的房地產金融體系建設上作文章，豐富房地產融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產融資規模，確保間接性融資和直接融資結構比例的合理化，保證房地產金融體系的穩定。

（二）充分發揮市場和政府在房地產金融發展方面的作用

對于房地產金融的發展，在市場管理上，應該注重放寬對金融市場的條件限制，重點在建立規范金融秩序，促進房地產金融持續、平穩、健康發展上制定相關措施，為房地產金融發展營造良好的外部空間。同時，應該進一步發揮好政府的引導作用，通過制定導向性創新性較強的政策，促進房地產金融的更好發展。此外，政府部門還應該注重做好有關的監管，特別是確保房地產金融市場有關信息尤其是資金來源信息的真實性，保障整個房地產金融的穩定有序發展。

（三）提高房地產金融產品的創新能力

實現房地產金融的穩步發展，最根本的還是要不斷結合市場的發展變化強化房地產金融的創新能力。比如，可以在房地產資產證券化方面創新，將房地產債券分割成小單位面值的有價證券出售，盤活市場存量資金。在互聯網金融營銷方面創新，通過互聯網金融平臺銷售、租賃房屋，提供相關的金融服務。在房地產互聯網眾籌模式方面創新，在項目初期進行眾籌，引入大眾投資者，節約資金鏈壓力，降低營銷費用。在供應鏈金融投資方面創新，由商業銀行牽頭，與產業各方共建供應鏈金融電子商務平臺，引入市場投資者，提供更加多樣的金融投資產品。在房地產投資信托模式方面創新，將資金以信托計劃的名義投資于房地產項目，從而獲得信托收益。

（四）加強對房地產金融風險的控制管理

在房地產金融的發展過程中，必須重視金融風險所造成的風險問題，加強對風險的防范。首先，應該注意通過完善金融市場體系，加強對資金的管理，降低信用風險等一系列的措施，對金融風險進行分散和轉移。其次，應該加強房地產金融風險預警機制的建設，并充分運用大數據分析技術，加強對房地產以及金融市場有關信息數據的分析處理，防范房地產金融市場風險問題。

五、結語

房地產金融無論是對金融行業還是對房地產行業的發展都有著重要的影響。鞏固房地產金融的發展基礎，強化房地產金融對房地產行業的保障能力，必須緊密結合我國房地產發展的實際情況，并注重房地產金融的產品創新與質量提升，不斷提高房地產金融發展的多元化水平，進而促進實現房地產金融的長遠穩定發展。

參考文獻

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