我國商品房價調控政策效應分析

【摘要】自1998年我國實施住房住房改革制度，房地產市場進入全面市場化后，房地產業在國民經濟中所占的比重逐年加重，房價的上升引起了全社會的關注，由此引發了一系列問題，諸如社會資源配置失衡、產業結構失調、購房難等各種經濟和社會問題，為此我國政府出臺了一系列的房地產調控政策。

【關鍵詞】商品房價 調控政策 效應分析

一、政府調控的歷史與現狀

第一階段是全面促進房地產市場健康發展，這一階段所處的時間段是1998年到2002年。1998開始實施房地產制度改革，房地產業進入市場階段。在這一階段國家鼓勵大眾消費，促進房地產市場發展，增加需求，推動經濟發展，主要的調控政策表現為以下三個方面：

一是實施房地產改革制度，對房地產市場進行規范，擴大內需，是房地產業成為新的經濟增長點。

二是利用金融政策，一方面鼓勵消費者貸款購房，降低首付比例，一方面增加住房的信貸投放力度，鼓勵開發商建房，增加供給。

三是利用稅收，經濟適用房等一系列的制度使得中低收入家庭能夠買得起房屋。

第二階段是抑制房地產投資過熱階段。

調控政策主要有：2003年6月國務院發布“進一步加強房地產市場信貸業務管理的通知”，針對高檔商品房，別墅以及第二套房的購買，提高首付率抑制房地產市場的投資過熱問題。2004年8月國土部等部門發布了“繼續開展經營性土地使用權標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知”，主要是為了控制土地供給，抑制房地產市場過熱。

第三階段是調節房地產供給結構，穩定房價階，這一階段處在2005年2008年9月。

調控政策主要有：2005年連續出臺了新舊國八條，旨在調控房地產市場的供給不合理。2008年上半年實施提高存款準備金率，加強管理土地市場政策，同時征收個人購房所得稅。進一步的為房地產市場降溫。

第三階段是鼓勵房地產業發展時期，這段時間是2008年9月到2009年。

調控政策主要有：2008年12月出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，一方面增加消費者的消費需求，另一方面減輕開發商的負擔。2009年5月國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，這是在2004年后首次下調自有資金比例，效果是房地產市場回暖，房價上漲。

第四階段是抑制房價的快速增長，穩定房價，這一階段是2010年到2013年。

調控政策主要有：2010年1月的“國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知”，出臺嚴格的二套房首付比例，首付比例不得低于40%。2011年7月的“新五條”要求控制好限購政策，同時房價上漲過快的二三線城市也得實行限購政策。2013年2月國務院出臺了新五條，對房地產市場進行微調，嚴厲打擊投機行為。

第四階段是激活房地產市場，鼓勵住房消費，去庫存，這一階段所處時間是2014年至今。

主要的政策有：2014年間除了北上廣以及三亞一些城市，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購政策。2015年3月兩會提出穩定住房消費，積極鼓勵住房需求。主要分為兩部分，一是：完善房地產制度建設，大力發展住房租賃市場。二是：金融信貸調整成為年內主基調，構建寬松金融環境。

二、政府對房價調控的政策效應評價

（一）宏觀調控并沒有實現商品房價格的相對穩定

房價的穩定主要從人民的可支配收入以及房價的上漲幅度來分析的，當房價的上漲幅度超過人民承受范圍就會出現問題。因為人均可支配收入與國民經濟息息相關，GDP和人均GDP增加，可支配收入增加，所以將GDP和人均GDP引入進行衡量。本文主要以1998年到2015年我國商品住宅平均銷售價格與城鎮居民人均可支配收入情況、GDP、人均GDP的相關數據進行對比和分析。

通過數據對比分析我們可以看出我國住宅商品房平均銷售價格增長率在2004年、2007年、2009年變化最大，在2009年高達24.7%，相比城鎮居民可支配收入多出16個百分點。自從2003年將房地產確定為我國支柱性產業后，房地產市場變得火熱起來，房地產投資之風盛行，房價迅速增高。在2008年爆發金融危機，全球經濟都遭遇下滑，我國的房地產業也遭到波及，房價增長率達到負值，作為我國的支柱性產業國家出臺了相關的扶持政策，一方面鼓勵開發商經濟積極應對市場變化，一方面鼓勵消費者購房消費。由于救市政策，房地產市場強烈反彈，房價節節攀高，在2009年增長率達到最高，遠遠高于GDP和人均GDP增長率。在12年和13年間房價的增速又有所提高。從GDP和人均GDP增速看來，在2010年至2012年間我國的房價增速幅度也處在可接受的范圍內。2014年間實行四輪的調控政策，前三輪主要集中在限貸和住房補貼方面，第四輪鼓勵自住和改善性需求。2015年，國家陸續出臺了“330房貸新政”，“二套房首付降至4成”，“營業稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”等一系列房地產新政。2013年至2015年間人均GDP和GDP持續下跌，這與我國的宏觀經濟低迷有關。

（二）宏觀調控未能實現房地產市場上的供求關系平衡

房地產市場供求關系的平衡可以通過房地產市場的建設面積和銷售面積來衡量，本文以以1998年到2015年商品住宅的銷售面積和竣工面積來進行比較。

從商品住宅的銷售面積數據分析可以看出自1998年至2004年間商品住宅竣工面積大于銷售面積，2005年至2015年商品住宅銷售面積大于竣工面積。2004年以前商品住宅供大于求，2004年以后房地產市場供給不足，對于商品住宅庫存依賴性比較強。2014年以前商品住宅竣工面積一直處于上升狀態，作為我國的支柱性產業，這與國家大力扶持房地產行業有關。2015年商品住宅竣工面積出現大的負增長，這與我國實行的政策有關。一方面由于政府實施的去庫存政策有關，另一方面是政府的保障性住房建設力度以及規模有關。由于2008年的金融危機，商品住宅銷售面積降低。以竣工面積可以看到房地產企業的購置土地面積一直大于開發面積，房地產企業囤地現象比較嚴重。綜合以上四種數據可以看出政府的調控政策并沒有達到預期效果。首先是住宅的供給量無法滿足居民的需求，反而造成投機需求的增加。再者是房地產企業為了利益最大化進行囤地，人為地擴大竣工面積與需求的差距，造成需求關系緊張的假象。從這些都可以看出國家宏觀調控政策效果不盡如人意。

三、結論和建議

房地產政策實施不能一蹴而就，對于房地產市場的調控需要從多方面考慮。

首先是不能讓房價快速增高，也不能讓房價快速下跌。必須保持在相對穩定的水平內。

其次對供需的管理同時進行，房價的調控必須考慮考慮到增加住房供給抑制不合理的住房需求。

最后是完善相應的房價調控保護措施。

參考文獻

[1]呂江林.2010：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》.《經濟研究》第6期.

[2]鄒至莊，牛霖琳.2010：《中國城鎮居民住房的需求與供給》.《金融研究》第1期.

作者簡介：李巖（1989-），男，山西運城，2014級研究生，單位：山西財經大學統計學院，研究方向：國民經濟核算。