征收房產稅能平抑房價嗎

【摘要】近年來，由于政府出臺的鼓勵購房政策過度刺激，國內房價大幅增長，產生了房價高、買房難的社會現象。為了平抑房價，我國政府開始試點征收房產稅，期望以此達到抑制房價上漲的目的。然而，征收房產稅真的能有效抑制房價嗎？針對這個問題，本文將以重慶市的房產稅改革試點為例，對房產稅平抑房價的效用進行剖析，并為完善房產稅方案、平抑房價提出對策建議。

【關鍵詞】房產稅 房價

一、房產稅出臺的背景

為應對次貸危機的沖擊，中央對宏觀政策主基調進行了調整，房地產成為政府宏觀調控的主要目標。政府先后出臺了降低首付比率、降低貸款利率等鼓勵購房的政策，刺激房地產需求增加。雖然鼓勵購房的政策有效促進了房地產經濟增長，但一線城市卻出現了房價爬高、買房難的現象，引起社會的廣泛關注。為遏制房價過快增長的趨勢，2010年4月，國務院出臺了“國十條”，收緊信貸，實行嚴格的差別化住房信貸政策，卻收效甚微。在控制信貸無法平抑房價的情況下，2011年，政府開始在部分城市進行房產稅試點，重慶市作為國家首批個人住房房產稅改革試點城市，于2011年1月28日正式啟動改革試點工作。

二、重慶市房產稅改革試點方案內容及效用分析

重慶市房產稅的納稅人是應稅房屋的持有者?！皩τ讵殫潉e墅，不管是存量房還是增量房均要征稅?！北镜鼐用裨谥鞒菂^擁有面積超過180平方米住宅的，超過180平方米的部分，新購獨棟住宅和高檔公寓面積超過100平方米的部分均為征稅對象。除此之外，如果在重慶無戶口、無投資、無工作的“三無人員”在渝購置房產，購買多套住房時，要從第二套開始征收房產稅，重慶市房產稅以房屋交易價為征稅依據，稅率為0.5%～1.2%。

在一同出臺的減免稅政策中提出，“農民在宅基地上建造的自有住房，可以暫免征收房產稅；在重慶市同時無戶口、無投資、無工作的“三無人員”所擁有的普通應稅住房，當納稅人在重慶市具有有戶口、有投資、有工作三項條件中任一條件時，可從當年起免征稅房產稅，如果已經繳納稅款，當年已經繳納的稅款應當退還；由于自然災害等不可抗力因素造成納稅人納稅確有困難的，可以向地方稅務機關申請減免房產稅和緩繳稅款?！?/p>

單從理論上看，重慶市房產稅改革試點方案是可行的，體現在以下幾個方面。

第一，該方案對高檔商品房和獨棟別墅按0.5%～1.2%的稅率征收房產稅。這項措施增加了高檔商品房和獨棟別墅的購買成本，一定程度上降低了消費者的購房需求，對降低高檔商品房和別墅的價格起到了一定程度的作用，促使逐利的房產商相應減少高檔商品房和別墅開發，轉而投資于普通商品房，增加普通商品房的供應量；該方案提出房產稅收入全部用于廉租房的建設，增加了房屋供應量，從增加房屋供給方面抑制房價的上漲。

第二，該方案以房屋交易價格為征稅依據，這會使得一些房產商把房價控制在當前房屋均價以下，能有效抑制房價的上漲速度。

第三，對在渝購置多套住房的無戶口、無投資、無工作的三無人員，從其購買第二套及以上的普通住房開始征稅，稅率為0.5%。這是給市外投資、投機者增加房屋的持有成本，將使資金不雄厚的小投資人退出購買行列，減少一定的房屋需求量，從而達到抑制房價上漲的目的。

然而，重慶市房產稅改革試點方案實施后，除了對當地房地產市場有了一個短期沖擊外，并沒能從根本上遏制房價上漲的趨勢，自2011年房產稅開征到2014年，重慶房價不降反升，上漲了4.5%。為什么會會產生這樣的結果呢？究其原因，造成房價上漲的因素主要有以下三個。

第一，重慶市房地產的剛性需求沒有受到影響。城市化進程加速、舊城改造、居民收入水平增加、家庭小型化等因素促使老百姓對普通住房的需求持續旺盛，而重慶房產稅主要針對高端住宅特別是別墅以及炒房者，對普通住宅需求的影響不大，2011年，房產稅征收伊始，征稅目標為9941元/平方米以上的住宅，；2012年調整為單價12152元/平方米以上的住宅；2013年，這一標準又提高到了12779元/平方米。而2014年3月的統計結果顯示，重慶市住房均價僅為6700～6800元/平方米左右，因此，重慶房產稅的征收對象僅為小部分人，房地產市場的供求關系不會因此發生根本性的逆轉，利用房產稅抑制房價的目的不能實現。

第二，房產稅的稅率較低，一定程度上具有被轉嫁的可能性。房產稅雖然提高了房屋持有者的持有成本，但是房產的增值性較強，在預期需求依然旺盛、價格上升的前提下，繳納房產稅并不會促使投機者出售房產，當購買者購買房產時，銷售者會在銷售成本中加上累積的房產稅金額，從而達到把房產稅并轉嫁給購房者的目的。因此，除了降低房價上漲的幅度外，房產稅并不能完全遏制房產價格的上揚的趨勢。

第三，土地價格上漲的影響。土地資源是我國的稀缺資源，并且是不可再生資源。隨著城市化進程的加快，城市不斷對外擴張，剩余的建設用地存量越來越少，同時征地補償的標準不斷提高，再加上舊城改造和拆遷工作難度的加大，城市建設用地供不應求，最終導致地價上漲，樓面地價居高不下，而地價是房價的重要構成部分，地價上漲帶來的房價上漲避無可避。

綜上，重慶市房產稅改革試點方案的實施并沒有有效遏制房價的上漲趨勢，需要進一步的完善并采取其他輔助政策來增強該方案遏制房價的效用。

三、降低房價的對策建議

①進一步推進廉租房建設。經過幾年的發展，廉租房建設已經小有規模，然而現有的廉租房存量還不能完全滿足居民的需求。因此，政府應該進一步加強廉租房建設，減少經濟適用房、兩限房，盡可能將資金用在廉租房項目中。使廉租房的受益者不僅僅是最低收入者，要使低收入者也入住，作為房價過高時期的過渡，暫時減少普通房屋的市場需求。

②采取累進稅率。由于現行的房產稅稅率較低，存在轉嫁性，不能有力打擊投機性房產持有者，降低房價。因此，房產稅應該采取累進稅率，區別對待房產持有者——在起點稅率較低的情況下，誰的房屋面積越大、持有房屋套數越多，誰的應稅稅率就越高，以此達到減少投機性購房、抑制房價的作用。

③規范土地制度。長期以來，我國的土地使用權出讓方式是“招拍掛”制度，即招標、拍賣、掛牌和協議方式，這是導致土地價格上漲的主要因素，進一步說，是導致房價上揚的重要誘因。政府應該改進土地使用權的出讓方式，取締以往采用的價高者得的競拍方式。例如，可以按照綜合因素對競拍者進行評估，包括房地產開發商愿意提供保障性住房的面積比例等，綜合考慮房地產商競拍的各項條件，不再是單一的價高者得，從而降低土地價格，達到降低房價的目的。

參考文獻

[1]谷成.房產稅改革再思考[J].財經問題研究，2011.

[2]夏商末.房產稅：能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎[J].稅務研究，2011.

作者簡介：袁可（1992-），女，漢族，重慶奉節縣，碩士研究生在讀，重慶理工大學會計學院。