房地產開發項目的成本管理

趙永剛

青島金默基業房地產開發有限公司

房地產開發項目的成本管理

趙永剛

青島金默基業房地產開發有限公司

房地產行業逐漸發展成為我國經濟經濟支柱產業，但由于金融危機等因素，房地產所處的環境也發生了很大的變化，逐漸呈現下滑趨勢，直接危及房地產企業發展的經濟效益。加上近年來，房地產開發商之間競爭愈發激烈，加強房地產開發項目的成本管理，改善房地產企業的管理模式是一個必然趨勢。房地產開發項目的成本管理就是采用科學的方法用有限的投資創造出最大的經濟效益，對房地產項目建設的投資、設計、施工等階段進行資源的合理配置，有效利用。本文從房地產開發項目的成本管理的特點的角度，提出了一些控制措施，希望有助于房地產企業實現項目成本控制目標，提高成本管理水平，從而提高企業的市場競爭力。

房地產；項目開發；成本管理；措施

1 引言

但隨著時代的發展，房地產以及逐漸進行轉型，向更加規范化的方向轉變，因此房地產開發企業想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項目管理水平，進行項目開發成本的有效控制。然而目前我國房地產行業形勢不容樂觀，大多數企業在成本控制方面缺乏有效的管理機制，無法準確把握項目成本控制的關鍵點，導致房地產開發項目成本往往超支或失控，損失了企業的經濟效益。所以，基于當下我國建筑市場的發展背景，房地產企業需要從長遠的發展為出發點，進行自身開發項目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業整體競爭力。

2 房地產開發項目成本管理概述

2.1 房地產項目開發特點

房地產項目開發具有以下特點：開發投資規模大、周期長，房地產項目的開發程序復雜，包括土地獲取、設計、招投標、施工、驗收等多個環節，因此需要大量的人力、物力、財力資源，而且即使是一個小住宅區也需要3～4年的時間，大規模房地產建設需要將近10年或更長時間完成；高風險高收益，房地產開發效益和風險共存，競爭激烈，而且國內房地產需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設周期較長，企業需要承擔很大風險；建設環節多，要求高，房地產開發是一個復雜、系統的工程，不僅滿足消費者居民的需求，還涉及到眾多其他行業，建設過程中出現的問題會引起一系列的后果，帶來嚴重的影響，因此需要有高水平的風險、成本、質量管理的配合。

2.2 房地產開發項目的成本管理原則

不同于傳統的房地產開發項目的成本管理，當下房地產的成本管理不僅僅要考慮企業自身的內部因素，還需要從全局出發，兼顧其他方面的成本控制，實現整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實施在每一項工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結合相應的標準規范，落實每一項成本控制管理措施；再次，加強監督管理，使房地產項目成本管理落到實處；最后，著眼于大局，項目成本管理是一項長期、持續的工作，不能中斷。

3 提高房地產開發成本管理的措施

3.1 加強房地產開發可行性研究

房地產項目可行性研究可以確保開發項目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進行項目可行性研究報告編寫時，應充分考慮到實際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準備工作，使得報告內容充分反映項目開發的可行性。此外，房地產項目的開發規模、選址、建設條件、預期的收入以及今后的經營利潤等內容都應列入房地產項目開發的可行性研究報告中，結合房地產企業自身的優勢、不足以及承受能力，進行房地產開發的可行性研究，以確定房地產開發項目是否值得發展。

3.2 構建健全的房地產開發成本管理體系

健全的房地產開發成本管理體系是以項目經理為核心的，包含項目開發、財務管理、材料管理、預算管理等多個職能部門的，對房地產開發項目的決策、設計、施工、竣工等環節進行全面管理的全員參與管理機制。通過對房地產開發項目實施情況的分析總結，明確其成本管理的方向，實現成本管理的良性循環發展。在這種機制中，項目經理應該按照部門職責，將具體的工作任務分配給各部門，為房地產開發項目的實施奠定基礎。在房地產開發項目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強相關人員的成本管理相關的培訓，引進先進的房地產項目成本管理方法和流程，不斷提高相關人員的成本管理意識，提高房地產開發項目成本管理的水平。

3.3 強化房地產項目施工中的成本管理

房地產項目成本管理在施工階段發揮著重要的作用，可以節約大量的人力、物力以及財力資源，建設不必要的浪費。對于房地產項目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個方面來實現：材料設備方面，相關部門應該嚴格按照標準進行施工材料的采購、驗收，并制定專人進行管理，做好施工材料的出進登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費嚴重、丟失、管理混亂的情況發生；項目設計變更方面，在房地產項目施工過程中，會由于一些原因導致施工方案和設計內容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強化現場簽證管理、加強變更的審核等，否則可能導致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項目的實際成本，如果出現問題，會給企業帶來經濟損失，因此需要以合同為依據，及時發現并且處理問題，對工程款支付的程序進行嚴格的審查，妥善保管相關的單據憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統化，加強各個部門之間的積極配合。

4 結語

綜上所述，房地產開發項目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時房地產項目建設工作順利開展，進而獲得良好的經濟社會效益。因此，在進行房地產開發項目的成本管理中需要充分考慮項目涉及的眾多環節，包含的眾多影響因素，結合項目各種變更請求，制定切實可行的項目管理計劃，進行項目成本的研究和分析，不斷總結分析影響成本管理的原因，進而及時調整工作內容，試下房地產企業效益的最大化。

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