物業管理中的法律關系辨析

陳劍鑫(遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業處，遼寧 盤錦 124010)

物業管理中的法律關系辨析

陳劍鑫(遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業處，遼寧 盤錦 124010)

物業管理是城市化發展和房地產經濟發展的必然產物，而在物業管理中，妥善處理法律關系乃是關鍵問題。只有妥善處理好物業管理中的法律關系，才能夠有效解決各類物業糾紛事件。本文主要結合實際對物業管理中的法律關系辨析問題進行了淺要分析，希望對我國的物業管理工作發展有所助益。

物業管理；法律關系

物業管理是一項非常復雜的工作，其不僅僅是物業管理公司所負責的，同時還涉及到了業主和開發建設單位，尤其是這些主體的法律關系。并且，其中既包含民事法律關系，又包含行政法律關系。由此可見，物業管理中的法律關系是十分錯綜復雜的，需要進行系統的分析。觀我國的物業管理現狀來看，物業糾紛已經成為了其管理有序發展的最大制約因素。筆者結合實際，對物業管理中的法律關系辨析問題進行了淺要分析，僅作拋磚引玉之用。

1 物業管理當中各個重要法律主體的定位

1.1 業主

業主泛指廣大建筑的所有者，一般是由業主大會及其所選舉出的業主委員會來代表。在住宅小區中，由于業主的人數非常多，所以在行使物業管理權時往往難以分別行使，在此背景下，業主大會制度及所選舉出的業主管理委員會產生了。業主大會概指由全體區分所有人構成的團體，因此其所代表的權益，是全體業主的權益。站在法律定位的角度上而言，業主大會應承擔公共物業管理責任，同時也承擔聘請物業管理公司的合同責任。而另一個概念——業主委員會，即是指的業主大會的執行機構，其成員是由業主大會通過公平選舉的方式所選出的，代表著的是全體業主的利益。從責任方面而言，業主委員會的最大責任就是維護業主們的合法權益，而其行為的后果，則是由業主大會來進行承擔的。另外，其有權對物業管理事務經業主大會表決后下決定，但它并非社團法人，只對全體業主具有約束力，若無全體業主授權不能參與訴訟。

1.2 物業管理公司

向公共物業提供服務的企業即被稱為物業管理公司。從法律層面上而言，物業管理公司的一切職責，都是經由國家相關法律法規所規定的，而其具體所提供的服務內容也好，服務方式和標準以及報酬等也罷，則都是由業主與物業管理公司所共同簽訂的物業管理合同所約定的。物業管理公司屬于企業法人，所以企業法人所享有的規定權利其都享有，同時也承擔著相關規定義務。具體來說，物業管理公司享有的權利有：維護和監控物業及環境、公共秩序等；收取相應的傭金作為利潤回報。物業管理公司承擔的義務有：提供相關法律和合同所規定服務；協助進行業主大會運作監督。物業管理公司對業主無權處罰，但若有相關合同，可要求業主服從其的管理。

1.3 開發建設單位

房地產住宅的開發建設方就是所謂的開發建設單位，同時，它也是建筑的產權人和前期物業管理責任人，因此其在物業管理關系中占有十分重要的地位。開發建設單位是物業相關事物的長期責任主體，在前期物業管理期，其是物業管理責任的當然承擔者。詳細來說，作為開發建設單位，其權利主要有：聘請物業管理公司；確定物業管理標準；參加業主大會和業主委員會；獲得一些其他產權確認的權益。而開發建設單位所承擔的業務主要有：在房地產項目設計及施工階段選聘物業管理公司；協助業主大會的組織和運行；提供物業管理用房、管理維護費用、維修基金等；保障物業質量；完成配套設施。

2 物業管理當中所涉及到的各種法律關系

2.1 民事法律關系

簡而言之是指依據物權法的房地產項目區分所有權法律制度。房地產項目區分所有權人、管理人間具有平等的法律關系，并且依據合同，業主與物業管理公司之間構成合同當事人間的關系。

2.2 行政管理法律關系

簡而言之是指行政機關調控物業管理公司、業主大會等主體相互間的法律關系。

2.3 業主間的民事法律關系

簡而言之是指業主之間以共同實現物業自治管理為目的，通過民主協商制定業主公約及業主委員會章程等。

3 物業管理法律關系的定位

物業管理法律關系并非僅僅指的某一對主體間的關系，而是由多重主體間關系組成的一個統一體。物業管理法律關系是業主們在對物業進行取得、利用、經營以及管理過程中所自然形成的多重關系組合，其同時包含平等主體間的民事關系和不平等主體間的行政管理關系。在物業管理合同中明確反映出了雙方的權利和義務，物業管理公司負責物業管理服務，包括修繕、維護、保養以及提供個人特約服務，而業主則向物業管理公司支付報酬。另外，物業管理主體在社會責任方面也承擔著一定的法律責任，所以，國家政府與業主、物業管理公司以及開發建設單位具有著監管關系。總的來說，物業管理在實際管理中是以業主自治為基礎，以政府調節和監管為輔。

4 結語

綜上所述，隨著我國城市化建設進程的不斷推進及房地產業的發展，物業管理越來越受到社會的重視。明確物業管理的法律關系，是遵循現代市場經濟客觀規律的表現，也是遵循物權法基本精神的體現。

[1]高茜.物業管理中的法律關系辨析[J].中國房地產，2015，（21）:74-80.

[2]馬劍英.處理好物業管理中的法律關系[J].住宅產業，2011，（11）:71-72.

[3]李迎春.淺析物業管理合同中的法律關系[J].科技情報開發與經濟，2008，（32）:125-127.

陳劍鑫（1988-），男遼寧盤錦人助理工程師本科歡喜嶺公用事業處物業一公司綠化隊技術員借調至企管法規科從事內控合規管理法律糾紛等工作。