對石油企業土地增值潛力的探討

張丙喜(天津大港油田土地公路管理部， 天津 300280)

對石油企業土地增值潛力的探討

張丙喜(天津大港油田土地公路管理部， 天津 300280)

石油乃是當今世界使用最廣泛的能源，為了保證其供應能夠一直滿足社會及人們需求，石油企業就需要充分的土地資源用于生產建設。如何使有限的土地在保值的基礎上不斷的增值，是目前石油企業必須要應對的問題。本文在簡析影響土地實現增值因素的基礎上，探尋企業實現土地增值的措施，以及對其增值潛力深入進行探索。

石油企業；土地增值；潛力

原油一直是當代經濟前進的推動力。近年來，國內經濟呈現出瘋狂增長模式，這使社會需要的石油量也一直在持續增多。國家為了在安全的基礎上不斷提高原油的產量，就必須要新建更多的生產及加工相關的設施來滿足當下急切的需求，這就導致眾多土地用于廠房建設之中。發揮已獲得使用權的土地的價值，實現其增值，是石油生產及加工企業必須高度關注的問題。

1 影響土地實現增值的因素

(1)自然條件 自然條件包括土地所處的地理位置及附近的交通設施條件。當前形勢充分的說明一個城市的中心區域的土地價值遠遠比城市外圍的土地增值空間大。商圈密集的區域增值潛力遠遠大于商圈少的區域。石油企業擁有的土地當中，一般都處在農村，距離城市都有較長的距離，其中只有很少的一部分在城市中心圈內。所以，石油企業所擁有的土地實現增值受自然條件影響特別大。

(2)用途管制 土地用途管制是對土地利用和土地用途的管制[1]。國內的所有土地都必須嚴格依據國家規定進行土地相關使用。國家根據土地具體情況分為建筑用地和耕種用地等幾個方面。例如，對于耕種用地是禁止進行建筑施工的。石油企業擁有的土地中超過一半以上都處在限制建設的區域以及禁止進行建設的區域。這對企業來說無疑是資源上的浪費，限制其發展。

(3)收購儲備 國家規定，劃撥土地使用權未經批準不得自行轉讓，地方政府要對建設用地實行收購儲備制度[3]。征收農民擁有的土地、原來國家劃撥土地和從前出讓土地再進行出讓，是土地進行收購與儲備的三種常用方式。然而，政府在收購儲備土地時，石油企業只得到了劃撥用地的權益價格，使得企業的劃撥土地的增值空間受到了嚴重限制。

(4)復墾要求 國內一直對土地實行誰破壞，誰復墾的使用原則，這就使得土地使用企業或者個人承擔著土地復肯定額責任。石油企業完成礦石開采任務后，企業必須根據現在項目所處情況開展土地復墾工作。但是實現土地增值的眾多方法有一種就是將農村土地通過征收將其變為進行國家建設專用的土地，土地復墾這種逆過程操作很大程度上阻礙了石油企業擁有的土地實現增值。

2 石油企業如何實現土地增值

2.1 提高土地容量

土地容量就是指在有限的土地上建筑占據的面積。在總面積固定的土地上，建筑面積越多，說明土地的使用率就越高。而土地的使用率與土地價值成正比。使用率越高導致土地價值越高。石油企業可以通過增加其在市中心的現有土地內的建筑容積來實現土地方面的增值。

2.2 轉變土地的使用意圖

科學的規劃土地的用途可以提高土地的原有價值[3]。石油企業可以將擁有的土地合理劃分，使每一塊土地進行不同的使用過程當中都能夠發揮其不同的價值。這樣可以有效改善對土地原有的低效率的使用情況。

2.3 抵押土地進行貸款

石油企業可將國家劃分眾多土地進行抵押貸款，使企業有足夠的資金進行全面建設工作。例如擴大企業生產、加工等方面的規模等。這樣加大資金的全面投入可以快速實現企業效益增長，進而帶動土地實現增值。

3 潛力分析

石油行業占用的土地可分為生產、加工、銷售及服務等方面用地。這些土地經營的項目不同，其增值潛力也存在一定區別。例如生產用地，其土地上基本都是油井、中轉站、變電所等建筑設施。生產用地一般都在人煙稀少的地方，而且地點分散，很難形成較大的統一規模。并且生產用地周圍的交通也不夠發達，開發起來有較大的難度。在長時間進行原油開采的過程中，很難在進行其他方面的建設，只有在其完成生產任務后在進行潛力方面的深入挖掘。企業一般都將生產用地擁有抵押貸款，在拉動企業整體效益的同時，實現土地增值。又例如銷售用地，主要包括加油站和油庫等。這些石油相關的設施主要在城市里面及交通重要樞紐上，直接為過往車輛及居民提供服務。由于去所處位置大多都是繁華區域，所以其增值潛力巨大。

4 結語

石油生產及加工等方面企業必須要充分考慮到自然條件、土地用途方面的管制、收購儲備及復墾要求等影響土地實現增值的因素，進而不斷提高有限土地內的容積，轉變土地的使用意圖，并在條件允許下，抵押土地向銀行申請貸款，以實現石油企業全面建設。企業可根據土地不同的使用情況，采取不同的措施來實現土地增值，確保石油企業能夠長期滿足國家對原油不斷增長的需求。

[1]黃健，李文龍.試論石油企業土地使用權評估方法[J].西南石油大學學報(社會科學版)，2011，06:12-16+1-2.

[2]張誠.石油企業用地及土地管理中的問題和解決對策探討[J].化工管理，2014，02:2.

[3]劉毅，葛宗昊.新土地法下石油企業資源型用地研究[J].合作經濟與科技，2016，11:90-91.